- являются стороной сделки или выступают в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;
- владеют (каждый в отдельности или в совокупности) двадцатью и более процентами акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;
- занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;
- в иных случаях, определенных уставом общества.
Учредительными документами право единоличного исполнительного органа может быть ограничено по сравнению с тем, что установлено соответствующим законом. Одно время арбитражная практика считала, что если в преамбуле договора имеется указание на то, что лицо, подписывающее договор, действует на основании устава, то другая сторона сделки ознакомилась или должна была ознакомиться с уставом, содержащим данное ограничение. Но сравнительно недавно в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах применения статьи 174 ГК РФ при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок" от 14 мая 1998 г. № 9 было установлено, что ссылка в договоре, заключенном от имени организации, на то, что лицо, заключающее сделку, действует на основании устава данного юридического лица, должна оцениваться судом с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и в совокупности с другими доказательствами по делу. Такое доказательство, как и любое другое, не может иметь для арбитражного суда заранее установленной силы и свидетельствовать о том, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. Тем не менее во избежание недоразумений лучше ознакомиться с уставом контрагента, дабы убедиться в том, что им не установлены какие-то ограничения. Чаще всего учредительные документы содержат указание о том, что единоличный орган управления (чаще всего это генеральный директор) избирается на определенный срок - на год, на 2, на 3. Указание на то, что этот орган избирается на неопределенный срок, встречается достаточно редко. В любом случае нужно потребовать представить выписку из протокола об избрании генерального директора, подтверждающую, что именно лицо, подписывающее договор в качестве генерального директора, является генеральным директором. Выписка должна быть заверена лицом, которое было секретарем собрания. Если в уставе установлено ограничение срока, то нужно проверить, не истек ли срок полномочий.
Это может привести к тому, что лицо, подписавшее договор, будет признано не имевшим на это полномочий, и будет само обязано по договору.
Существенными условиями любого договора залога являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Пункт 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 говорит, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия[130].
Правила о залоге регулируются ГК РФ, где они подробно рассмотрены. Во-первых, это вопрос о возможности заключения предварительного договора залога. С одной стороны, ГК РФ предусматривает возможность залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем[131].
Но Президиум ВАС РФ, очевидно, испытывает некоторые колебания по отношению к предварительному договору залога, как можно видеть из опубликованной практики.
Банк обратился в Арбитражный суд с требованием об обязании ТОО заключить договор о залоге недвижимого имущества на основании предварительного договора.
В удовлетворении исковых требований было отказано. При этом суд исходил из того, что на момент принятия решения у ТОО отсутствовало право собственности на спорное имущество. Кроме того, в связи с наступлением срока возврата кредита договор о залоге стал бы не способом обеспечения основного обязательства, а способом погашения долга за заемщика.
Апелляционная и кассационная инстанции, напротив, признали законность предварительного договора о залоге недвижимого имущества и обоснованность требования банка о заключении договора.
Президиум отменил постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, указав, что согласно ст. 43 Закона РФ "О залоге" договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге.
В п. 1.4 предварительного договора о залоге также оговорено, что залогодатель обязуется: в 10-дневный срок со дня подписания настоящего договора произвести надлежащую запись в книге записей залогов; оплатить расходы по нотариальному удостоверению договора о залоге; за свой счет зарегистрировать залог в соответствующих органах местной администрации.
Однако перечисленные условия выполнены не были.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно ст. 19 Закона РФ "О залоге"[132] залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения. Между тем какие-либо документы, подтверждающие право собственности ответчика на объекты залога, истцом не представлены.
В силу ст. 165 ГК РФ предварительный договор о залоге является недействительным, поскольку не соблюдены требования о нотариальной форме и государственной регистрации. Таким образом, у суда не было правовых оснований к понуждению ответчика заключить договор о залоге на базе предварительного договора. Кроме того, согласно ст. 1 Закона РФ "О залоге" залог - способ обеспечения обязательства.
На момент принятия апелляционной инстанцией постановления об обязании ответчика заключить договор о залоге срок исполнения основного обязательства (кредитного договора) наступил, т.е. договор о залоге мог быть использован как способ погашения долга за заемщика[133].
Совсем недавно Президиум ВАС РФ скорректировал свой подход к предварительному договору, связанному с недвижимым имуществом. В п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59[134]) говорится, что "предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества". Таким образом, ВАС РФ признал возможность заключения предварительного договора в отношении недвижимости. И хотя в этом пункте речь идет о договоре аренды, мы считаем, что эти положения применимы и к договору залога.
Кроме того, вопрос о порядке обращения взыскания на заложенное имущество является очень важным. ГК РФ устанавливает, что обращение взыскания происходит в судебном порядке, если соглашением сторон не установлено иное.
Также договор залога может быть прекращен отступным, по которому предмет залога передается в собственность банка. Такая процедура может применяться только тогда, когда предметом залога является имущество, передача которого банку не может быть истолкована как торговая деятельность. Так, например, не могут быть переданы в собственность банку товары в обороте, если только это не оргтехника или банковское оборудование. Не могут быть переданы, например, парфюмерные средства. Но при залоге, например, векселей, выданных банком - кредитором, применимо именно отступное, по которому векселя передаются банку, а затем погашаются им в связи с совпадением в одном лице должника и кредитора. Отступное может применяться и тогда, когда, например, закладываются ценные бумаги, которые банк может приобретать.
Залог недвижимого имущества (ипотека) является наиболее надежным из всех видов залога, т.к. существует обязательная государственная регистрация ипотеки, и при отчуждении имущества новый собственник знает о приобретении имущества, обремененного залогом, и не сможет ссылаться на то, что он не знал и не мог знать о том, что имущество заложено.
Ипотека регулируется, помимо соответствующих норм ГК РФ, также Федеральным законом "Об ипотеке" от 16 июля 1998 г.[135] № 102-ФЗ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ[136]. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 9 Закона "Об ипотеке" называет существенные условия договора, без которых он недействителен. Это предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.