Указом Президента РФ «О мерах по обеспечению военного строительства РФ» от 25 ноября 1996 г. № 1592 Правительству РФ было поручено разработать комплекс мер по переходу на систему обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями и с 1 января 1997 г. приступить к формированию служебного жилого фонда для военнослужащих.
В развитие данного указа, а также в целях обеспечения военнослужащих и совместно проживающих с ними членов их семей служебными жилыми помещениями Правительство РФ 4 мая 1999 г. № 487 утвердило Положение об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и МО РФ или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба. Вышеуказанные органы, начиная с 1999 г. обязаны приступить к заключению жилищных договоров с военнослужащими, обеспечиваемыми служебными жилыми помещениями. Приказом МО РФ от 7 июня 1999 г. № 244 данное постановление объявлено для руководства и исполнения всеми должностными лицами ВС РФ.
Жилищный договор заключается в письменной форме (п.2 Положения) применительно к типовой согласно приложению.
Субъектами договорных отношений по поводу служебного помещения предоставляемого военнослужащему является Министерство обороны РФ в лице командиров (начальников) воинских частей и военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, а также офицеры, призванные на военную службу в соответствии с указом Президента РФ.
Далее указанно, что военнослужащим и совместно проживающим с ними членам их семей служебное жилое помещение предоставляется по нормам (ст. 38ЖК РСФСР) и в порядке (ст.105 ЖК), которые предусмотрены законами и иными нормативными актами Российской Федерации, с учётом права на дополнительную жилую площадь (ст.39ЖК; ст.8 ФЗ «О статусе военнослужащих»). Здесь есть по нашему мнению некоторое разногласие, так как ЖК - в ст. 39 гарантирует отдельным категориям граждан право на дополнительную жилую площадь, а Закон «О статусе военнослужащих» даёт право, определённой категории военнослужащих на дополнительную общую площадь в размере не менее 15 и не более 25 м2, по нашему мнению будущий наниматель вправе требовать, чтобы дополнительная площадь соответствовала обеим нормам, касающимся как жилой, так и общей площади.
В п.2 абз.4 типового жилищного договора[114] содержится императивная норма, в частности, по окончании срока контракта жилищный договор прекращает своё действие. В случае заключения военнослужащим нового контракта командир части обязан заключить с ним новый жилищный договор, только не указано в какой срок. Следовательно, необходимо обратиться к п.1 ст.15 ФЗ «О статусе военнослужащих», где сказано, что жилое помещение представляется военнослужащим в 3-х месячный срок.
Новый жилищный договор с военнослужащим заключается на условиях не хуже условий предыдущих жилищных договоров. Остаётся не ясным, является ли предметом нового жилищного договора жилое помещение, в котором военнослужащий проживал ранее или иное жилое помещение. Ведь в данном случае под условиями можно подразумевать, как условия предоставления служебного жилого помещения, так и условия проживания. Целесообразно, по нашему мнению, было бы заключение нового жилищного договора на ранее предоставленное жилое помещение.
Настоящее положение в п. 4 абз.4 указывает, что при направлении военнослужащих к новому месту службы жилищный договор сохраняет своё действие.
Представляется три наиболее вероятных сценария:
1. одинокий военнослужащий отправляется к новому месту службы;
2. военнослужащий с семьёй отправляется к новому месту службы;
3. семья военнослужащего остаётся в служебном жилом помещении, а военнослужащий отправляется к новому месту службы (при этом военнослужащие не расторгают жилищный договор).
Наиболее характерным, представляется вариант №2. Зачастую семьи военнослужащих по тем или иным причинам не могут сразу выехать к новому месту службы военнослужащего, а не редки случаи, когда семьи вовсе не желают уезжать к новому месту службы.
