Смекни!
smekni.com

Гражданско-правовой договор найма жилого помещения (стр. 18 из 28)

Некоторые сомнения вызывает п. 6 ст. 685 ГК, согласно которому к договору поднайма жилого помещения не применяется положение о пре­имущественном праве на заключение договора на новый срок. Именно этот пункт ст. 685 ГК не включен в неоднократно упоминавшийся перечень из шести статей, содержащийся в ст. 672 ГК. Между тем применительно к до­говору социального найма существует не меньше причин для подобного ограничения, относящегося к договору поднайма.

ЖК, в свою очередь, содержит специальные нормы, действующие только по отношению к договорам поднайма, которые заклю­чает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма. Эти нормы могут быть сведены в основном к следующему: для сдачи имущест­ва в поднаем необходимо получить согласие, помимо нанимателя и подна­нимателя, также и проживающих совместно с нанимателем членов его се­мьи; в поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого поме­щения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору найма помещение.

Установлен особый перечень ситуаций, при которых исключается сдача имущества в поднаем (помимо недостаточности жилой площади, о чем идет речь и в ст. 685 ГК, сдача в поднаем исключается при проживании в поме­щении лиц, страдающих тяжелыми формами острых хронических заболе­ваний, при отсутствии согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире, и др.). Следует отметить, что ЖК установил особый порядок выселения поднанимате­лей из жилого помещения (см. ст. 80 ЖК).

Среди прав, которые выделены в ЖК и не имеют ана­логов в ГК, можно указать, в частности, на такие, как возможность сохранения жилого помещения за временно отсутствующими лицами, брониро­вания жилого помещения, обмена жилых помещений, а также изменения договора. Посвященные этим правам нормы Жилищного кодекса непосред­ственно рассчитаны на договоры социального найма.

Аналогичными правами может быть наделен и наниматель при ком­мерческом найме. Однако соответствующее указание должно содержаться в заключенном сторонами договоре. Это связано с тем, что нормы ЖК, определяющие набор таких прав, порядок их осуществления, пределы и др., не являются для сторон, заключивших договор коммерче­ского найма, обязательными.

И ГК, и ЖК содержат статьи, касающиеся изменения договоров найма жилого помещения. В самом ГК к ним могут быть отнесе­ны, в частности, те статьи, которые посвящены заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя соли­дарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст. 677), порядку вселе­ния постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679), прожива­нию временных жильцов (ст. 680), замене нанимателя постоянно с ним проживающим гражданином (ст. 686) и др.

В ЖК общие на этот счет правила содержатся в ст. 85. Эта статья закрепляет стабильность договора, допуская в виде общего пра­вила изменения только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Отступление от приведенного принципа возможно лишь тогда, когда на этот счет есть прямые указания в ЖК и ином законода­тельстве. Можно указать среди других на возможность для совершеннолет­них членов семьи нанимателя, проживавших с ним, заключить отдельный от заключенного им же договор (ст. 86 ЖК). Другой при­мер - право потребовать консолидировать договоры в случаях, когда нани­матели, имевшие самостоятельные договоры, объединяются в одну семью (ст. 87 ЖК). В ЖК существует подобная ст. 686 ГК норма о признании совершеннолетнего члена семьи нанимателя, с согласия последнего и остальных совершеннолетних членов семьи, нани­мателем взамен того, кто им числился по ранее заключенному договору. При этом соответствующая статья (ст. 88 ЖК) особо под­черкивает, что возможность подобного изменения в виде общего правила не распространяется на дома предприятий, организаций и учреждений.

Свое место занимает среди такого рода норм ст. 46 ЖК. Речь идет о праве нанимателя, проживающего в коммунальной кварти­ре, требовать передачи ему в пользование жилого помещения, освободив­шегося в той же квартире и не изолированного от занятого нанимателем. При этом предусмотрено, что если в указанной квартире оказалось не­сколько таких нанимателей, преимущество должно быть отдано тому из них, кто относится к категории нуждающихся в улучшении жилищных ус­ловий. Если же таких нуждающихся не оказалось, преимущественным пра­вом обладает наниматель, у которого жилая площадь не достигает установ­ленной социальной нормы с учетом имеющегося у него права на дополни­тельную жилую площадь. Ряд указаний по поводу применения указанной статьи ЖК содержится в постановлениях Пленума Верхов­ного суда СССР от 3 апреля 1990 г. № 2 и Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5. В первом из них обращается внимание на то, что ст. 46 Жилищного кодекса не распространяется на служебные жилые помещения и что недопустимо применение данной статьи к тем, кто преднамеренно ухудшает свои жилищные условия с целью воспользоваться предусмотренным в этой статье правом, а также говорится о праве оспари­вать в суде выданный одному из нанимателей в этой квартире ордер. А во втором - одним из условий получения освободившегося помещения при­знается то, что «размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает нормы, установленной ст. 38 Жилищного ко­декса РСФСР, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь, либо такое превышение явля­ется незначительным»[86].

ГЛАВА 3.Договор найма жилого помещения с участием военнослужащего

§3.1. Сущность и содержание права военнослужащего на получение жилого помещения по договору социального найма

Военнослужащие РФ обладают всеми правами и свободами, гарантированными Конституцией РФ, но с некоторыми ограничениями, связанными с особым характером обязанностей возложенных на военнослужащих по подготовке к вооружённой защите и вооружённой защите РФ, необходимостью беспрекословного выполнения поставленных задач в любых условиях, в том числе и с риском для жизни. В связи с чем им предоставляются определённые льготы, гарантии и компенсации[87]. Определённым категориям военнослужащих (главным образом участникам боевых действий) могут устанавливаться дополнительные льготы, гарантии, компенсации.

Анализ ст. 4 ФЗ « О статусе военнослужащих» даёт возможность сделать вывод, что правовые и социальные гарантии военнослужащим (в частности право на жилище) не могут быть отменены или снижены другими нормативно-правовыми актами РФ иначе как путём внесения изменения и дополнений в настоящий закон.

В ч. З ст.40 Конституции РФ гарантировано малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, предоставление его бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Закон РФ «Об основах» выделил в ст. 7:

а) государственный жилищный фонд:

1)ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений относящихся к соответствующему виду собственности.

б) Муниципальный жилищный фонд:

3) фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Военнослужащие относятся к той категории граждан, которым государство гарантирует предоставление жилых помещений бесплатно из указанных выше жилищных фондов. Правовым основанием для этого является ФЗ РФ «О статусе военнослужащих», в котором записано, что военнослужащим гарантируется предоставления жилых помещения из государственного или муниципального жилищного фондов, в том числе и после увольнения с военной службы.

Основным способом реализации военнослужащими гарантированного государством права на бесплатное предоставление жилья, является предоставление им жилых помещений на основании договора социального найма (в вышеуказанных жилищных фондах).

Основными нормативными актами, регулирующими общественные отношения в сфере предоставления военнослужащим жилья по договору социального найма являются:

1) Конституция РФ;

2) ФЗ РФ «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ;

3) ГК часть 1-2, введённые в действие, соответственно 01.01.95 г. и 1.03.96 г.;

4) Нормы жилищного законодательства:

а) ЖК;

б) Закон РФ "Об основах" от 24 декабря 1992 г.;

5) нормативно-правовые акты органов власти субъектов РФ регулирующих жилищные правоотношения.

Целесообразно, чтобы наглядней показать, кто из числа военнослужащих может обладать субъективным правом на получение жилого помещения по договору социального найма, разбить их на следующие группы:

1. военнослужащие, заключившие контракт о прохождении военной службы после 1.01.98 г. (за исключением курсантов военных образовательных учреждений профессионального образования);