По юридической сути срок начисления процентов - срок обладания кредитором права начислять проценты на сумму кредита.
Не следует путать срок начисления процентов, понимаемый как период обладания кредитором права начислять проценты, с периодичностью операций по начислению процентов.
Срок уплаты процентов на сумму кредита - это установленный кредитным договором срок, при наступлении которого у кредитора возникает право требовать уплаты процентов, а у заемщика обязанность эти проценты уплатить. Расположение этого срока относительно срока кредита может быть различным. В любом варианте срок уплаты процентов протекает в пределах срока действия кредитного договора.
Срок предъявления кредитором требования о досрочном возврате кредита - срок, определяющий период времени, когда кредитор обладает указанным правом требования. Момент начала этого срока и "располагается" непременно внутри срока кредита, причем он, как правило, несколько отодвинут от момента начала срока кредита.
На возможность установления в кредитном договоре конкретной даты предоставления кредита оказывают влияние различные факторы. Проблемной представляется ситуация, вынуждающая стороны иметь уже подписанный кредитный договор для государственной регистрации договоров о залоге автотранспорта или недвижимости.
Окончанием срока действия кредитного договора в соответствии с ч. 2 п. 3 ст. 425 ГК является момент исполнения сторонами своих обязательств по договору. При этом кредитный договор признается действующим до указанного момента, если в нем отсутствует условие, по которому окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. В кредитных договорах такое условие обычно отсутствует. Специфика кредитного договора такова, что обязанной стороной выступает заемщик (в тех случаях, когда кредит был реально получен), поэтому бессмысленно было бы устанавливать срок, по истечении которого обязательство заемщика по возврату кредита прекращалось бы.
Под сроком кредита понимается период времени между моментом получения кредита заемщиком и моментом его возврата. Срок кредита всегда находится в рамках срока действия договора и, соответственно, не может его превышать. Его можно рассматривать как одно из условий кредитного договора.
Кредитные договоры могут заключаться также на торгах (ст. 447 ГК), которые могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (в данном случае наиболее высокий размер процентов), а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Вместе с тем применительно к кредитному договору такая форма не находит широкого применения.
Практически все кредитные организации широко применяют в своей деятельности разработанные ими формуляры кредитных договоров, рассчитанных на массового потребителя банковских услуг. В большинстве случаев получатели кредитов не имеют реальной возможности вносить в формуляры договоров свои коррективы. Клиент вынужден либо принимать предлагаемые банком условия целиком, либо отказываться от совершения сделки. Причем "отказ от договора возможен лишь абстрактно, учитывая, что некоторые услуги кредитных организаций являются для клиентов жизненно необходимыми". Таким образом, можно говорить о наличии у кредитных договоров признаков договора присоединения. Однако ни законодательство, ни судебная практика не исключают возможности заключения сторонами кредитного договора путем выработки его условий по совместному волеизъявлению сторон. Более того, в случаях, когда речь идет о крупных заемщиках, банки охотно отступают от своих же трафаретных текстов кредитного договора. Кредитные организации, как правило, имеют несколько различных типовых форм договора, рассчитанных на разнообразные жизненные ситуации. В одной типовой форме можно обнаружить несколько вариантов решения того или иного вопроса.
Наиболее распространенным из договоров, обеспечиваемых ипотекой, является кредитный договор, однако ипотека может обеспечивать и другие договоры. Общим признаком для всех этих договоров является то, что обеспечиваемое требование должно носить денежный характер. Это значит, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т.д. Ипотекой может обеспечиваться исполнение и внедоговорных обязательств, в частности обязательства вследствие причинения вреда. В договоре об ипотеке должно быть указано право, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю.
Глава 3. Значение ипотечных ценных бумаг для развития рынка ипотечного жилищного кредитования
Впервые ипотечные ценные бумаги появились в начале 70-х годов в США, когда был разработан механизм секьюритизации ипотечных кредитов. Под секьюритизацией понимается перевод долговых обязательств в ценные бумаги (от английского слова security - ценная бумага). Этим понятием охватывается широкий круг сделок, при которых нерыночные активы (в данном случае права требования по ипотечным кредитам) переводятся в рыночные (в частности, в ценные бумаги). Таким образом, в данном случае под этим термином понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом ипотечных кредитов. В этот пакет обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования: периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости и т.д.
Банк, осуществляющий ипотечное кредитование, продает облигации, обязуясь выплачивать инвесторам платежи за счет погашения заемщиками банка суммы основного долга и процентов по кредиту. После этого инвесторы покупают такие облигации, и платежи по ним осуществляются банком за счет платежей заемщиков банка в счет основного долга и процентов по нему.
Примерно такая же схема применяется и в Российской Федерации, однако здесь есть ряд особенностей. По своей правовой природе ипотечные ценные бумаги в России являются финансовым инструментом, производным от другого вида ценных бумаг - закладных. Действующий в настоящее время порядок отчуждения закладных путем нанесения на них передаточной надписи и физическим перемещением закладных от одного владельца к другому эффективен только при сделках с единичными закладными, но становится существенным препятствием при продаже крупных "пулов" из тысяч и десятков тысяч закладных. Кроме того, в связи с физическим перемещением закладных возникают существенные транспортные расходы. В связи с перемещением закладных от одного лица к другому неминуемо увеличивается риск утраты или повреждения закладных, для устранения которого стороны сделки вынуждены нести дополнительные затраты.
В связи с этим возникает необходимость для выпуска (эмиссии) облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, который осуществляют специализированные ипотечные агенты (управляющие компании). Таким образом, ипотечные ценные бумаги относятся к числу производных ценных бумаг, которые, как показывает практика, не всегда являются достаточно надежными, поскольку связь с имущественными правами, которые стоят за ними, является опосредованной.
В России выпуск ипотечных ценных бумаг стал возможным после принятия 11 ноября 2003 г. Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах". Впоследствии в него были внесены изменения Федеральными законами от 29.12.2004 N 193-ФЗ и от 27 июля 2006 г. N 141-ФЗ.[18]
Указанным Законом предусматривается возможность с помощью эмиссии облигаций с ипотечным покрытием и выдачи сертификатов участия рефинансировать одновременно большую совокупность ипотечных кредитов, в том числе удостоверенных закладными. Сферой регулирования данного Закона являются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.
Таким образом, целью Закона "Об ипотечных ценных бумагах" является создание в Российской Федерации условий, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования путем привлечения в эту сферу средств частных инвесторов.
В Законе осуществлена попытка дать определение понятия "ипотечные ценные бумаги", которое является новым для российской правовой системы. Согласно Закону под ними понимаются облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Однако такое определение не содержит квалифицирующих признаков данных бумаг. Вполне возможно появление других видов ипотечных ценных бумаг, которые на начальном этапе своего существования даже не будут считаться таковыми, и для того, чтобы они рассматривались в качестве ипотечных ценных бумаг, необходимо изменение законодательства.
Облигацию с ипотечным покрытием Закон определяет как облигацию, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.
Ипотечный сертификат участия определен Законом как именная ценная бумага, удостоверяющая: