«Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению».
2. В результате исследования сделан вывод, что ограничение имущественной ответственности регистрирующих органов одним миллионом рублей в случае ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение по договору продажи является неоправданным. Считаем, что необходимо установить имущественную ответственность регистрирующих органов в размере действительного реального ущерба, причиненного вследствие ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение.
3. Исследована проблема продажи жилых помещений, подвергнутых переустройству или перепланировке. Но при этом отдается предпочтение практике продажи жилых домов, при которой обязателен выезд специалиста Бюро технической инвентаризации для подтверждения или переоформления технического паспорта. В связи с этим предлагается статью 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» дополнить пунктом 3 следующего содержания: «Обязательным приложением к договору продажи жилого помещения в многоквартирном доме является технический паспорт данного жилого помещения»
4. Поскольку при продаже жилого дома (его части), как правило, покупателю передаются расположенные на том же земельном участке строения и сооружения, предназначенные для его обслуживания, предлагается в договор продажи включать исчерпывающий перечень таких объектов. Подобная практика позволит в будущем избежать судебных споров относительно прав продавца и покупателя на обслуживающие жилой дом (его часть) постройки и сооружения.
5. Изучены теоретико-прикладные проблемы приобретения жилого помещения по договору ипотечного кредитования. В работе акцентируется внимание на проблеме правового положения созаемщика по договору ипотеки в целях обеспечения кредитору дополнительных гарантий исполнения кредитного обязательства, а также выполнения определенных квалификационных требований кредитора (о совокупном доходе семьи, возрасте заемщика и другие). Созаемщики обязуются на тех же условиях, что и заемщик, возвратить кредитору сумму кредита и выплатить проценты за пользование заемными средствами, то есть созаемщик несет солидарную ответственность. Отмечается тенденция по расширению круга созаемщиков, которым выступают не только супруги, но и другие близкие родственники, знакомые заемщика. Исчисляется совокупный доход данных лиц, на основании которого рассчитывается сумма кредита. Однако при этом созаемщики не становятся собственниками приобретаемой квартиры, которая оформляется в собственность основного заемщика. Предлагаем в целях защиты интересов созаемщиков по договору ипотечного кредитования предусмотреть право созаемщика на долю в праве собственности на приобретенную квартиру в случае привлечения его к солидарной ответственности соразмерно выплаченной им части долга.
6. Считаем перспективным направлением совершенствования законодательства в области инвестирования в строительстве жилых помещений, облегчение гражданского оборота прав требований, возникающих у инвестора к застройщику, например, оформление этих прав ценными бумагами, как это делается в США. Такие ценные бумаги могли бы решить и вопрос раздела права требования к застройщику, скажем при распаде семьи, осуществившей инвестирование в долевое строительство.
Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6‑ФКЗ, от 30.12.2008 №7‑ФКЗ)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51‑ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, №32.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14‑ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, №5.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188‑ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 17.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. №44
5. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.64 г. // СПС КонсультантПлюс
6. Гражданский кодекс РСФСР от 31.10.22 г. // СПС КонсультантПлюс
7. Основы гражданского законодательства ССР и республик // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. №26. Ст. 733.
8. Закон РФ от 04.07.1991 №1541–1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс
9. «Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 №223‑ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (ред. от 30.06.2008) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2008) // Собрание законодательства РФ. 1996. №1.
10. Федеральный закон от 26.12.1995 №208‑ФЗ (ред. от 27.12.2009) «Об акционерных обществах» (принят ГД ФС РФ 24.11.1995) // Собрание законодательства РФ. 1996. №1
11. Федеральный закон РФ от 26.01.96 г. №15‑ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1996. №5.
12. Федеральный закон РФ от 15.06.96 г. №72‑ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 1996. №25.
13. Федеральный закон от 21.07.1997 №122‑ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3594.
14. Федеральный закон от 16.07.1998 №102‑ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Собрание законодательство РФ. 1998. №29. Ст. 3400.
15. Федеральный закон от 08.08.2001 №128‑ФЗ (ред. от 25.11.2009) «О лицензировании отдельных видов деятельности» (принят ГД ФС РФ 13.07.2001) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ. 1998
16. Федеральный закон от 08.02.1998 №14‑ФЗ (ред. от 27.12.2009) «Об обществах с ограниченной ответственностью» (принят ГД ФС РФ 14.01.1998) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ. 1998. №7
17. «Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 №74‑ФЗ (принят ГД ФС РФ 12.04.2006) (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ. 1995. №47.
18. Постановление Правительства Российской Федерации от 01.11.97 г. №1378 «О мерах по реализации ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Постановления Правительства Российской Федерации от 21.02.98 г. №238; Распоряжения Правительства Российской Федерации от 23.01.99 г. №138‑р) // Собрание законодательства РФ. 1997. №45. Ст. 5195; Собрание законодательства РФ. 1998. №9. Ст. 1115; Собрание законодательства РФ. 1999. №5. Ст. 718.
19. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 №219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. №8
20. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») // СПС КонсультантПлюс
21. Постановление Правительства РФ от 25.08.2001 №628 (ред. от 10.09.2005) «Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» // СПС КонсультантПлюс
22. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 №233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 №2881) // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. 2001.
23. Приказ Минюста РФ, Госкома РФ по строительству и жилищно – коммунальному комплексу Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 г. №289/235/290 «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» // Российская газета от 23.11.2000 г. №255
24. Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» // СЗРФ. 2004. №42
25. Декрет о земле (принят II Всероссийским съездом Советов 27.10.1917) Ст.З. // СПС КонсультантПлюс
26. Декрет ВЦИК от 20.08.1918 «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах» // СПС КонсультантПлюс
27. Декрет ВЦИК от 22.05.1922 «Об основных частных имущественных правах, признаваемых РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР», «СУ РСФСР», 1922, №36, ст. 423 // СПС КонсультантПлюс
28. Декрет СНК РСФСР от 14.12.1917 «О запрещении сделок с недвижимостью» // СПС КонсультантПлюс
29. Полный Свод решений Гражданского Кассационного департамента Правительствующего Сената (начиная с 1866 г.) за 1881 г. // Электронный ресурс Классика российского права из хранилищ Принстона и Оксфорда http://www.traveltheworld.ru/классика-российского-права
Научная, учебная литература, публикации
30. Алексеев С.С., Гонгало Б.М. Гражданское право – М.: Проспект, Велби, 2007
31. Афонина Е.А. Некоторые вопросы рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. №7.
32. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 1 Общие положения – М.: Статус, 2008.
33. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2008.