М.И. Семенов в свою очередь выделяет следующие преимущества письменной формы сделки:
1. Письменная форма приучает участников гражданского оборота к порядку, точному выражению своей воли;
2. Лучше, чем устная, способствует выяснению подлинного содержания сделки: память человека всегда менее устойчива, нежели «память» того документа, в котором стороны письменно закрепят свою волю;
3. Наиболее точно закрепляет содержание сделки во времени;
4. Позволяет проверить подлинность документа и облегчает осуществление контроля за законностью сделки;
5. Дает возможность иметь несколько идентичных экземпляров документа, в которых воплощена сделка;
6. Приводит к рассмотрению проблем, о которых стороны и не догадывались бы при заключении договора в устной форме;
7. Предотвращает от преждевременного и необдуманного поведения, выполняет функцию подтверждения «серьезности намерений».
Он так же упоминает и о ее недостатках: «…не следует забывать и о недостатках письменных формы сделок: трате времени, замедлении оборота, иногда денежным потерях (особенно при нотариальном удостоверении) и др. Л. Эннецеркус справедливо считает, что еще одним недостатком письменной формы сделки является то, что честный контрагент подпадает под власть нечестного, т.к. лицо добропорядочное считает себя связанным даже неформальным обещанием, тогда как недобропорядочный человек без стеснения ссылается на недействительность сделки ввиду несоблюдения ее формы».[79]
В простой письменной форме заключаются договоры между юридическими лицами, юридическими лицами и гражданами и между гражданами на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом МРОТ, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК).
Сущность письменной формы раскрывается в ст. 160 ГК РФ, гласящей, что совершение сделки в письменной форме обычно происходит «путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными лицами». Данная форма сделки может предусматривать и обмен документами посредством почтовой, телетайпной или иной связи. Законом и иными правовыми актами либо соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования к письменной форме сделки (например, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.д.). Здесь следует заметить, что в ряде норм ГК РФ законодатель, указывая на необходимость соблюдения письменной формы сделки, дает контрагентам возможность выбора ее воплощения. Например, заключение договора банковского вклада согласно ст. 836 ГК РФ может быть удостоверено сберегательной книжкой, сберегательным или депозитным сертификатом либо иным выданным банком вкладчику документом, отвечающим требованиям, предусмотренным для таких документов законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота). И все-таки в ряде случаев (например, при указании на требования заключения договора аренды здания или сооружения (п. 1 ст. 651 ГК РФ)), законодатель императивно требует составления единого документа, подписанного сторонами.[80]
В соответствии с п.1 ст. 163 ГК нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.[81]
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации[82].
В соответствии с п.1 ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
При совершении сделок с недвижимостью следует учитывать, что в законе могут содержаться требования о необходимости государственной регистрации самого договора по передаче недвижимости (именно с момента такой регистрации он вступает в силу). Закон также может требовать обязательную государственную регистрацию перехода права на недвижимость, причем в ряде случаев оба вида регистрации друг друга не исключают.
Например, купля - продажа нежилой недвижимости (за исключением предприятий) согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ требует государственной регистрации лишь перехода прав на нее, но не самого договора. Купля - продажа жилых помещений в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ требует государственной регистрации договора, но не перехода права собственности. А вот в случае продажи предприятия требуется и государственная регистрация договора (п. 3 ст. 560 ГК РФ), с момента которой у сторон возникают соответствующие права и обязанности, и государственная регистрация перехода права собственности на предприятие (п. 1 ст. 564 ГК РФ). Подобным правилам согласно п. 2 ст. 567 и п. 2 ст. 1017 ГК РФ подчиняются соответственно договоры мены и доверительного управления имуществом.
В остальных случаях речь идет лишь о государственной регистрации договоров с недвижимостью, направленных на приобретение вещных прав на нее. Что же касается приобретения обязательственных прав на недвижимое имущество, то подобные сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, указанных в законе. Речь идет о договоре об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ), договоре аренды здания и сооружения, заключенном на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), договоре аренды предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и др. Вместе с тем не подлежат государственной регистрации такие сделки с недвижимостью, как договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок менее одного года, аренды транспортных средств (воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов).
Законом может быть установлена государственная регистрация как сделок с движимым имуществом определенных видов (п. 2 ст. 164 ГК РФ), так и сделок с другими объектами гражданских правоотношений. Например, п. 2 ст. 13 Патентного закона Российской Федерации от 23.09.92 г. № 3517-1 установлена обязательная государственная регистрация лицензионных договоров в патентном ведомстве РФ.
Следует заметить, что стороны сделки не имеют права требовать государственной регистрации сделки, если это прямо не предусмотрено в действующем законодательстве, как в случае с нотариальным удостоверением.[83]
Форма договора может быть определена по соглашению сторон. Причем в этом случае стороны не связаны тем обстоятельством, что законом не требуется соответствующая форма для заключения договора. Если сторонами достигнуто соглашение об определенной форме договора, этот договор будет считаться заключенным лишь после совершения на тексте договора удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.[84]
Для урегулирования вопроса о форме международных коммерческих контрактов в национальном законодательстве используется упоминаемая ранее привязка «наиболее тесной связи».
Существует две формы международного коммерческого контракта - устная и письменная. Устная форма предполагает наличие устной договоренности сторон о заключении контракта. Письменная форма предусматривает фиксацию волеизъявления сторон на материальном носителе, под которым понимается как наличие единого документа, подписанного обоими контрагентами, так и сообщения, переданные по телеграфу, телефаксу, телетайпу и т.д. Венская конвенция ООН 1980 г. допускает заключение международного коммерческого контракта в любой форме, в том числе и в устной (ст. 11). В силу этой статьи факт заключения контракта может доказываться любыми средствами, включая и свидетельские показания. Однако из этого правила сделано очень важное исключение, учитывающее предусмотренное некоторыми национальными законодательствами, в том числе и российским, требование об обязательности письменной формы. Государство - участник Конвенции, законодательство которого требует обязательной письменной формы международного коммерческого контракта, в любое время может сделать соответствующее заявление (ст. 12)[85].
В этом случае, если хотя бы одна из сторон контракта имеет свое коммерческое предприятие в государстве, сделавшем такое заявление, к данному контракту не будут применяться положения Конвенции, допускающие применение не письменной, а любой иной формы. Только в письменной форме в такой ситуации должны совершаться как сам контракт или его прекращение соглашением сторон, так и оферта, акцепт или любое иное выражение намерения.[86]
В третьей части ГК РФ имеется несколько норм о применении права в отношении формы сделки. Две из них (п. 1 и п. 3 ст. 1209) содержат общие правила о применении права к сделкам, а одна (п. 2 ст. 1209) - специальные правила о форме внешнеэкономических сделок.
Основная норма содержится в п. 1 ст. 1209. Она гласит:
«Форма сделки подчиняется праву места ее совершения. Однако сделка, совершенная за границей, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права». Из этого правила следует, что форма сделки, совершенной за границей, должна отвечать либо требованиям, установленным правом места совершения сделки, либо требованиям нашего закона.
Согласно п. 3 ст. 1209 «форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву».