Однако и негаторный иск не панацея. Ситуации, при которых действия соседа не имеют какого-то овеществленного результата, т.е. не могут быть проконтролированы приставом-исполнителем, останутся конфликтными даже после удовлетворения негаторных требований. Допустим, сосед угрожает убить или избить вас, поджечь дом, и из страха вы не можете свободно пользоваться своим жильем. Подобные случаи не редкость, но при удовлетворении судом негаторного иска такое решение невозможно будет исполнить, ведь для этого в квартире пришлось бы поставить милицейский пост или поселить пристава.
Необходимо подчеркнуть, что область соседского права - одна из тех сфер человеческой жизнедеятельности, где правовые средства почти бессильны, вернее, условием их эффективности являются сложившаяся культура и обычаи общежития.
Если обратиться к зарубежным нормам о правилах соседских взаимоотношений, к примеру, между собственниками жилых помещений, то несложно заметить, что они основаны именно на сложившихся общественных представлениях и принципах. Так, в §14 германского Закона о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью, определяющем круг обязанностей домовладельцев, указано, что собственники жилых помещений должны пользоваться ими "таким образом, чтобы не создавать своими действиями неудобства для других домовладельцев, выходящие за пределы упорядоченного общежития"*(4). Предполагается, что принципы общежития в Германии известны любому участнику гражданских отношений и даже без перечисления в нормах закона могут быть использованы судом для регулирования соседских конфликтов.
Некоторые такие принципы подробно толкуются в литературе*(5), в частности принцип "старшинства собственности". Речь идет о том, что, приобретая дом в жилом престижном квартале города, вы должны понимать: в этом месте уже заведен определенный порядок осуществления права собственности, поэтому здесь нельзя устроить свиноферму или разводить змей. Напротив, если купленный вами земельный участок располагается в деревне, то, строя там виллу, вы должны быть готовы терпеть сельские звуки и запахи, приспосабливаться к устоявшемуся до вашего появления образу жизни. Эти простые правила в нашем государстве игнорируются не только участниками гражданских отношений, но и законодателем, а следовательно, правоприменителями. А ведь, по сути, эти обычаи выступают ограничителями негаторных требований, что крайне важно для справедливого разрешения споров соседей.
При регулировании конфликтов между соседями, особенно в связи с рассмотрением судами требований об устранении препятствий в пользовании имуществом, следует учитывать, что существуют такие негативные эффекты жизнедеятельности соседей, которые связаны с нормальным функционированием собственности. Это правило было сформулировано еще в Древнем Риме*(6), о нем много писали дореволюционные русские цивилисты*(7). Нужно согласиться с Д.В. Дождевым в том, что возникновение у собственника претензий к соседу при вполне нормальном поведении последнего - явление нечастое*(8). Важно помнить об установленной еще римскими юристами обязанности терпеть обычные проявления соседской деятельности и не подавать иски об их устранении.
Дело в том, что полное устранение неудобств, причиной которых становятся соседи, возможно только при условии абсолютного бездействия этих лиц. Если квартира или дом заселены и используются, это неминуемо влечет появление дыма, мусора, шума воды, звуков от телевизора или фортепиано и проч. Поэтому иски о прекращении подобных помех должны оцениваться судом исходя из принципа разумности и добросовестности, ведь нередко подача таких исков представляет собой не что иное, как злоупотребление правом на защиту, сутяжничество.
В одной из новейших зарубежных гражданско-правовых кодификаций - Гражданском кодексе Квебека - содержится норма (п.976), направленная на регулирование прав соседей именно с этих позиций: "Соседи должны терпеть обычные причиняемые соседями неудобства, которые не превышают должных пределов терпения, исходя из природы и местоположения их земельных участков или из местных обычаев"*(9).
Применительно к сказанному нужно еще заметить, что сложившиеся в различных регионах России обычаи соседских отношений могут, пожалуй, самым лучшим образом влиять на подобные конфликты, но они не учитываются судами в силу законодательного ограничения применения обычаев как источников права сферой предпринимательских отношений.
Теперь попробуем разобраться в том, почему "не работают" наиболее жесткие санкции за нарушение правил соседского взаимодействия - прекращение прав собственности или найма (ст.98 ЖК РСФСР и 293 ГК РФ).
