Применение затратного метода необходимо при:
· Анализе нового строительства;
· Определении варианта использования земли;
· Реконструкции зданий;
· Оценке для целей налогообложения;
· Оценке для страхования;
· Оценке последствий стихийных бедствий;
· Оценке специальных зданий и сооружений.
В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.
К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:
· Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;
· Большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет;
· Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;
· Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.
4. Этапы оценки рыночной стоимости недвижимости затратным методом
Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы.
1.Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
2.Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений).
3.Оценка всех видов накопленного износа.
4.Оценка величины предпринимательской прибыли.
5.Оценка стоимости участка земли.
6.Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.
Затраты могут быть прямые и косвенные:
♦ прямые — включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;
♦ косвенные — возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым.
Существуют следующие методы оценки полных затрат:
1.Метод сравнительной единицы с вариантами.
2.Метод количественного обследования.
3.Метод сравнительного объекта.
Имеют место три вида износа:
1) физический;
2) функциональный (или функциональное устаревание);
3) внешний (экономический).
Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.
Методы определения износа:
♦ метод экстракции (метод рыночной выборки);
♦ метод срока жизни;
♦ метод разбиения (по трем видам износа).
Методы оценки земельного участка:
♦ метод соотнесения;
♦ метод извлечения;
♦ метод освоения;
♦ метод остатка для земли;
♦ метод капитализации земельной ренты;
♦ метод сопоставимых продаж.
Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:
Оцененная стоимость восстановления ______
Минус:
накопленный износ:
I. Физический:
а) устранимый _____;
в) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни _____;
б) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни_____
II. Функциональный:
а) устранимый _____;
б) неустранимый _____
III. Внешнее устаревание.
Общий накопленный износ:
Стоимость улучшений с учетом износа ______.
Плюс: стоимость земельного участка ______.
Плюс: предпринимательская прибыль ______.
Итого:
Оценка стоимости при затратном подходе ______.
Оценка износа
Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ — это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым (устранимым), так и неисправимым (неустранимым). Исправимый физический износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких, же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне — изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.
Для определения накопленного износа применяются следующие методы.
1. Метод разбивки
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.
Таблица 1.
Результаты оценки износа методом разбивки
| Физический износ, $устранимый, $ неустранимый, $ |
| Функциональный износ, $ устранимый, $неустранимый, $ |
| Внешний износ, $ |
| Накопленный износ, $ |
Расчет физического износа
Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановитель ной пли замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.
2. Метод сравнения продаж
В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.
Заключение
К основным характеристикам затратного подхода относятся:
- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);
- учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;
- принцип «замещения».
Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Основные этапы применения затратного подхода:
- оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
- оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
- расчет выявленных видов износа;
- оценка рыночной стоимости земельного участка;
- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.
Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наилогичны и приемлемы в каждом конкретном случае.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.
- Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.
В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом ПЩ прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.
- В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.