Однако многочисленность и бессистемность подобных публикаций делала использование их для оценки положения дел в конкретном имении практически невозможным. Ипотечные книги выгодно отличались от публикаций тем, что они являлись как бы зеркалом, отражающим в каждый конкретный момент юридические отношения всех лиц, имеющих право на недвижимость. Покупатель имения посредством ипотечной системы узнавал о количестве и размерах долгов, относящихся к нему, удостоверялся в подлинности приобретаемого права и о месте его в ряду других прав и его ценности. Ипотечная книга являлась своеобразным живым реестром прав и обязанностей собственника и кредиторов имения, а гласность служила гарантией достоверности содержания.
Особое развитие ипотека получила в дореволюционной России с принятием Указа от 15 ноября 1906 года, отменявшего те положения Закона «О неотчуждаемости крестьянских надельных земель» от 14 декабря 1893 года, которые запрещали передавать крестьянские надельные земли в залог частным лицам и частным учреждениям.
По Указу от 15 ноября 1906 года право залога надельных земель было предоставлено сельским обществам, товариществам крестьян, образующимся для покупки надельной земли, отдельным крестьянам, получившим находящиеся в их пользовании участки общинной земли в полную собственность. Указ (ст. 7) разрешал выдачу ссуд крестьянам из Крестьянского поземельного банка под залог надельных земель для;
1) уплаты за наделы, оставляемые крестьянами, переселяющимися на новые земли;
2) пополнения той части покупной цены за земли, приобретаемые при содействии Крестьянского банка, которые не покрываются ссудой банка, выдаваемой под залог покупаемой земли;
3) на покрытие вызываемых улучшением землепользования расходов при переходе от общинного землепользования к подворному, при расселении обществ на отдельные поселки и хутора, при разделе обществами надельных земель на отрубные участки, при отводе к одним местам чересполосных участков отдельных домохозяев.[10]
С отменой советской властью частного капитала залоговые правоотношения утратили свое значение. Так, Гражданский кодекс РСФСР 1964 года содержал одиннадцать статей, посвященных залогу, а ипотека была полностью исключена. Причиной такого явления стало то, что была ликвидирована частная собственность на землю, упразднено деление имущества на движимое и недвижимое. Вместе с ипотекой прекратил свое существование и ипотечный кредит. Национализация земли и обращение ее в исключительную собственность государства не только привели к отмене залогоспособности земли, но и к полному изъятию ее из имущественного оборота. Основы Гражданского законодательства Союза ССР вообще не предусматривали залоговое право как самостоятельный институт.
Несколько больше внимания уделялось залогу в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года, принятом 4-ой сессией ВЦИК IX созыва 31 октября 1922 года и введенным в действие с I января 1923 года. Это обусловлено тем, что Кодекс был принят в начальный период НЭПа, характеризовавшийся бурным ростом товарно-денежных отношений. Это, бесспорно, оказало влияние на правовое решение проблемы залога имущества, который непосредственно связан с существованием частной собственности и основанными на ней товарно-денежными отношениями. Поэтому нет ничего удивительного в том, что в Кодексе 1922 года залогу было посвящено 40 статей.
Как в русском дореволюционном законодательстве, так и в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года отсутствовало определение залога. В статьях кодекса формулировались лишь основания и время возникновения и прекращения залога, его предмет, а также некоторые другие его компоненты, из совокупности которых можно составить довольно полное понятие залога.
Прежде всего, правовой основой залога являлись договор или специальное указание закона. Опираясь на одно из этих оснований, залогодатель и залогодержатель могли заключить договор по поводу всякого имущества, не изъятого из оборота. Следовательно, кодекс, в отличие от кодексов других стран, не делил имущество на движимое и недвижимое. Этот критерий заменен делением имущества на изъятое из оборота и на не изъятое из него.
Предметом залога, наряду с имуществом, не изъятым из оборота, могли быть долговые требования, а также право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых. Иными словами, в указанном случае допускалось в качестве предмета залога имущество, в целом изъятое из оборота.
