Уже отмечалась необходимость реформирования финансовой системы государства не позволяющая нормально функционировать ипотечным правоотношениям. Одним из таких негативных явлений является «черный нал» – в сложившихся финансовых условиях очень многие работодатели и работники предпочитают вести расчеты без официального оформления. В таких условиях проводить андерайтинг практически невозможно.
Указанные проблемы отчасти призваны решить целевые адресные субсидии гражданам-заемщикам, идущие, прежде всего, на уплату первоначального взноса за приобретаемое в кредит жилье в рамках социальных программ ипотечного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года №28 определены категории граждан, имеющих возможность получить такие субсидии за счет соответствующих бюджетов. Речь идет о молодых семьях, работниках бюджетной сферы, гражданах, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, гражданах, уволенных и увольняемых с военной службы и других,
Следует отметить большую активность банковских структур в стремлении поучаствовать в ипотечных программах:
Так, ипотечная программа Райффайзенбанка (RaiffeisenBank) определяет в качестве потенциальных заемщиков любых физических лиц вне зависимости от гражданства, при наличии постоянной или временной регистрации в Москве или Московской области для покупки квартиры в Москве или Московской области. То же самое можно сказать о программе Внешторгбанка, Росбанка, Абсолют банка, Городского ипотечного банка.[48] Исходя из сформулированных в этих ипотечных программах требований к заемщику, последним может оказаться лицо без гражданства. Однако такая ситуация маловероятна из-за значительного кредитного риска. Кроме того, большинство кредитных организаций все же учитывают наличие гражданства в своих программах. Это относится, например, к Банку Москвы, Национальной ипотечной компании. Русскому ипотечному агентству, которые предоставляют ипотечные кредиты гражданам России при наличии постоянной или временной регистрации в Москве или Московской области для покупки квартиры в Москве или Московской области, а в некоторых случаях даже при отсутствии такой регистрации. Так, в Сберегательном банке России для потенциального заемщика, не являющегося жителем Москвы и не имеющего постоянной регистрации в Москве, необходима справка из местного отделения Сбербанка по месту постоянной регистрации о том, что банк не возражает против того, чтобы указанный гражданин получил кредит на приобретение квартиры в Москве.
Это объясняется достаточно просто – ипотечные схемы России продолжают оставаться самыми выгодными в мире для банков, при этом они абсолютно ликвидны в отличие от других кредитных операций. Обеспечение исполнения обязательств через солидарную ответственность поручителей и созаемщиков при весьма странном отказе банков от своей солидарной ответственности совместно с застройщиком перед инвесторами, что еще более усиливают сильнейшую сторону и ослабляет слабую. Такое поведение законодателя подрывает у общества веру в закон, снижает уровень правосознания, формирует правовой нигилизм.
Исполнение обязательства по продаже жилого помещения регулируется общими нормами (гл. 22 ГК) и специальными правилами (гл. 30 ГК).
Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи и другие)[49]. Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (см. п.З ст. 425 ГК). О правовой природе юридических действий по исполнению обязательства в литературе были высказаны две противоположные точки зрения: одни ученые рассматривают такие действия, как юридические поступки (то есть юридический эффект наступает независимо от субъективного момента), другие – как сделку. Определение юридической природы действий по исполнению обязательства имеет и практическое значение: ведь если исполнение является сделкой, то должны применяться общие правила о совершении сделок. По-видимому, исполнение является сделкой, поскольку исполнение обязательства является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Должник, осуществляя правомерное действие, направленное на прекращение обязательства, совершает сделку.
Как писал Д.Д. Гримм, «нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение»[50]. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечёт его прекращение (см. ст. 408 ГК). Для наступления указанного последствия требуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение соответствовало определённым требованиям. Прежде всего, обязательство по передаче индивидуально – определенной вещи, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что должник обязан исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от его осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия, например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.
Норма СТ.396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором, при неисполнении же обязательства, напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.
ГК РФ содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче индивидуально-определенной вещи. Согласно СТ.398 ГК кредитор вправе требовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, ст. 398 не обеспечивает во всех случаях реальное исполнение обязательства и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом. Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи определяет, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск.
Как уже отмечалось, конечная цель обязательства может быть достигнута надлежащим выполнением обязанностей, вытекающих из договорного правоотношения. Одни из этих обязанностей составляют существо обязательства, такие обязанности еще называют основными. Последние сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определённую денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Главная обязанность продавца – передать недвижимость в определённый срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, он определяется в соответствии с правилом п. 2 ст. 314 ГК. Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться, писал Г. Дернбург, как простая обязанность[51]. При просрочке продавца покупатель остаётся обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес) и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст. ст. 4О5, 484 ГК). Во-вторых, срок исполнения может быть «условием исполнения», если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор продавец вправе исполнить при нарушении определённого в нём срока только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК). Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо не вытекает из его существа.
Термин «передача» в самом широком смысле означает определённые согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) перешёл от одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает её, а другой (покупатель) – приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме ст. 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается врученной покупателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).