– на торги явилось менее двух покупателей;
– никто из явившихся не сделал надбавки против первоначальной оценки строения;
– покупатель в течение пяти дней не внес полностью сумму, за которую им куплено строение (ст. 403 ГПК).
Таким образом, ГПК регулирует реализацию с торгов только такой разновидности недвижимого имущества, принадлежащего гражданам, как жилые строения. Что касается остальных видов недвижимости, то, очевидно, придется прибегнуть к расширительному толкованию норм ГПК.
Право собственности на заложенное имущество может возникнуть только при условии, что торги объявлены несостоявшимися. При этом возможны два варианта. На основании п. 4 ст. 350 ГК РФ, если залогодержатель пожелает оставить за собой имущество после объявления несостоявшимися первых торгов, он вправе выкупить заложенное имущество с зачетом в счет покупной цены своих требований по основному договору. Несмотря на указанное в законе право залогодержателя выкупить заложенное имущество, необходимо заметить, что реализация этого права обусловлена согласием залогодателя. Речь идет о договоре купли-продажи. Покупная цена является существенным условием такого договора. Анализ ч. 1 п. 4 ст. 350 ГК РФ, проведенный Л. Грось, позволяет сделать вывод, что «при недостижении согласия сторон, в том числе и в части условия о покупной цене, право, установленное законом, реализовано быть не может. Лишь при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой».[79] Реализация указанного в законе права «оставить за собой» возможна только в форме договора купли-продажи с должником, с той, однако, разницей, что заключение указанного договора представляет обязанность для должника, а такое условие, как покупная цена, имеет установленный законом нижний предел – не более, чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Одновременно следует учитывать, что ст. 350 ГК РФ устанавливает месячный срок со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, в течение которого залогодержатель может воспользоваться правом «оставить за собой предмет залога». Если залогодержатель не воспользуется данным правом, договор об ипотеке прекращается. Кроме того, состоявшиеся торги могут быть признаны недействительными.
Определенное внимание уделяется порядку реализации заложенного имущества и в Законе «Об ипотеке». Так, порядок проведения публичных торгов регулируется ст. 57 Закона. Однако, помимо указанной нормы, в нем содержится ряд бланкетных норм, отсылающих к ст. ст. 447–449 ГК РФ (ст. 56 и п. 6 ст. 57 Закона), в которых содержится основная нормативно-законодательная база о проведении публичных торгов, аукционов и конкурсов.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Если иное не предусмотрено законом, форма торгов определяется собственником продаваемой вещи (обладателем права реализуемой вещи). Различие между двумя формами торгов состоит в том, что на аукционе выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. В конкурсе или аукционе должны участвовать два или более лиц, в противном случае они признаются несостоявшимися. Аукционы или конкурсы могут быть открытыми или закрытыми. В открытых аукционах или конкурсах может участвовать любое лицо, а в закрытых – только лица, специально приглашенные для этой цели.
Закон «Об ипотеке» в ст. 59 устанавливает специальные нормы о продаже заложенного имущества на аукционе. Организатором такого аукциона выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его имени или от своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. На закрытом аукционе такая продажа допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества (п. 2 ст. 57 Закона «Об ипотеке»).
На организаторов публичных торгов законодательством возлагаются определенные обязанности по их подготовке и проведению. Организатор публичных торгов должен известить о предстоящих торгах не позднее, чем за месяц до их проведения, в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Извещение должно содержать сведения о дате, времени и месте проведения публичных торгов, характере продаваемого имущества и его начальной продажной цене (п. 3 ст. 57 Закона «Об ипотеке»).
Определенные обязательства возлагаются не только на организаторов, но и на участников торгов. Они обязаны внести задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При этом размер задатка не должен превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. Данная обязанность возлагается на участников торгов с целью не допустить к торгам недобросовестных участников гражданского оборота и обеспечить выполнение обязательств, возникших в результате проведения торгов. Если публичные торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли.
На публичных торгах могут присутствовать лица, которые в них не участвуют. Их присутствие может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. Кроме того, на публичных торгах могут присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество.
В день проведения публичных торгов лицо, выигравшее торги и организатор публичных торгов подписывают протокол о результатах их проведения, который имеет силу договора. При уклонении от подписания такого протокола лицо, выигравшее торги, утрачивает внесенный им задаток. Уклонившийся от подписания протокола организатор торгов обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в них, в части, превышающей сумму задатка.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшем публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Данный договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных таким уклонением.
Действительность договора, заключаемого на основе проведения торгов, зависит от действительности проведенных торгов. Если торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК РФ). Под грубым нарушением правил конкурса или аукциона понимается необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, признаваемых покупателями в соответствии со ст. 9 Закона о приватизации, а также всякие нарушения порядка проведения конкурса или аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя. К грубым нарушениям относится также незаконный отказ от участия в конкурсе (аукционе) (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ №32 от 2 декабря 1993 г.).[80]
Ппубличные торги могут быть признаны судом общей юрисдикции недействительными, если они проходили с нарушением установленных правил, если строение было продано лицу, не имевшему права участвовать в торгах, а также в случае допущения судебным исполнителем, взыскателем или покупателем злоупотреблений, К нарушениям установленных правил, судебная практика относит проведение торгов ранее предусмотренных сроков, отсутствие надлежащего оповещения о торгах и др.[81]
В соответствии с п. 1 ст. 58 Закона «Об ипотеке» публичные торги могут быть объявлены их организатором несостоявшимися в следующих случаях:
– когда на публичные торги явилось менее двух покупателей:
– когда на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;