Еще одним перспективным направлением совершенствования законодательства в области инвестирования в строительстве жилых помещений, является облегчение гражданского оборота прав требований, возникающих у инвестора к застройщику, например, оформление этих прав ценными бумагами, как это делается в США. Такие ценные бумаги могли бы решить и вопрос раздела права требования к застройщику, скажем при распаде семьи, осуществившей инвестирование в долевое строительство. Вопросы, которые возникают в связи с правовым оформлением сделок с жилыми помещениями, на сегодняшний день остаются очень важными. С одной стороны, мы являемся свидетелями постоянного расширения рынка недвижимости, участниками которого являются как рядовые граждане, так и юридические лица. С другой стороны, по ряду вопросов законодательное регулирование сделок с недвижимостью носит неполный либо нечеткий характер. Недостатки законодательства РФ зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Тем более, что на смену всеохватывающему нормативизму, господствовавшему в советской юридической доктрине, пришел широкий разброс точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону.
К праву как таковому все чаще стали относить и судебную практику[25]. Наконец, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений. Все эти обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что нередко заключение сделки купли-продажи жилых помещений связано с риском возникновения убытков, которые могут оказаться весьма значительными. Неправильное оформление документов, незнание порядка и правовых последствий регистрации сделки с недвижимостью либо прав на нее, а также отсутствие должной осмотрительности при заключении сделки, – все это вполне может привести к тому, что сторона не получит должного по сделке, объектом которой является жилье. Чтобы избежать ряда неприятностей, при оформлении сделки с недвижимостью целесообразно прибегать к помощи профессионалов – юристов и адвокатов. Однако не менее важно самому разбираться в основных правовых вопросах, которые возникают в связи с заключением подобных сделок.
Бесспорно, самой распространенной формой распоряжения жилыми помещениями является купля-продажа. Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли – продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в не исчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи недвижимости, специально включена квартира – наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст. 558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи жилого помещения является подвидом договора продажи недвижимости и, соответственно, подвидом общего договора купли-продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК РФ, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, общие положения о купле-продаже.
Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Совокупность юридических отношений, охватываемых на Западе одним понятием купли-продажи, у нас разлагаются на три вида по едва уловимым признакам, а именно: на куплю-продажу в тесном значении этого слова, запродажу и поставку. В этом случае законодатель принял бытовые понятия, не обратив внимания на то, что они не содержат в себе достаточно юридических различий. С этой системой трех договоров, служащих одним и тем же юридическим средствам достижения экономической цели, русское законодательство стоит совершенно одиноко среди других правильных законодательств».
Действующий Гражданский кодекс РФ не только не преодолел этой негативной тенденции, а наоборот увеличил количество разновидностей договора купли-продажи доведя его до семи;
· розничная купля-продажа (§ 2 гл. 30 ГК РФ);
· поставка товаров (§ 3 гл. 30 ГК РФ);
· поставка товаров для государственных нужд (§ 4 гл. 30 ГК РФ);
· контрактация (§ 5 гл. 30 ГК РФ);
· энергоснабжение (§ 6 гл. 30 ГК РФ);
· продажа недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ);
· продажа предприятия (§ 8 гл. 30 ГК РФ);
Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ). Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет – жилое помещение.
Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГКРФ). Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно: возмездность и взаимность.
Следует отметить, что само наименование «договор купли-продажи жилых помещений» носит лишь теоретический характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры» или «договор купли-продажи жилого дома» применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.
Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права – граждане (в т.ч. граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица. Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилой площади.
Механизм реализации договора жилых помещений был прописан в ГК РФ. Вновь принятый Жилищный кодекс практически оставил его без изменения.
Отказ ЖК РФ от регулирования договора купли-продажи жилых помещений выглядит, по крайней мере, странно, учитывая то количество пробелов и коллизий, с которыми сталкиваются лица при реализации правоотношений, основанных на этом виде гражданско-правового договора.
Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Исходя из данной нормы, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть, указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира, включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.
При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение, устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах. Из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст. 554 ГКРФ.
Договор купли-продажи жилья:
1) должен содержать данные, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, общую и жилую площадь, этажность (этаж) и другие признаки (параметры) жилого помещения, которое является предметом договора купли-продажи.[26]
Сделка купли-продажи недвижимости, совершенная лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст. 168 ГК РФ признается недействительной.
Рассмотрим пример из практики:
Прокурор Хостинского района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну о признании недействительным на основании ст. 167–169 ГК РФ договора купли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста, удостоверенного 14 августа 1996 г. нотариусом г. Сочи и зарегистрированного БТИ г. Сочи 15 августа 1996 г., ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, без согласия и ведома собственника квартиры Багдасарян. Багдасарян заявление поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признании недействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользовании квартирой. Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями. Решением Хостинского районного суда г. Сочи (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении заявленных требований отказано. Заместитель Председателя Верховного суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений ввиду неправильного применения и толкования норм материального права. Президиум Краснодарского краевого суда 18 марта 1999 г. протест удовлетворил, указав следующее. Принимая решение по делу, суд первой инстанции считал, что договор заключен с соблюдением письменной формы, зарегистрирован в установленном порядке, Зороглян – добросовестный приобретатель, в связи с чем от него нельзя истребовать приобретенное имущество. Между тем данные выводы основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.