Как уже было отмечено, по кодексу 1964 года залог имел ограниченное применение, в частности, не распространялся на основные средства производства. Основной сферой залога всегда были кредитные отношения с банком. Изданные в разное время союзные акты, адресованные Государственному банку СССР, неизменно содержали требование предоставлять кредиты лишь при условии, если они обеспечены залогом товарно-материальных ценностей. Тем самым у банка появлялась гарантия возврата выданных ссуд путем обращения взыскания на часть заложенного имущества. Однако в действительности такую возможность банк использовал только в случаях, когда речь шла о должниках-гражданах, получавших ссуду на строительство или капитальный ремонт своего дома. И это понятно, поскольку основными клиентами Государственного банка СССР были предприятия, имущество которых принадлежало тому же собственнику, что и имущество самого Госбанка – государству, а сами складывающиеся между банком и такими предприятиями отношения лишь внешне принимали товарную форму. Не очень веря в возможности залога, Госбанк СССР включил в типовое залоговое обязательство указание на то, что организации-ссудополучателю известно об уголовной ответственности ее должностных лиц за передачу или отгрузку заложенных товарно-материальных ценностей без одновременной замены их другими на равную или большую сумму.
В результате, вызываемые практикой сомнения в целесообразности использования и даже существования такого института гражданского права оказали влияние на законодателя. Когда принимался Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., было признано достаточным иметь в этом кодексе только одиннадцать статей о залоге, что, оказалось, по объему вчетверо меньше нормативного материала о залоге, содержавшегося в ранее действовавшем Гражданском кодексе 1922 года. Это привело к тому, что многие вопросы, возникающие при использовании залога, остались неурегулированными.
Залоговое правоотношение могло возникнуть как из закона, так и из договора. В последнем случае закон устанавливал обязательные требования к содержанию и форме договора. Так, для договора была предписана обязательная неизменная форма, а для залога жилых домов, находившихся в сельской местности, была необходима регистрация в соответствующем исполкоме.
Содержание договора должно было включать наименование и место жительства (место нахождения) сторон, опись, оценка и место нахождения закладываемого имущества, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом, требования кредитора удовлетворялись из стоимости заложенного имущества по решению суда, арбитража или третейского суда.
С переходом к рыночным отношениям и развитием сферы свободного предпринимательства возникла необходимость принятия законодательных актов, более полно и четко регулирующих обязательственное право. Поэтому 29 мая 1992 года был принят Закон РФ «О залоге в РФ». Также претерпели существенные изменения нормы о залоге в связи с введением в действие с 1 января 1995 года Гражданского кодекса РФ. Наконец, 24 июня 1997 года Государственной Думой был принят Федеральный закон «Об ипотеке».
Основное назначение ипотеки заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Система ипотечного кредитования придумана в мире много лет назад. За сотни лет в разных странах сформировалась универсальная схема, по которой под ипотечным кредитом понимается сумма, выдаваемая сроком на 10–40 лет под 3–15% годовых. Она, как правило, значительна; в Великобритании, к примеру, величина ипотечного займа может достигать 95% стоимости жилища, в Бельгии, Японии и Австралии – 85–90%, в ФРГ, США, Испании – 80%.
В большинстве развитых стран сумма ипотечного кредита ограничивается размером чистого дохода за три года. Исключение составляет только Япония, где из-за баснословной дороговизны жилья сумма займа может быть вдвое больше. Поэтому в Японии допускается, чтобы кредит полностью был возвращен уже вторым поколением, то есть сыном или дочерью заемщика.
По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции.
Во-первых, финансового механизма создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства. Во-вторых, дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли – продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно.
В-третьих, инструмента создания многопорядкового, мультиплицируемого фиктивного капитала на основе инструмента фиктивного капитала – закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.
В самой общей форме разионаправленность имущественных интересов субъектов отношений ипотеки очевидна. Залогодатели заинтересованы в максимализации объема привлеченных дешевых финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости заложенной недвижимости. Банкиры-кредиторы заинтересованы в обеспечении возвратности ссудных ресурсов и максимализации доходности по операциям ипотечного кредитования. Общество в лице государства заинтересовано в разумной капитализации национального недвижимого имущества и обеспечении его оборотоспособности, в ликвидации разрыва между финансовым и производственным капиталом, в неинфляционных механизмах поддержки производства, в выполнении доходной части бюджета, в том числе методами налоговой ипотеки.