Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг рассматривается в качестве одного из главных направлений деятельности операторов вторичного ипотечного рынка. Нужно заметить, что законодатель существенно расширил субъектный состав рынка ипотечных ценных бумаг. Изначально, при разработке пилотных программ ипотечного жилищного кредитования в России при непосредственном участии иностранных, в частности американских специалистов на вторичном рынке ипотечных кредитов предполагалась деятельность очень ограниченного числа субъектов – агентств ипотечного кредитования, которые должны были выкупать у первоначальных кредиторов (банков) выданные ипотечные кредиты, тем самым, осуществляя рефинансирование. Теперь субъектами рынка выступают ипотечные агенты, определение которых содержится в статье 2 Федерального закона от 11 ноября 2003 года №152‑ФЗ в редакции от 29 декабря 2004 года «Об ипотечных ценных бумагах» кредитные организации в отношении облигаций с ипотечным покрытием, а также любые лицензированные в сфере инвестиционной деятельности коммерческие организации в отношении ипотечных сертификатов участия.[44]
Одно плохо, нет результата. Банки слушают рекомендации, но подчиняются Центральному банку, а у населения нет платежеспособности. Договор ипотеки – это фактически долговременная, часто на несколько десятков лет, программа согласованных усилий сторон договора по достижению взаимовыгодных интересов. Для кредитора это долгосрочное получение дохода на ссуженные денежные ресурсы и их возвратность, гарантируемые надежным обеспечением – недвижимостью.
Для заемщика-залогодателя это практически единственная возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный кредит на развитие своей недвижимости, которая в этом случае сама является обеспечением своего развития.
Как отмечалось выше, одной из главных проблем современной российской системы ипотечного жилищного кредитования выступает дороговизна предлагаемых населению ипотечных кредитов. Сегодня такие кредиты выдаются на 15–50 лет с процентной ставкой от 8,55 до 17% годовых в рублях. При этом сумма кредита может составлять от 5 до 200 тысяч долларов США. Отношение размера платежа по кредиту к месячному доходу – 30–40%. Кредитные организации в целом свободны в определении условий кредитования и ориентируются, прежде всего, на кредитный спрос. В этой связи, конечно, очень важна роль государства в формировании и регулировании ипотечного рынка.
Ипотечное кредитование отличается от обычного большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25 – 30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д.
Положение усложняется отсутствием государственных прогнозных систем и культуры планирования на длительную перспективу. В результате ошибок при проведении приватизации «съеден» кредит общественного доверия, люди и общество живут одним днем. В последнее время очень много говорится о необходимости развития ипотеки, в том числе и высшими руководителями государства.
По данным социологов, в улучшении жилищных условий нуждаются 60% российских семей. Однако, по самым оптимистичным оценкам, сейчас ипотекой пользуются лишь около 4% покупателей жилья.
Преимущества приобретения жилья через систему ипотечного кредитования очевидны:
· возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку;
· получение налоговых льгот по кредиту на весь срок кредитования;
· обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квартира;
· размер ежемесячных платежей по кредиту может быть зафиксирован
· в договоре и не будет меняться в случае роста цен на недвижимость или роста процентных ставок на рынке банковских услуг;
· в условиях постоянного роста цен на недвижимость её покупка является доходным способом размещения капитала.
Однако только ли преимущества есть у ипотеки? Как развивается ипотека в России? Каков реальный механизм данного способа приобретения жилой недвижимости? Какие проблемы возникают в процессе подготовки, заключения и исполнения договора ипотеки и иных связанных с ним договоров? Попробуем рассмотреть эти вопросы в данной работе.
Залог в России традиционно занимает доминирующее положение среди других способов обеспечения, исполнения обязательств. Это обусловлено целым рядом причин, а именно:
· высокая инфляция;
· сформировавшаяся в этих условиях кредитная система;
· низкая правовая культура и др.
Особое место отводится залогу недвижимости – ипотеке, а среди них выделяется ипотека жилья.
