Законом предусмотрена возможность воздействия и арендодателя на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных - соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивная и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть к крайней мере - потребовать досрочного расторжения договора.
Действующее законодательство не предусматривает специальных правил о порядке заключения договора аренды, что требует применения общих, норм о порядке совершения сделок (гл. 9 ГК РФ) и заключения договоров (главы 27, 28 ГК РФ); определенная специфика, конечно же, есть, но она выражена в деталях, свойственных всякому договорному.
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Нет сомнений, что при нарушении указанных требований сам по себе договор является и заключенным, и действительным (ср. п. 2 ст. 162 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на данное имущество к арендатору, а равно дополнительное соглашение к договору о таком переходе, подлежат оформлению по правилам для договоров купли-продажи (ст. 624 ГК РФ).
В практике арендных отношений широко применяются проформы договоров аренды, прежде всего это касается случаев, когда в аренду сдается государственное или муниципальное имущество. Кроме того, на регулирование отношений по сдаче имущества в аренду направлены и различные акты публичных образований.
В этой связи существенное значение имеет оценка данных актов с точки зрения влияния предусмотренных в них правил на порядок заключения договоров аренды, а также на права и обязанности сторон. Далеко не всегда подобные акты имеют нормативный и (или) правовой характер. Например, органы местного самоуправления (прежде всего - в крупных городах) обычно принимают постановления о порядке и условиях сдачи в аренду нежилых помещений, земельных участков и т.д. Однако, как известно, в силу п. 1 ст. 3 ГК РФ муниципальные образования и органы местного самоуправления не вправе регулировать отношения договора аренды, эти вопросы находятся в исключительном ведении самой Российской Федерации. Следовательно, в этой сфере органы муниципального образования могут либо установить правила, которые не затрагивают товарно-денежные отношения, либо правила, которые следует считать адресованными не другой стороне по договору (арендатору), а собственным предприятиям и организациям. Так, к компетенции администрации муниципального образования следует отнести вопрос о том, кто именно из органов местного самоуправления и даже муниципальных унитарных предприятий выступит в качестве арендодателя; в том числе администрация может устанавливать порядок (процедуру) заключения таких договоров; администрация муниципального образования, а равно администрация субъекта РФ, также может устанавливать порядок перечисления и расходования поступающих средств; предельные размеры средств, связанных с исполнением бюджета, а также предопределять иные аналогичные условия таких соглашений.
Вместе с тем, следует сказать, что если эти условия не вошли в оферту (акцепт) непосредственно от стороны данного договора, не были надлежащим образом доведены до арендатора, то они составляют лишь содержание властного указания администрации своему подчиненному органу (например, комитету по управлению имуществом). Следовательно, такого рода решения (как представительного, так и исполнительного органа) не могут иметь юридического значения для контрагентов, и к заключаемым соглашениям не должны применяться правила о недействительности сделки, в том числе норма ст. 168 ГК РФ. Такого рода акты публичных образований являются по своей природе административными и, предопределяя поведение организаций, относящихся к данному публичному образованию, не меняют объема их гражданской правосубъектности, они лишь создают препятствия в ее реализации на определенное время в данных условиях. Поэтому мы склонны оценивать подобные предписания (акты) как не способные влиять на правосубъектность арендодателя; устойчивость гражданского оборота не должна зависеть от факторов, лежащих вне самого оборота.
В целом же в рассматриваемой сфере взаимоотношений требуется установление большей ясности относительно правового положения лиц, фактически действующих и приобретающих права и обязанности на стороне публичного образования. В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или с превышением таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит сделку. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, в случае превышения полномочий органом юридического лица это правило применяться не может, а поскольку к публично-правовым образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в гражданских правоотношениях, ст. 183 ГК РФ к данным отношениям также не применяется (такая сделка ничтожна - ст. 168 ГК РФ). Мы разделяем этот вывод, так как в противном случае пришлось бы признать, что обязательства возникли у самого органа, а в условиях субсидиарной ответственности это означало бы то же самое, что и у публичного образования. Однако нельзя согласиться с мнением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ о том, что в таких случаях может применяться ст. 174 ГК РФ. Полномочия органа, обычно представляющего муниципальное образование или субъекта РФ, могут быть ограничены не только учредительными документами, доверенность же обычно не выдается; в результате, как представляется, текст данной нормы ставит контрагентов данных формирований в довольно невыгодное положение. Именно поэтому требуется разработка и утверждение общих правил заключения договоров, в том числе договоров аренды, администрациями муниципальных образований, органами исполнительной власти субъектов РФ именно на федеральном уровне, а также принятие на их основе соответствующих положений в каждом публичном образовании.
По общему правилу полномочиями по сдаче имущества в аренду от имени публичных образований наделяются соответствующие комитеты (департаменты) по управлению имуществом. Арендодателем выступает тот, кто обладает правом распоряжаться соответствующим имуществом. При отсутствии такого права собственник либо уполномоченное им лицо должны дать согласие на сдачу имущества в аренду; например, унитарные предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество только после получения согласия от собственника (ст. 295 ГК РФ). Акт согласия - вполне самостоятельный юридический факт в сложном юридическом составе («согласие - договор»). Необходимость его предварительного получения усложняет процедуру заключения договоров аренды, но объективно требуется для внесения ясности в объем правовых арендодателя в условиях, когда он непосредственно не осуществляет акты распоряжения принадлежащим ему имуществом. В судебной практике выработаны дополнительные критерии к порядку применения правил о получении согласия собственника на распоряжение имуществом, в том числе такое согласие считается необходимым и в случаях уступки прав по договору аренды.
В случаях, когда используются проформы договоров, разработанные одной из сторон (обычно это арендодатель, являющийся публичным образованием), есть основания применять правила о договоре присоединения (ст. ст. 438 ГК РФ), а в соответствующих случаях - и нормы о публичном договоре (ст. 426 ГК РФ). Возможность толковать соглашения по поводу аренды объектов, принадлежащих публичным образованиям, как публичные договоры, должна определяться не указанием на коммерческие организации в названной статье, а существом отношений, возникающих при аренде. Публичные образования, конечно же, не являются коммерческими организациями, но для их многообразной и многофункциональной деятельности характерны признаки как коммерческой, так и некоммерческой деятельности. Современная правовая наука обоснованно склонна различать государство как законодателя, регулирующего отношения товарно-денежного характера, и государство, как участника этих отношений. Это не означает, что во всех случаях, когда публичное образование вступает в гражданско-правовые отношения, следует усматривать коммерческий характер в его деятельности. Однако там, где данные субъекты действуют с целью извлечения прибыли, есть основания признавать их деятельность коммерческой. Заметим также, что закон указывает прежде всего на характер деятельности («коммерческая организация»), а не на тип юридического лица и не на его организационно-правовую форму.
Если в отношении сделок по отчуждению имущества безусловно предусмотрено проведение процедур государственной регистрации вновь возникающих прав, а в ряде случаев требуется и государственная регистрация самих сделок, то применительно к договорам аренды и правам арендатора необходимость совершения актов государственной регистрации требует уточнения.