Одной из особенностей социального найма является то, что законодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учётом льгот по предоставлению жилых помещений.
ГК, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма). Коммерческий наём жилых помещений имея сходство с социальным наймом отличается от последнего целым рядом моментов.
Я, остановлюсь лишь на самых характерных отличиях договора коммерческого найма от договора социального найма, действующего ЖК с проектом нового ЖК:
| Наименова-ние | Жилищный кодекс 1983 г. | Проект нового Жилищного кодекса | ||
| Социальный найм | Коммерческий найм | Социальный найм | Найм | |
| Нуждаемость в жилье | Только нуждающиеся в улучшении жилусловий | Не регламен-тировано | Только нуждающиеся в улучшении жилусловий | Признанными нуждающимися в улучшении жилусловий |
| Постоянное проживание в данной местности | Необходимость проживания в данном населен-ном пункте | Не регламен-тировано | Не регламен-тировано | Должны проживать в непосредственной близости от места работы |
| Размер предоставляемого жилья | В пределах норм жилой площади | Не регламен-тировано | Не менее 13, 5 м2 | Не регламентировано |
| Размер внесения платы за жилпомещение | Устанавливается органами субъектов РФ | По соглашению сторон | Устанавливается органами субъектов РФ | По соглашению сторон |
| Срок внесения платы за жилпомеще-ние | За прожитый месяц не позднее 10 числа следующего месяца | По соглашению сторон, если не установлены, то помесячно | За прожитый месяц не позднее 10 числа следую-щего месяца | По соглашению сторон |
| Предмет договора | Только изолиро-ванная квартира или комната | Изолированная квартира, комната, жилой дом или его часть | Отдельная квартира, часть квартиры, состоящая из 1 или нескольких комнат, одноквартирный дом | Отдельная квартира, часть квартиры, состоящая из 1 или нескольких комнат, индивидуальный жилой дом |
| Жилищные фонды | В государст-венном и муниципальном жилищном фонде | Во всех жилищных фондах | В государст-венном и муниципальном жилищном фонде | В государственном и муниципальном жилищном фонде |
| Уровень дохода | Только малоимущие и указанным в законе гражданам | Не регламен-тировано | Не регламен-тировано | Не регламентировано |
| Ордер | Основание для вселения в жилое помещение и основание для заключения договора | Не регламен-тировано | Органами госвласти | Не регламентировано |
| Ответствен-ность нанимателя | Наниматель и солидарно члены его семьи | Только наниматель перед наймодате-лем | Наниматель и солидарно члены его семьи | Только наниматель перед наймодателем |
| Понятие договора | Не определено | Не определено | Определено | Определено |
| Срок действия договора | Бессрочный | 5 лет | Бессрочный | 5 лет |
| Форма заключения договора | Письменная | Письменная | Письменная | Письменная |
| Изменение договора | Только с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя | Только с согласия нанимателя, постоянно проживающих с ним граждан и наймодателя | Только с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя | Только с согласия нанимателя, постоянно проживающих с ним граждан и наймодателя |
| Расторжение договора | Наниматель с согласия совершеннолетних членов семьи в любое время | Наниматель с согласия граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время с письмен-ного преду-преждения за 3 месяца | Наниматель с согласия совершеннолетних членов семьи в любое время | Наниматель с согласия граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время с письменного предупреждения за 3 месяца |
При анализе норм ЖК 1983 года с проектом нового ЖК видно, что значительных отличий между социальным наймом и наймом практически нет. Законодатель пытается разделить социальный найм и найм жилых помещений, но не более. Но стоит отметить, что понятие коммерческий найм, в новом ЖК, выделен в отдельную главу.
В настоящее время, одной из проблем договора найма жилого помещения является соотношение гражданского и жилищного законодательства. Зачастую такое противоречие состоит не столько в споре норм ГК и ЖК, сколько в противоречии, в каком же кодексе должны быть отражены нормы об этом договоре. Много противоречий порождает существование двух кодексов, тем более что один из них не отражает современную действительность.