Развитию ипотеки в последнее время уделяется большое внимание, как со стороны органов власти, так и со стороны рынка. Все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике. В России, с ее постоянной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что способствует в свою очередь увеличению ВВП страны, а также влияет на смежные отрасли. На сегодняшний день на федеральном уровне приняты основополагающие для развития ипотеки нормативные правовые акты, а принимаемые к ним поправки и новые законопроекты призваны выстроить целостную систему оборота недвижимого имущества и ипотеки.
Проблема в том, какая ипотечная система будет признана оптимальной и что будет положено в основу критерия оптимальности:
· очередное «скорейшее формирование класса собственников»;
· продление острейшего жилищного кризиса, обеспечивающего небывалую норму прибыли;
· или преодоление жилищного кризиса и решение острейшей социальной проблемы.
Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно большую его часть. В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 процентов и выше, с представлением также дополнительных гарантий. Более того, все кредиты, составляющие более 85–90 процентов стоимости заложенной недвижимости, обязательно дополнительно страхуются заемщиками (страхование кредитного долга).
Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита является сам предмет залога, его стоимость и цена[45].
Нижнее возрастное ограничение для потенциального заемщика составляет 18 лет. Однако здесь, конечно, необходимо обратить внимание на то, что даже при наличии у совершеннолетнего заемщика необходимых средств для первоначального взноса (как правило, 25–35% стоимости жилья) он, во всяком случае, проходит процедуру андеррайтинга, которая представляет собой всестороннюю проверку платежеспособности заемщика и реальной возможности для него вернуть кредит и начисляемые по такому кредиту проценты в установленные договором сроки. При подобной проверке учитываются в первую очередь размер, надежность и перспективность получаемых заемщиком периодических доходов. При этом расходы заемщика по уплате платежей по кредиту и процентов не должны превышать 30–33% от его совокупного подтвержденного месячного дохода. Данные показатели предусмотрены как федеральной, так и региональными программами развития ипотечного кредитования, подтверждаются объективными экономическими расчетами[46].
Сегодня при стабильном среднем доходе заемщика, как правило, необходимо поручительство также получающих стабильный доход физических или юридических лиц в качестве дополнительного обеспечения исполнения заемщиком своих кредитных обязательств. Причем, в данном случае нужно различать созаемщиков и поручителей, хотя роли тех и других примерно схожи. Оформление созаемщика осуществляется, чтобы обеспечить кредитору дополнительную гарантию исполнения кредитного обязательства, а также выполнить определенные квалификационные требования кредитора (о совокупном доходе семьи, возрасте заемщика и другие).
Созаемщики обязуются на тех же условиях, что и заемщик, возвратить кредитору сумму кредита и выплатить проценты за пользование заемными средствами, то есть созаемщик несет солидарную ответственность. Согласно пункту 1 статьи 322 ГК РФ солидарная обязанность может возникнуть, если она предусмотрена договором, в частности в случае неделимости предмета обязательства. Особенностью здесь выступает то, что при солидарной обязанности кредитор имеет право требовать исполнения обязательства как от всех солидарных должников совместно, так и от каждого в отдельности, причем, как полностью, так и в части долга (пункт 1 статьи 323 Кодекса). Очевидно, что такая ситуация выгодна для кредитора.
Есть мнение, что созаемщиками могут быть только супруги, другие лица не могут быть оформлены в качестве таковых[47]. Однако актуальная практика ипотечного кредитования опровергает такую точку зрения. Сегодня уже на региональном уровне существуют ипотечные программы, в соответствии с которыми созаемщиками могут выступать не только супруги, но и родители, друзья, даже знакомые. Данные лица становятся созаемщиками, исчисляется их совокупный доход, на основании которого рассчитывается сумма кредита. Однако при этом созаемщики не становятся собственниками приобретаемой с использованием кредитных средств квартиры, а количество будущих собственников не зависит от числа созаемщиков. Созаемщики не могут также претендовать на выделение доли в праве собственности на приобретаемую квартиру. Квартира в любом случае оформляется в собственность основного заемщика, другие лишь включаются в договор. Ситуация с множеством собственников заложенного имущества привела бы к трудностям в оформлении сделки и в обращении взыскания на предмет ипотеки.