Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила ст. 418 ГК РФ. Однако это не так. В ст. 418 ГК РФ не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.
В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст. 418 ГК РФ, т. е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.
Что же касается ликвидации юридического лица — будь то арендодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК РФ).
К числу несомненно положительных черт Кодекса необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620 ГК РФ). Это становится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского законодательства (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда "в случаях, предусмотренных законодательными актами", а Основы законодательства об аренде (п. 1 ст. 13) допускали досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон "в случаях нарушения другой стороной условий договора". Таким образом, судьба договора аренды, по существу, ставилась в зависимость от усмотрения суда.
Некоторая определенность появилась в связи с введением в действие части первой ГК РФ. Расторжение договора по решению суда стало вероятным лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК РФ). Однако довольно абстрактное понятие "существенное нарушение договора" все же по-прежнему оставляло излишне много места для судебного усмотрения.
Кодекс называет основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия "существенное нарушение договора" применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Рассмотрим два примера из арбитражной практики.
Пример № 1.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Генерального прокурора Российской Федерации на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.04.2000 по делу №32-655 Арбитражного суда города Москвы.
Заслушав и обсудив доклад судьи и выступление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, поддержавшего протест, Президиум установил следующее.
Комитет по управлению имуществом Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к товариществу с ограниченной ответственностью "Магазин "Кусковский" о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Кусковская, 37/60, строение 2, от 12.02.93 N 4-175/97 в связи с неоднократным нарушением порядка внесения арендной платы.
Решением от 16.01.2000 иск удовлетворен.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 23.04.2000 решение отменил, в иске отказал, поскольку ответчик фактически вносил арендную плату, хотя и в меньшем размере, чем это установлено договором, а образовавшаяся задолженность взыскана с него решением Арбитражного суда города Москвы от 13.01.2000 по делу №24-660.
В протесте заместителя Генерального прокурора Российской Федерации предлагается постановление суда кассационной инстанции отменить, решение арбитражного суда первой инстанции оставить в силе.
Президиум считает, что принятые по делу судебные акты следует отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда города Москвы от 13.01.2000 по делу №24-660 с ТОО "Магазин "Кусковский" взыскана задолженность по арендной плате за II-III кварталы 1999 года, образовавшаяся в результате неоднократного нарушения денежных обязательств по договору аренды от 12.02.97.
Факт образования и размер задолженности в силу статьи 58 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит доказыванию по настоящему делу, поскольку в нем участвуют те же лица.
Согласно пункту 11а дополнительного соглашения к названному выше договору аренды за невыполнение или частичное невыполнение арендатором (ТОО "Магазин "Кусковский") условий настоящего договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора как на общих основаниях, установленных действующим законодательством, так и в одностороннем порядке арендодателем.
Суд первой инстанции не конкретизировал в решении основания расторжения договора, суд кассационной инстанции не принял во внимание ответственность, установленную условиями договора, и не проверил наличия оснований досрочного расторжения договора по признаку существенного нарушения его другой стороной, хотя ссылка на данные обстоятельства имеется в исковом заявлении.
Из материалов дела видно, что ответчиком было заявлено встречное требование об изменении условий договора в части уменьшения размера арендуемых площадей с учетом их пригодности для целевого использования под магазин и уменьшении в связи с этим размера арендной платы.
Нарушение денежного обязательства ответчик отрицает, ссылаясь на неразрешенный спор с арендодателем по встречному требованию и внесение им спорных платежей исходя из фактически арендуемых площадей.
Поскольку ответчик оспаривает размер арендной платы, что является существенным для разрешения спора по данному делу, его встречное требование подлежит рассмотрению по существу.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 16.01.2000 по делу №32-655 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.04.2000 по тому же делу отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.1
Пример № 2.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Генерального прокурора Российской Федерации на решение от 09.04.99, постановление апелляционной инстанции от 27.06.99 Арбитражного суда города Москвы по делу №58-85, и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.08.99 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи и заключение заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, поддержавшего протест, Президиум установил следующее.
Комитет по управлению имуществом города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Государственному проектному и научно-исследовательскому институту по комплексному проектированию предприятий полиграфической промышленности "Гипронииполиграф" с требованием о расторжении договора аренды от 28.09.95 №0-5114/95 и выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 3986,8 кв. метра, расположенных по адресу: Москва, ул. Мясницкая, д.17, стр. 1.
Решением от 09.04.99 иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением апелляционной инстанции от 27.06.99 решение в части выселения ответчика из помещений площадью 3986,8 кв. метра изменено. Ответчик выселен из помещений площадью 2860,1 кв. метра, в иске о выселении из помещений 1, 2, 3, 4, 5-го этажей правого крыла здания площадью 1 126,7 кв. метра отказано. В части расторжения договора аренды решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 29.08.99 изменил постановление апелляционной инстанции и в удовлетворении иска отказал полностью.
В протесте предлагается отменить постановление кассационной инстанции от 29.08.99 и оставить в силе постановление апелляционной инстанции от 27.06.99.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Сторонами 28.09.95 заключен договор N 0-5114/95 на аренду нежилых помещений площадью 3986,8 кв. метра сроком на 20 лет, расположенных по адресу: Москва, ул. Мясницкая, д.17, стр. 1. Согласно пункту 4 договора арендатор обязался использовать здание для размещения института. В то же время арендатору предоставлено право сдавать помещение в субаренду с обязательной регистрацией договоров субаренды в территориальном агентстве Москомимущества. На основании пункта 5"а" договора в случае использования помещения не в соответствии с договором он подлежит досрочному расторжению.
По договору от 14.12.95 ответчик передал помещения площадью 902,3 кв. метра в субаренду АООТ "Авиакомпания "Трансаэро" без регистрации этого договора в Москомимуществе.