3) плановая амортизация представляет собой постепенное погашение баланса по кредиту таким образом, что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается погашен, в отличие от корпоративных облигаций, когда в течение всего срока обращения облигации выплачивается только купон, а баланс (номинал) погашается по окончании срока;
4) досрочное погашение ИЦБ отражает тот факт, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита, например, при продаже квартиры, составляющей залог по кредиту;
5) уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.
Недостатками ипотечных ценных бумаг являются:
- низкая ликвидность;
- наличие риска досрочного погашения, который не позволяет точно определить дюрацию и доходность.
Ключевыми преимуществами ипотечных ценных бумаг являются:
- надежность;
- прозрачность;
- доступность;
- долгосрочность.
Подавляющее большинство ИЦБ имеют очень высокий кредитный рейтинг. Причиной тому является не только обеспечение ИЦБ в виде залога недвижимости. Каждый эмитент прилагает все усилия, чтобы повысить кредитный рейтинг своих бумаг. Задача эмитента или организатора эмиссии ИЦБ - снизить кредитный риск секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ, и таким образом достичь более высокого, по сравнению с секьюритизируемыми активами, кредитного рейтинга облигаций. Немаловажным фактором является льготная система налогообложения доходов инвесторов, получаемых от вложений в ипотечные ценные бумаги: такова практика большинства стран.
В ходе работы было проведено исследование гражданско-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. В результате проведенной работы были сделаны следующие выводы:
Ипотека – это разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнение основного обязательства, субъектами которого являются залогодатель, то есть лицо, предоставляющее имущество в залог и залогодержатель – лицо, принимающее это имущество в залог. Особенность ипотеки в том, что ее предметом всегда является недвижимое имущество, которое остается во владении и пользовании залогодателя.
Такой залог является одним из самых надежных инструментов для всех участников гражданского оборота. Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых для развития производства финансовых ресурсов; во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны; и, в-третьих, с помощью ипотеки возможно создание фиктивного капитала на базе ценной бумаги.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договора. В нем должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер, срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации, для осуществления которой залогодатель должен приложить к своему заявлению договор об ипотеке, названные в договоре об ипотеке документы, обязательные приложения, документы об оплате регистрации. В результате государственной регистрации правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации или на документе, выражающем содержание сделки, совершается специальная регистрационная запись.
Вопрос, касающийся погашения регистрационной записи в законодательстве решен не четко. Согласно Закону о государственной регистрации прав регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного обязательства, либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда. В соответствии с Законом об ипотеке регистрационная запись погашается на основании заявления законного владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
В условиях финансового кризиса многие семьи не в состоянии выплачивать ипотечный кредит своевременно из-за массовых увольнений, снижения размера заработной платы, задержки ее выплаты. Эта ситуация неблагоприятна как для банковских организаций, так и для граждан, являющихся залогодателями. Есть судебная практика об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение. Действующее законодательство РФ не решает позитивно обозначенную проблему, несмотря на то, что государство оказывает помощь залогодателям, которые не способны продолжать исполнять свои обязательства по выплате ипотечного кредита. Но эта помощь недостаточна и залогодатель ставится в невыгодное положение. В целях решения этой проблемы можно предложить меры по защите прав граждан, которые являются сторонами договоров ипотечного жилищного кредитования.
Для решения этих проблем необходимо предпринять комплекс действий и мероприятий. И главная роль в этом должна быть отведена государству. Очевидно, что без волевой и заинтересованной поддержки государства и органов местного самоуправления система ипотечного жилищного кредитования не сможет эффективно работать. При этом поддержка государства должна носить системный подход, т.к. отдельные разрозненные попытки решения проблем не дадут должного результата. Во-первых, это государственная финансовая поддержка, которая служит толчком для функционирования системы.
Улучшать условия ипотечных кредитов банки начали еще в середине прошлого года. Если год назад ставка по рублевой ипотеке составляла 17-25% годовых на первичном рынке и 15-23% годовых на вторичном, то в конце 2009 года многие банки выдавали кредиты на строящееся жилье под 16-21% годовых, а на готовое — под 14-19% годовых. Число ежемесячно выдаваемых кредитов в ноябре — декабре 2009 года, по данным ЦБ, выросло до 15 000-20 000 против 4000-6000 в начале года. Всего за 2009 год было выдано 128 000 ипотечных кредитов, но это в 2,6 раза меньше, чем в 2008 году.
Без современного законодательства российская ипотека стала заложницей мирового финансового кризиса.
Излишняя детализация и смешение положений, регулирующих выпуск ценных бумаг спецюрлицами (ипотечными агентами) и самими кредитными организациями, затрудняет российским ипотечным банкам выпуск ценных бумаг, аналогичных германским ипотечным облигациям (pfandbrief). Логично было бы разделить Закон об ипотечных ценных бумагах на несколько частей:
- специальный закон об ипотечных ценных бумагах государственного агентства,
- закон об облигациях с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.
Важным вопросом дальнейшего развития рынка российский ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации "обращения" ипотечных кредитов. Ипотечные пулы для целей проведения сложно структурированной секьюритизации могут формироваться посредством приобретения закладных (продажи кредитов), с помощью промежуточного инструмента типа agency pass-through (ценные бумаги, выпускаемые АИЖК) либо через специальные ипотечные фонды и их управляющие компании. В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов для рефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящие депозитарный учет закладных, новые виды инвестиционных фондов или ценных бумаг, обеспечивающие повышение эффективности и производительности государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Ипотечное жилищное кредитование в идеале должно строиться на следующих положениях:
1) нужно учитывать имеющийся международный опыт, т.е система ипотечного жилищного кредитования должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;
2) доступность ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования;
4) система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не только субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
В то же время, государство должно направить средства на поддержание как различных отраслей промышленности, так и банков, оговорив с финансовыми учреждениями возможность выдачи кредитов населению под процентные ставки не выше 15 - 16%. Если ставки будут выше, строительные компании могут столкнуться с ростом числа дефолтов по ипотеке.
Потребности граждан России в улучшении жилищных условий колоссальны, однако именно отсутствие доверия потребителей к участникам строительного рынка мешает сейчас многим из них продолжать финансировать долевое строительство из собственных накоплений. В нашей стране до сих пор не созданы механизмы защиты прав участников, финансирующих строительство жилья за счет собственных средств. А если бы государство выступило гарантом по сохранению вносимых гражданами денег, частные инвестиции в строительный сектор могли бы удовлетворить потребности застройщиков в финансах.