В качестве пути решения автор работы предлагает нижеследующие законодательные предложения. Возможно, одним из вариантов решения такой проблемы было бы такое «разделение полномочий кодексов»: нормы гражданского кодекса должны регулировать правовое положение коммерческого найма жилого помещения, а нормы нового жилищного кодекса должны регулировать правовое положение договора социального найма жилья.
Автор не случайно сделал такое разделение «полномочий». Если рассмотреть природу договора социального найма жилья и коммерческого найма жилья, то они по своей сути разделяются тем, что договор социального найма является частью социальной политики государства, когда последнее в лице полномочных органов предоставляет нуждающимся жилую площадь. Что же касается договора коммерческого найма жилья, то это, прежде всего гражданско-правовой договор носящий сугубо коммерческий характер.
Возможен и другой вариант. В ГК нужно включить лишь базовые понятия в сфере жилищных услуг, а жилищное законодательство обязано решать и детально регламентировать все остальные сложные вопросы найма жилого помещения, относящегося к любой форме собственности. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это должно найти отражение в новом ЖК.
В качестве заключения нужно отметить, что в настоящее время, идет процесс обновления жилищного законодательства. Новый Жилищный кодекс должен вобрать в себя новеллы, присущие Гражданскому кодексу РФ и отвечающие требованиям социальной справедливости. Задача видится в максимальном сближении подходов и принципов правового регулирования жилищных правоотношений, универсализации норм гражданского и жилищного законодательства. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это должно найти отражение в новом Жилищном кодексе.
БИБЛИОГРАФИЯ
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г.) (с изм. и доп. от 21 марта 2002 г.).
3. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) (с изм. и доп. от 17 апреля 2001 г.).
4. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. N 4218-1. Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993 г. №3. С.99.
5. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. N 5150-Х (с изменениями от 26 марта, 8 июня 1984 г., 27 ноября 1985 г. 21 апреля 1986 г., 10 мая 1989 г., 22 мая 1990 г.). Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1981 г. №26. Ст.834.
6. ФЗ «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 г. №76-ФЗ. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 2 июня 1998 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 1 июня 1998 г., № 22, ст. 2331.
7. ФЗ «О воинской обязанности и военной службе» от 28 марта 1998 г. №53-ФЗ. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 2 апреля 1998 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 30 марта 1998 г., № 13, ст. 1475.
8. Гражданский Кодекс РСФСР. Ведомости Верховного Совета РСФСР 1964 г. Текст опубликован в Ведомостях Верховного Совета РСФСР, 1964, N 24, ст. 406; 1966 , N 32, ст. 771; 1973, N 51, ст. 1114; 1974, N 51, ст.1346; 1986, N 23, ст. 638; 1987, N 9, ст. 250; 1988, N 1, ст. 1; 1991, N 15, ст. 494; 1992, N 15, ст. 768; 1992, N 29, ст. 1689; 1992, N 34, ст. 1966.
9. Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда» от 4.07.91г. № 1541-1. Текст Закона опубликован в Ведомостях Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.
10. Семейный Кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. № 223-ФЗ. Собрание законодательства РФ . 1996 г. №1. Ст.16.
11. «Кодекс РФ об административных правонарушениях» от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ. Текст Кодекса в редакции от 20 июня 1984 г. опубликован в Ведомостях Верховного Совета РСФСР от 5 июля 1984 г., N 27, ст. 909.
12. Закон Российской Федерации «О праве граждан РФ на свободу передвижения и выбор места жительства и пребывания в пределах Российской Федерации» от 25 июня 1993 г.№5242-1. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. Cт.l227.
13. Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 25 июня 1993 г. №5243-1 «О порядке введения в действие закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Текст постановления опубликован в Ведомостях Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации от 12 августа 1993 г., N 32, ст.1228