С таким толкованием нельзя согласиться. Представляется, что названное правило относится только к несовершеннолетним, которые обладают правом пользования жилым помещением как члены семьи собственника. Ведь в соответствии с п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. А п. 2 ст. 37 ГК РФ содержит императивное правило об обязательности предварительного разрешения органа опеки и попечительства "на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду, в безвозмездное пользование или в залог), сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного". Полагаем, что в отношении несовершеннолетних собственников (сособственников) жилых помещений осталось неизменным требование о необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства при совершении законными представителями сделок с недвижимостью. Цель этого правила - в сохранении имущества несовершеннолетнего собственника.
Так дело по иску о признании права пользования и установлении порядка пользования квартирой, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением передано для рассмотрения в суд надзорной инстанции, так как вывод суда об отсутствии у матери несовершеннолетнего ребенка права пользоваться принадлежащим ее сыну имуществом в его интересах не основан на законе, кроме того, судом не были рассмотрены требования об определении порядка пользования спорной квартирой между участниками долевой собственности[88].
Если несовершеннолетний член семьи собственника обладает правом пользования жилым помещением, то в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом не требуется. Исключением из этого правила является случай, когда несовершеннолетний пользователь жилого помещения остался без родительского попечения. Стоит сразу обратить внимание на то, что новая редакция названного пункта вступила в противоречие с п. 2 ст. 37 ГК РФ, она по-прежнему устанавливает, что отказ от прав несовершеннолетнего осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства. Совершение собственником сделки с жилым помещением, в котором проживает несовершеннолетний, обладающий правом пользования им, влечет отказ от права пользования несовершеннолетнего данным жилым помещением. Законодатель не внес никаких изменений в редакцию п. 2 ст. 37 ГК РФ. Эти две нормы взаимно исключают друг друга.
Несовершеннолетние могут остаться без попечения родителей в силу различных обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 121 СК РФ. В новой норме ГК РФ содержится интересная оговорка: органу опеки и попечительства должно быть известно о несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, но при этом "механизм" предварительного выяснения названных обстоятельств законом не предусмотрен.
Часть 2 п. 1 ст. 121 СК РФ возлагает общую обязанность по выявлению и учету детей, оставшихся без попечения родителей, на органы опеки и попечительства. Вышеназванная норма ГК РФ ставит защиту прав и законных интересов детей, оставшихся без попечения родителей, в зависимость от наличия или отсутствия сведений об этом в органе опеки и попечительства. Представляется необходимым возложить дополнительные обязанности по своевременному выявлению и учету данной категории несовершеннолетних на органы опеки и попечительства и установить ответственность за неисполнение этой обязанности. В противном случае защита жилищных прав и интересов названной категории несовершеннолетних не будет эффективной.
Выявлением, сбором информации о детях, оставшихся без родительского попечения, ее систематизацией занимаются не только органы опеки и попечительства, но и милиция, прокуратура. Без содействия обычных граждан и должностных лиц (соседей, учителей, врачей), которые располагают информацией о фактах утраты детьми родительского попечения, деятельность названных органов по выявлению и учету таких детей будет тормозиться. В семейном законодательстве (п. 1 ст. 122 СК РФ) содержится обязанность должностных лиц и граждан, располагающих сведениями о детях, оставшихся без родительского попечения, сообщать их в органы опеки. Эта обязанность законодательно не подкреплена возможностью применения каких-либо санкций в отношении должностных лиц учреждений и граждан РФ за ее неисполнение. Следовало бы предусмотреть меру административной ответственности в отношении названных лиц за неисполнение обязанности сообщить указанные сведения. По мнению Л.Ю. Михеевой, "идея о закреплении юридической обязанности сообщить органу опеки и попечительства о нуждающемся в устройстве гражданине выглядит в современных условиях утопичной, однако имеет право на существование"[89]. Исполнение этой обязанности зависит от доброй воли и неравнодушия указанных лиц; "происходит из посвященности людей друг другу, социальной ценности каждой отдельной личности и имеет определенное родство с институтом уголовной ответственности за оставление в опасности"[90].
В литературе и на практике справедливо критикуется работа органов опеки и попечительства[91]. Главный недостаток состоит в том, что деятельность органов опеки и попечительства не служит эффективным способом защиты имущественных и жилищных прав несовершеннолетних. Органы опеки и попечительства необоснованно запрещают отчуждение жилых помещений, ставят трудновыполнимые условия перед законными представителями при совершении сделок с недвижимостью. Не существует критериев оценки их решений, не определены принципы деятельности, ответственность и т.д. Законодательная база рассредоточена по нормативным актам разных отраслей (гражданского, семейного, административного) и уровней законодательства (федерального, субъектов РФ, местного самоуправления). Неопределенность деятельности органов опеки и попечительства порождает почву для злоупотреблений со стороны органов опеки, провоцирует взятки. Не имеет смысла здесь перечислять все недостатки в деятельности органов опеки. Важно то, что без ликвидации пробелов в правовом регулировании деятельности органов опеки и попечительства и реформирования системы этих органов охрана и защита имущественных и жилищных прав несовершеннолетних не будут эффективными. По нашему мнению, устранение контроля со стороны органов опеки и попечительства за сделками с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, обладающие правом пользования ими, не решает проблем в их деятельности. Полагаем, что целесообразно на законодательном уровне принять меры, направленные на изменение структуры и порядка деятельности органов опеки и попечительства, четко определить права и обязанности этих органов, принципы деятельности, положения об ответственности. Особого внимания законодателя, на наш взгляд, требует регламентация выдачи органами опеки и попечительства разрешений на отчуждение имущества (в том числе недвижимости) несовершеннолетних, а также сроков их выдачи. В настоящее время на уровне законодательства этот вопрос не регулируется. Органы опеки и попечительства руководствуются рекомендательными письмами Министерства образования РФ, имеющими подзаконный характер[92] На федеральном уровне не определено, что может являться основанием для согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом, "нет критериев, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделки с недвижимым имуществом"[93]. Что понимать под "нарушением прав и законных интересов несовершеннолетних", в законодательстве также не уточняется. Принятие Федерального закона "Об опеке и попечительстве"[94] от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ позволило решить большую часть проблем, связанных с работой органов опеки и попечительства[95].
В контексте затронутой проблемы нужно отметить, что в судебной практике возникают сложности с толкованием и реализацией п. 4 ст. 31 ЖК РФ. Общее правило п. 4 ст. 31 ЖК РФ гласит: в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Что понимать под "прекращением семейных отношений" с собственником жилого помещения, ни в законе, ни в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ (пока) не разъясняется. Бесспорно, что расторжение брака между супругами влечет прекращение семейных отношений между ними. А как обстоит дело с несовершеннолетними детьми супругов, расторгнувших брак, в такой ситуации, ведь дети бывшими не бывают. Прекращаются ли семейные отношения собственника жилого помещения с несовершеннолетними детьми при расторжении брака супругами? Среди цивилистов и судей нет единства в толковании этого вопроса. Многие комментаторы нового Жилищного кодекса обходят этот спорный вопрос[96].