Гражданский кодекс РФ (ст. 130) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе земельные участки, здания и сооружения, которые занимают ведущее место в гражданско-правовых сделках на внутреннем рынке недвижимости.
Закон регулирует особый порядок перехода права собственности на недвижимость. Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества, например жилого дома, продавец не только обязуется передать в собственность покупателю здание, сооружение, квартиру, дачу, земельный участок или другое недвижимое имущество, но и совместно с другой стороной произвести государственную регистрацию договора в учреждении юстиции. Такой же порядок применяется и к другим видам договоров, например, вытекающих из дарения, наследования недвижимого имущества или других сделок с этим имуществом, предусматривающих отчуждение права собственности или ограничение этого права.
В соответствии со ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрации прав на движимое имущество, как правило, не требуется.
Дети, оставшиеся без попечения родителей, имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или в учреждении социального обслуживания, в учреждениях всех видов профобразования, на все время прохождения службы в рядах Вооруженных сил РФ, а также на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после пребывания в образовательном учреждении и учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства в течение 3 месяцев равноценным ранее занимаемому ими (или их родителями) жилым помещением не ниже установленных социальных норм.
Регистрационный учет детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляется как по месту жительства (место закрепления за ними жилой площади), так и по месту временного пребывания (учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, общежитие, семья опекуна (попечителя), приемная семья).
Снятие этих детей с регистрационного учета по месту жительства или по месту пребывания осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства.
Требования законодательства о необходимости предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок в отношении приватизированных жилых помещений, собственниками которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, распространяются также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние временно отсутствуют, однако на момент приватизации имеют на это жилое помещение равное с собственником либо нанимателем право.
В случае смерти родителей или принудительного размена жилой площади родителей, лишенных родительских прав, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители обязаны в течение месяца приватизировать жилую площадь, оформить договор передачи жилого помещения (или части его) в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Приватизация осуществляется за счет средств бюджетов субъектов РФ.
Для обеспечения жилой площадью детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, могут создаваться специальные жилищные фонды за счет средств соответствующих бюджетов и других не запрещенных законом источников.
Федеральным законом от 28 марта 1998 года № 50-ФЗ «О внесении изменений в статью 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[8] установлены дополнительные гарантии жилищных прав детей, оставшихся без попечения родителей. Предусмотрено, что, в случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
Внесены существенные изменения и дополнения в Жилищный кодекс РФ,[9] касающиеся обеспечения прав детей, оставшихся без попечения родителей. В соответствии с этим законом детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по окончании их пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, стационарных учреждениях социального обслуживания и других учреждениях независимо от форм собственности для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских домах, домах семейного типа, у родственников, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных силах Российской Федерации либо по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, жилье предоставляется без очереди, если им не могут быть возвращены жилые помещения, которые они ранее занимали.
В случае выезда из жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда детей в связи с утратой попечения родителей эти помещения сохраняются за ними в течение всего времени пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, стационарных учреждениях социального обслуживания и других учреждениях независимо от форм собственности для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских домах семейного типа либо в течение всего времени пребывания у родственников или опекунов (попечителей), если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, остались проживать другие члены семьи. Если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, не остались проживать другие члены семьи, данные помещения передаются указанным детям в собственность в соответствии с законодательством.
В законодательных актах регионов РФ принимаются нормы по усилению защиты прав детей, оставшихся без попечения родителей, прежде всего, от различных незаконных действий со стороны корыстных элементов.
В Москве до недавнего времени практика была такой: получив комнату или квартиру, покинувший интернат совершеннолетний, но не сведущий в жизни гражданин попадал в сети криминала еще до выхода. Предприимчивые структуры имеют, как правило, четкое представление о своих потенциальных клиентах задолго до их взросления. Интерес этих дельцов заключается в получаемой ими квартире.
Дело в том, что по достижении 18 лет или окончания срока обучения в государственном учреждении город предоставлял выпускникам жилье.
Но скоро к новоселу приходили лица с «выгодным» предложением: купить эту недвижимость за «бешеные» деньги. В результате махинации доверчивый и беззащитный сирота оказывался бездомным.
К сожалению, наше законодательство пока еще не установило твердого закона, ограждающего от криминала жилищные права молодых лиц, вышедших из детдома.
В соответствии с законодательством РФ после 18 лет гражданин вправе сам распоряжаться своим жильем, но вопрос, умело он это сделает, или его обманут, остается открытым. Городским властям федеральные законы отводят роль передаточных звеньев, задача которых – предоставить 18-летним сиротам то, что требуется для нормального вхождения в жизнь.
Учитывая, что факты обмана с жильем детей, оставшихся без попечения родителей, стали распространенным явлением. правительство Москвы приняло постановление от 31 августа 1999 года № 797 «О дополнительных мерах по социальной поддержке и защите прав детей-сирот, оставшихся без попечения родителей, выпускников детских домов и школ-интернатов», где представлена Программа мер по обеспечению прав детей-сирот, оставшихся без попечения родителей, выпускников детских домов, домов-интернатов, школ-интернатов, а также мероприятий по их социальной адаптации в обществе на период до 2002 года.
В новых документах московская администрация четко определила механизм предоставления жилья и опеки этой категории граждан до достижения ими 23 лет.
В «Положении о порядке предоставления жилых помещений и дополнительных гарантиях жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в городе Москве» обозначен порядок и основания предоставления им жилых помещений.