Но, возникает вопрос: «Как военнослужащий в таком случае будет обеспечен жильём по новому месту службы?» В п. 4 ст.15 ФЗ «О статусе военнослужащих» указаны льготные основания для предоставления служебного жилого помещения по новому месту службы:
- наличие индивидуального жилого дома у военнослужащего;
- членство его в ЖСК или в ЖК;
- наличие у него жилого помещения на общих основаниях (забронированное);
- наличие жилого помещения по месту жительства до поступления на военную службу.
Также в ст. 15 ФЗ «О статусе военнослужащих» указаны основания для предоставления служебного жилого помещения. Оснований для предоставления военнослужащему 2-х служебных помещений одновременно не предусмотрено.
Вопросом также остаётся на каких основаниях будет проживать семья военнослужащего в служебном жилом помещении по старому месту службы военнослужащего при переводе его к новому месту службы и окончании там срока контракта? (согласно п. 4 жилищный договор прекращает действие при окончании срока контракта), и будет ли военнослужащий иметь возможность заключить новый жилищный договор с командиром части при заключении нового контракта.
Чтобы избежать такое большое количество вопросов мы предлагаем дополнить данный абзац и изложить его в новой редакции: «При направлении военнослужащего к новому месту службы жилищный договор заключённый ранее, сохраняет своё действие до заключения нового жилищного договора по месту службы военнослужащего».
В п. 5 настоящего положения указано, что с военнослужащими, имеющими общую продолжительность военной службы 20 лет и более, а также уволенными по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно - штатными мероприятиями жилищный договор расторгнут быть не может.
Но данное может быть реализовано, только после чётко зафиксированного в виде рапорта (п.23 ППВС от 14.02.2000 г.) согласия военнослужащего данной категории быть уволенным без предоставления жилья на общих основаниях (ст. 34 «Положения о порядке прохождения военной службы»; ст. 23 ФЗ О статусе военнослужащих»; п. 24 ППВС от 14.02.2000 г.).
Из анализа главы 2 Типового жилищного договора вытекает, что он является 2-х сторонним при наличии прав и обязанностей сторон, возмездным (п.4), консенсуальным (п.14).
В качестве вывода следует отметить, что государство решило упорядочить сферу предоставления жилых помещения военнослужащим и тем самым, прекратить практику предоставления жилых помещений военнослужащим на общих основаниях, после чего те увольнялись по различным основаниям с оставлением права на жильё за собой. Вследствие данного обстоятельства образовался большой дисбаланс, с одной стороны наличие военнослужащих не обеспеченных жильём по месту службы, а с другой нехватка жилого фонда для удовлетворения потребностей военнослужащих в жилье.
Одним из основных средств реализации конституционного права на жилище является договор найма жилого помещения в различных жилищных фондах. Следует отметить, что граждане, не имеющие жилую площадь на условиях бессрочного договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов не могут считаться реализовавшими своё право на жилище. Также не может считаться обеспеченным жилой площадью лицо, получившее право на её заселение на основании срочного ордера[115], а также пользующееся жилой площадью по договору коммерческого найма.
В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (п. 1 ст.672 ГК). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма и категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. для предоставления слабо социально защищённым гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Понятие договора социального найма дано в Законе РФ «Об основах», где под договором социального найма понимается соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги.
Исходя из определения можно выделить характерные черты договора социального найма:
1. жилое помещение предоставляется для постоянного проживания (в бессрочное пользование) (ст.10 ЖК);
2. обязанность наймодателя передать жильё нанимателю и членам его семьи (на основе договора социального найма) с соблюдением правил вселения (имеется в виду ордер);
3. обязанности нанимателя (см.ст.678 ГК);
4. возмездность договора (ст. 55 ЖК; 682 ГК; 15 «Об Основах»);
5. пределы нормы жилой площади (см. ст. 38 ЖК);
6. помещение должно быть пригодным для проживания в нём (см. ст. 40 ЖК);
7. жильё, как правило, предоставляется в виде отдельной квартиры (см. 52 ЖК; 673 ГК);
8. за гражданами, проживающими по договору социального найма, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения (см. ст.14 Закона РФ «Об Основах»).