Показательный пример из судебной практики приводит Л. Щенникова*(10). Она описывает случай, когда в суд с требованием о выселении нанимателя соседней комнаты в порядке ст.98 ЖК РСФСР обратился гражданин, который подвергался избиению и угрозам убийством со стороны соседа, и это было установлено приговором суда. Однако подобных нарушений прав оказалось недостаточно для того, чтобы доказать в суде невозможность совместного проживания, оснований для прекращения найма соседнего жилого помещения не нашлось. Вывод автора сводится к следующему: "Нельзя абсолютизировать защиту частных прав и частного интереса, не видя здесь интересов других лиц, не проводя общегосударственную политику пресечения противоправных действий, по сути, злоупотреблений своими гражданскими правами"*(11).
Думается, что здесь актуальнее вести речь не о пресловутом столкновении частного и публичного интересов, а о коллизии двух частных соседских интересов, поскольку суду в каждом случае трудно выбрать из двух частных правообладателей того, кто нуждается в защите больше. Безусловно, и государство стремится пресечь злоупотребления субъективными гражданскими правами как вид правонарушений, но в данном случае его интерес вторичен, производен от стремления частных лиц защитить свои права. В связи с анализом конкретного примера, приведенного Л. Щенниковой, хотелось бы еще заметить, что он, безусловно, иллюстрирует крайнюю степень соседских конфликтов, но не может быть квалифицирован как злоупотребление правом. Дело в том, что причинение вреда соседу или угрозы в его адрес не есть реализация субъективного права виновным (ни у кого нет права избивать, оскорблять или угрожать другим лицам). Поэтому совершаемое им деяние не подпадает под действие нормы ст.10 ГК РФ, что еще раз доказывает невозможность свести все противоречия между соседями к модели злоупотребления правами.
При применении норм о выселении суд должен решить, что лучше: обеспечить потерпевшему соседу нормальную жизнь в его квартире и оставить правонарушителя без крыши над головой или все-таки сохранить жилье для нарушителя, но вынудить его соседа терпеть неудобства? При такой постановке вопроса в качестве государственного интереса может пониматься желание не пополнять армию лиц без определенного места жительства.
Это не значит, что такая санкция за нарушение прав соседей, как прекращение прав нарушителя, не нужна. Видимо, требуется продуманный механизм, позволяющий гибко подходить к каждому случаю. Так, при рассмотрении подобной ситуации суд должен выяснить, имеется ли у выселяемого лица иное место для проживания, при необходимости - обеспечить его временным жильем до приобретения им новой квартиры или заключения нового договора найма жилого помещения. Нередко подобная задача осложняется наличием членов семьи нанимателя, выселяемого в порядке ст.98 ЖК РСФСР, или собственника, право которого прекращается по ст.293 ГК РФ. Ясно, что эти лица, имеющие право ограниченного пользования жильем, будут препятствовать не только применению данной санкции, но и реализации имущества собственника с публичных торгов в соответствии с абз.2 ст.293 ГК РФ.
Сложилось так, что среди правоприменителей распространено узкое толкование состава последней из приведенных норм, когда, по сути, рассматривается только одно нарушение правил соседского взаимодействия - ненадлежащее хозяйственное использование своего жилого помещения, которое может привести к разрушению соседних помещений. Трудно согласиться с тем, что именно такая форма нарушений, как бесхозяйное отношение к помещению, является преимущественной в исследуемой нами области социальных отношений. Скорее всего, ее легче зафиксировать документально, успешнее можно доказать в суде, но это не значит, что она широко распространена.
Буквальное понимание диспозиции указанной нормы может как восполнить отчасти пробел в защите права соседей - собственников жилых помещений, так и способствовать негативным тенденциям, привести к произволу судебного усмотрения. Если проанализировать первый абзац ст.293 ГК РФ, несложно заметить, что там грамматически выделяются два или три основания для прекращения права собственности на жилое помещение. Союз "либо", стоящий между оборотами "систематическое нарушение прав и интересов соседей" и "бесхозяйственное обращение с жильем, допускающее его разрушение", однозначно указывает на наличие двух самодостаточных условий применения данной нормы.
Другое дело - как толковать перечисленные через запятую словосочетания "использование помещения не по назначению" и "нарушение прав и интересов соседей". Восприятие запятой как знака, отделяющего одно от другого, будет означать самостоятельность и третьего условия. В таком прочтении содержание данного правила будет охватывать все без исключения варианты ненадлежащего осуществления прав собственниками жилых помещений, и за любой из них может последовать прекращение права собственности. С нашей точки зрения, следует рассматривать эту конструкцию не как перечисление, а как единое целое, в котором вторая часть уточняет первую и которое может быть сформулировано следующим образом: "использование помещения не по назначению, ведущее к нарушению прав и интересов соседей".