Согласно договору N 002871А от 17.02.2004 аренды нежилого помещения комитет по управлению имуществом г. Самары (арендодатель по договору) предоставил нотариусу Б. (арендатору по договору) за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 67,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 296. Срок действия договора сторонами определен не был, и в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор считался заключенным на неопределенный срок.
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества, за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В пункте 6.3 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее чем за один месяц.
25.10.2004 арендодатель воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора аренды, сообщив арендатору претензией N 15-07-11/46932 об отказе от договора с 25.11.2004. Таким образом, с 25.11.2004 договор сторон N 002871А от 17.02.2004 считается расторгнутым.
Так как договор аренды нежилых помещений от 17.02.2004 N 002871А прекратил свое действие с 25.11.2004, у ответчика в силу ст. 622 ГК РФ и п. 3.2.10 договора возникла обязанность возвратить арендованные нежилые помещения.
Поскольку обязанность возврата арендованных нежилых помещений ответчиком не исполнена, заявленные истцом требования о выселении ответчика из занимаемого помещения являются правомерными, основанными на условиях пп. 6.3, 3.2.10 договора, п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610, ст. 622 ГК РФ.
Судом и судебной коллегией были применены к спорным правоотношениям нормы ст. 619 ГК РФ, определяющей основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Однако применение названной нормы закона является в данном случае ошибочным, поскольку по смыслу приведенной статьи она применяется в отношении договора аренды, заключенного на определенный срок.
К тому же комитетом были заявлены требования о выселении нотариуса Б. в связи с отказом от договора аренды, а не о досрочном расторжении договора аренды.
Таким образом, судом неосновательно было принято во внимание отсутствие существенных нарушений условий договора со стороны Б., поскольку указанное обстоятельство не имело юридического значения для дела.
Также необоснованным является вывод суда о том, что представитель комитета по имуществу г. Самары отказался представить доказательства, свидетельствующие о необходимости использования спорного помещения для муниципальных нужд. В материалах дела имеется письмо главы администрации Промышленного района с просьбой о размещении в спорном нежилом помещении отдела статистики по Промышленному району.
Кроме того, в соответствии со ст. 209 ГК РФ истцу как собственнику оспариваемого недвижимого имущества принадлежат права по распоряжению своим имуществом. Нарушение комитетом по управлению имуществом г. Самары преимущественных прав ответчика на занятие спорного помещения по данному делу не было установлено.
Ссылка суда на то, что органы исполнительной власти обязаны оказывать содействие нотариусу в получении помещения для размещения нотариальной конторы, не основана на законе. Постановлением Верховного Совета РФ "О порядке введения в действие основ законодательства Российской Федерации о нотариате" от 11.02.1993 N 4463-1 органам исполнительной власти республик в составе Российской Федерации,..., областей...рекомендовано предоставлять нотариусам, занимающимся частной практикой, право пользования на льготных условиях помещениями, в которых размещены государственные нотариальные конторы, а также содействовать выделению помещений для нотариусов, занимающихся частной практикой, с предоставлением льгот по взиманию арендной платы. Обязанность по обеспечению нотариусов служебными помещениями на органы местного самоуправления какими-либо нормативными актами не возложена.
Решение Промышленного районного суда и определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда отменено в части отказа комитету по управлению имуществом г. Самары в иске к нотариусу Б. о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения и обязании возвратить указанное помещение истцу по акту приема-передачи. Иск в этой части удовлетворен в полном объеме.
В остальной части решение оставлено без изменения[23].
Прежде всего, сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства его наличия. Сам факт наличия такого нарушения не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок нарушение устранено. Когда сторона имела право в силу норм ГК требовать изменения договора, но им не воспользовалась, суд по требованию другой стороны обоснованно принял решение о расторжении договора, признав существенными допущенные наращения.
Решением Сызранского городского суда отказано в удовлетворении исковых требований Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ в лице Сызранского отделения N 113 о расторжении договора банковского вклада, так как после его заключения существенно изменились условия, при которых этот договор заключался.
Президиум Самарского областного суда решение отменил, указав следующее.
Отказывая в удовлетворении требований банка о расторжении договора, суд пришел к выводу о том, что банком пропущен срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, а также о том, что отсутствуют предусмотренные законом основания для расторжения договора.
При этом суд ссылался на то, что срок обращения с данным иском в суд истек 28.02.99, т. е. через три года после введения в действие с 01.03.96 части второй ГК РФ, где статьей 838 был введен запрет на одностороннее снижение банком процентных ставок по договору банковского вклада.
Между тем, при рассмотрении данного дела судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в том, что суд не правильно применил исковую давность, безосновательно поставив начало течения срока в зависимость от момента введения в действие части второй ГК РФ.
Кроме того, суд также не правильно истолковал и применил ст.ст. 450,451 ГК РФ о расторжении договора, так как не принял во внимание конкретные обстоятельства данного дела, имеющие юридическое значение, не учел, что изменилась экономическая ситуация в стране, не принял во внимание и должным образом не проверил доводы истца об убыточности данного договора для банка и что в нынешней экономической ситуации с учетом изменившейся ставки рефинансирования Центрального Банка и ныне действующего законодательства банк не заключил бы данную сделку на таких условиях.
Решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд[24].
Ко второй группе оснований, дающих право требовать изменить или расторгнуть договор, относятся как установленные Кодексом и другими законами, так и предусмотренные договором. Например, по договору присоединения такое право при определенных условиях предоставлено присоединившейся стороне.
Основания для расторжения сделок приватизации государственного или муниципального имущества предусмотрены Законом о приватизации.
Необходимо проводить четкое различие между правом предъявить требование о расторжении договора (полном или частичном) и правом на односторонний отказ (полностью или частично) от его исполнения. Односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд и соответственно в силу самого факта его осуществления договор считается расторгнутым, а при частичном отказе – измененным. Это не исключает возможности оспаривать в суде обоснованность одностороннего отказа на основании общих предписаний ГК.
В части первой ГК предусмотрены некоторые общие положения, предоставляющие стороне право на односторонний отказ от исполнения договора. Таким правом обладает сторона, в отношении которой не выполнено встречное обязательство либо обстоятельства с очевидностью свидетельствуют, что оно не будет исполнено в установленный срок.
Может им воспользоваться и кредитор при просрочке должника, если в связи с этим исполнение утратило для него интерес[25].
По общему правилу понуждение к заключению договора не допускается.
В то же время законодатель в отдельных случаях предусматривает основания применения понуждения к заключению договора. Так, ст. 426 ГК РФ устанавливает обязательность заключения коммерческой организацией публичного договора; п. 5 ст. 429 ГК РФ содержит правило об обязательности заключения для сторон, заключивших предварительный договор, основного договора. При наличии определенных условий является обязательным заключение государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 527 ГК РФ), государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд (ст. 765 ГК РФ).
Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти А. отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании долга и пени по договору займа.
Судебная коллегия по гражданским делам решение отменила, указав следующее.
Отказывая истцам в удовлетворении иска, суд сослался на то, что "сомнения в возможности реального заключения договора займа" подтверждаются тем фактом, что "отношения между сторонами в результате раздела фирмы стали напряженными".