Делая общий вывод, можно сказать, что договор купли-продажи жилых помещений имеет большую правоприменительную практику и в целом обеспечивает необходимую паритетность и стабильность этих правоотношений.
Объектами жилищных прав являются жилые помещения (п. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Жилым помещением в силу п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими Федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЖК РФ).
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖКРФ).
Гражданский кодекс РФ устанавливает высокие социальные требования к жилому помещению. Прежде всего, жилое помещение должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком. Это правило не распространяется на отношения купли-продажи жилья, так как на это прямо указано в Гражданском кодексе РФ. Предметом договора продажи жилого помещения может быть и часть дома или квартиры.
Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством РФ (ч. 1 ст. 673 ГК РФ).
В рамках одного законодательного акта – ГК РФ – жилище по своему назначению в разных плоскостях имущественных отношений (собственности и найма) охарактеризовано по-разному, что не имеет какого-либо обоснования и относится к несовершенству закона. Жилище как объект в отношениях собственности, так и в отношениях найма должно представлять одно и то же функциональное понятие – место именно постоянного проживания, а не просто место жительства.
По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.
ГК РФ предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. Кроме всего прочего, дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе. В настоящее время в качестве таких органов, как правило, выступают бюро технической инвентаризации (БТИ).
Виды жилых помещений закреплены в ст. 16 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилым помещениям относятся (п. 1): жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Следовательно, объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры, а также изолированные жилые комнаты в домах или квартирах.
Договор купли-продажи – основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают ч. 2 ГК РФ, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.[29] Общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ) применяются и к продаже недвижимости, если специальными нормами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ) не установлены особые правила[30]
Одним из элементов права собственности на жилые помещения, наряду с владением и пользованием, является право собственника распорядиться принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288ГКРФ). Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ (п. 1 ст. 30 ЖК РФ), Нормы о назначении жилых помещений содержатся как в Гражданском, так и в ЖК РФ. ГК РФ в п. 2 ст. 288 «Собственность на жилое помещение» определяет, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи. Кроме того, жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Статья 17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением» ЖК РФ содержит следующие требования.
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства РФ, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.
ГК РФ предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. А также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством РФ и ЖК РФ (п. 2 ст. 30 ЖК РФ).
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено Федеральным законом или Договором (п. 3 ст. 30 ЖК РФ). Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей. Правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 ЖК РФ).
Таким образом, можно дать определение, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).
Таким образом, делаем вывод, что если в тексте договора отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать жилое помещение, подлежащее передаче, условия о предмете договора считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор – не заключенным. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. В соответствии с законом, каждая из сторон в таком случае обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.
Страна переживает многовековой жилищный кризис. Современный российский рынок жилья является, пожалуй, самым значимым, а по социальной составляющей точно стоит на первом месте. От успешности решения вопроса правового регулирования гражданского оборота жилья во многом будет зависеть успешность развития и самого государства. Поэтому при формировании правового поля следует учитывать интересы всех участников этих правоотношений и, прежде всего, публичные интересы, связанные с преодолением жилищного кризиса.
Рынок жилых помещений в РФ можно охарактеризовать, как очень перегретый. Цена на жилые помещения возросла многократно. Покупка квартиры в Москве – это серьезная финансовая операция, практически всегда сопровождающаяся кредитными отношениями.
Самую большую роль на практике играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов.