Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.
При введение корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%. Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.
Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости и с использованием шкалы относительной важности представленной в (табл. 5).
Ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того, чтобы формализовать оценки экспертов, вводится специальная шкала оценок – шкала относительной важности .
Таблица 5.
Шкала относительной важности (при сравнении двух объектов)
| Интенсивность относительной важности | Определение |
| 0 % | Равная важность |
| от 1 до 5% | Низкое превосходство одного над другим |
| от 5 до 10% | Умеренное превосходство одного над другим |
| более 10% | Существенное или сильное превосходство |
Ниже представлены выборка сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода (табл. 6, 7). Источник информации www . chel . v - nedv . ru «Вся недвижимость», АН "Инком-недвижимость".
Таблица 6.
Выборка аналогов
| N п.п | Тип объекта | Местоположе-ние | Основные характеристики | Цена предложения, руб., без НДС | Цена предложения, руб./кв.м, без НДС | |
| Объект оценки | ||||||
| 1. | Квартира | г. Челяьинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220 | Четырехкомнатная квартира на 7 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 104,5 кв.м, состояние - под отделку | - | - | |
| Сопоставимые объекты | ||||||
| 1. | Квартира | г. Челябинск, ул. Ак. Каралева, дом 19 | Квартира, 4 комнаты, свободная планировка, без отделки, высота потолков 3 м, общая площадь 146 кв.м, 2 этаж | 5560000 | 38000 | |
| 2. | Квартира | г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 41 г | Четырехкомнатная квартира, общая площадь 114 кв.м, на 3 этаже, без отделки | 3990000 | 35000 | |
| 3. | Квартира | г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 122 | Четырехкомнатная квартира, общая площадь 125 кв.м, на 5 этаже, без отделки | 4250000 | 34000 | |
| 4. | Квартира | г. Челябинск, ул. Чичерина, 33 в | Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 124 кв.м, | 4700000 | 37900 | |
| 5. | Квартира | г. Челябинск, Курчатова, 34 | Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 85,6 кв.м | 3750000 | 43800 | |
| Средняя стоимость, руб./кв.м | 37740 | |||||
Таблица 7.
Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
| № п.п | Элементы сравнения | Ед. изм. | Объект оценки | Сопоставимый объект №1 | Сопоставимый объект №2 | Сопоставимый объект №3 | Сопоставимый объект №4 | Сопоставимый объект №5 | |
| 1 | Характеристика объектов | Четырехкомнатная квартира на 7 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку | Четырехкомнатная квартира,свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 146 кв.м, 2 этаж | Четырехкомнатная квартира, общая площадь 114 кв.м, на 3 этаже, без отделки | Четырехкомнатная квартира, общая площадь 125 кв.м, на 5 этаже, без отделки | Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 124 кв.м, | Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 85,6 кв.м | ||
| 2 | Местополо-жение объекта | г. Челяьинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220 | г. Челябинск, Ак. Каралева, дом 19 | г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 41 г | г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 122 | г. Челябинск, ул. Чичерина, 33 в | г. Челябинск, Курчатова, 34 | ||
| 3 | Цена предложения/Цена продажи | руб. | 5560000 | 3990000 | 4250000 | 4700 000 | 3750000 | ||
| 4 | Общая площадь | кв.м | 104,50 | 146,00 | 114 | 125 | 124 | 85,6 | |
| Продолжение таблицы 7 | |||||||||
| 5 | Цена за ед. общей площади | руб./кв.м | 38000 | 35000 | 34000 | 37900 | 43800 | ||
| 6 | Наличие обременений, цена продажи | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | |||
| 7 | Состояние (внешний вид) | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | ||
| 8 | Уторговывание | ||||||||
| 9 | Корректировки | % | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | ||
| 10 | Обоснование корректировки | Корректировка применена в связи с тем, что для сопоставимых объектов известны только цены предложения. В текущих условиях (финансовый кризис и высокий уровень рисков), продавцы готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%. Согласно статье "Скидки на торг: реалии кризиса", А.А. Марчук, Е.А. Бутова, скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Челябинске составляет в среднем около 10%. | |||||||
| 11 | Скорректирова-нная стоимость | р/ кв.м | 34200 | 31500 | 30600 | 34110 | 39420 | ||
| Внесение корректировок | |||||||||
| 1 | Условия финансиро-вания | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | ||
| 2 | Корректировки | % | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 3 | Обоснование корректировки | Поскольку условия продажи и схема финансирования, как правило, становятся известными в ходе переговоров с потенциальным покупателем, т.е. практически перед подписанием договора купли – продажи, то Оценщик принимает условия на уровне среднерыночных. Таким образом, корректировка на данные факторы не проводилась. | |||||||
| Продолжение таблицы 7 | |||||||||
| 4 | Скорректированная стоимость | руб./кв.м | 34200 | 31500 | 30600 | 34110 | 39420 | ||
| 5 | Дата предложения | Март 2011 г. | Март 2011 г. | Март 2011 г. | Март 2011г. | Март 2011 г. | Март 2011 г. | ||
| 6 | Корректировки | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |||
| 7 | Обоснование корректировки | Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется. | |||||||
| 8 | Скорректированная стоимость | руб./кв.м | 34200 | 31500 | 30600 | 34110 | 39420 | ||
| 9 | Местоположе-ние объекта | г. Челяьинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. | г. Челябинск, Ак. Каралева, дом 19 | г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 41 г | г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 122 | г. Челябинск, ул. Чичерина, 33 в | г. Челябинск, Курчатова, 34 | ||
| 10 | Корректировки | % | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
| 11 | Обоснование корректировки | Все рассматриваемые объекты расположены на удалении около 10 минут пешком от остановки транспорта. Внесение корректировок не требуется | |||||||
| 12 | Скорректированная стоимость | руб./кв.м | 34200 | 31500 | 30600 | 34110 | 39420 | ||
| 13 | Площадь | 104,5 | 146 | 114 | 125 | 124 | 85,6 | ||
| 14 | Корректировки | % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| 15 | Обоснование корректировки | Все объекты лежат в одном ценовом диапазоне по элементу сравнения площадь. Корректировка не требуется. | |||||||
| Продолжение таблицы 7 | |||||||||
| 16 | Скорректированная стоимость | руб./кв.м | 34200 | 31500 | 30600 | 34110 | 39420 | ||
| 17 | Состояние объекта | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | ||
| 18 | Корректировка на ремонт здания | руб./кв.м | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
| 19 | Обоснование корректировки | Состояние всех объектов - под отделку, внесение корректировок не требуется. | |||||||
| 20 | Скорректированная стоимость | руб/кв.м | 34200 | 31500 | 30600 | 34110 | 39420 | ||
| 21 | Этаж | 7 | 2 | 3 | 5 | н/д | н/д | ||
| 22 | Корректировки | % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| 23 | Обоснование корректировки | Наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах домов. Стоимость квартир на других этажах не существенно зависит от этажа. По данным риэлтора, аналоги № 4,5 расположены не на первом и не на последнем этажах. В связи с этим, корректировка не вносится. | |||||||
| 24 | Скорректированная стоимость | руб./кв.м | 34200 | 31500 | 30600 | 34110 | 39420 | ||
| 25 | Весовые коэффициенты | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | |||
| Продолжение таблицы 7 | |||||||||
| 26 | Стоимость объекта оценки за 1 кв.м, без НДС | руб./кв.м | 33966 | ||||||
| 27 | Стоимость объекта оценки, без НДС | руб. | 3 549 447 | ||||||
Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей, без учета НДС.