Следовательно, законодатель оценивает аренду как единое явление вне зависимости от субъектного состава сторон, объектов аренды, а также прочих обстоятельств, способных влиять лишь на некоторое своеобразие правового регулирования в рамках общей модели договора аренды.
Сегодняшняя структура гл. 34 ГК РФ вряд ли бесспорна. В частности, можно обсуждать целесообразность выделения в самостоятельный параграф правил, посвященных прокату, а также причины, по которым законодатель не создал единый параграф для всей недвижимости и не выделил параграф, посвященный аренде земли, и т.д. Заслуживает обсуждения и целесообразность выделения параграфа третьего с его жесткой привязкой к регулированию аренды только транспортных средств, так как остаются за его пределами случаи аренды других сложных в техническом отношении объектов, требующих специального управления в процессе их эксплуатации.
Не вполне удачным видится и выделение параграфа шестого («Финансовая аренда (лизинг)»). Вынесенные в него специальные нормы незначительны и вполне могли бы быть безболезненно и с не меньшим эффектом закреплены в соответствующих статьях первого параграфа главы 34.
Тем не менее, для целей настоящего исследования в центре внимания оставляем фактически закрепленную в законе структуру регулирования. Что же касается выбора разновидностей договора аренды, привлекаемых к специальному анализу (главы 2-4 работы), то он предопределен либо значением соответствующих объектов (аренда недвижимости в целом, аренда земельных участков), либо особой актуальностью проблем (финансовая аренда).
В связи с арендой у сторон договора (прежде всего - у арендатора) возникают различные правоотношения, в том числе с органами власти и управления - по поводу разрешений на эксплуатацию некоторых объектов или в связи с необходимостью лицензировать такую деятельность; с органами местного самоуправления - в связи с размещением производства на территории муниципального образования; с лицами, имеющими определенные права на этот же объект (например, с обладателями сервитутов); с организациями, которые обеспечивают контроль и надзор и т.п. Следовательно, правовое регулирование отношений, возникающих при аренде, не исчерпывается нормами собственно гражданско-правового института аренды. Однако, в задачи настоящего исследования входит только цивилистический анализ проблем, хотя, конечно же, заслуживает внимания, например, вопрос об аренде (договоре аренды) в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, о соотношении аренды и актов административного характера и т.д.
Обычное определение договора аренды практически не расходится с формулировкой части первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что свидетельствует об адекватности данного определения содержанию экономических процессов. Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества. По этому поводу следует уточнить, что передача в соглашениях об аренде занимает место лишь первого действия, возможно, более видимого, но менее значимого в экономическом смысле. Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Заметим, что законодатель вполне справедливо отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении». Таким образом, данный договор по существу представляет собою особую форму социально-экономического взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть квалифицирован в качестве такового; договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым актом или договором не предусмотрено иное (ст. 136 ГК). Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы; главный признак объекта - его непотребляемость.
Стабильность общей формулы договора аренды не означает, что под влиянием политических, экономико-финансовых и прочих условий конкретно-историческое понимание договора аренды не изменялось, однако эти перемены не затрагивали существа концепции («временное пользование вещью в счет известного платежа») и преимущественно заключались в формировании отдельных разновидностей договора аренды. Примером здесь может быть выделение в действующем ГК РФ аренды транспортных средств и лизинга, ранее отсутствовавших по известным причинам.
Основные положения об аренде, а также правовая регламентация аренды отдельных объектов исследованы в цивилистической литературе достаточно полно, что освобождает от необходимости излагать соответствующие правила в их развернутом виде. Поэтому в рамках настоящей работы к анализу, по общему правилу, привлекаются лишь спорные или наиболее сложные ситуации.
Фактически по особым правилам строятся арендные отношения, связанные с процессом приватизации. Здесь достаточно много проблем, но в силу их многочисленности и специфики, заслуживающих самостоятельного исследования, в данной работе они не рассматриваются.
Не анализируются в работе и пограничные с арендой (договором аренды) вопросы предоставления публичными образованиями друг другу земли и других объектов во временное пользование; надо признать, что такие соглашения вполне могут быть признаны именно договорами аренды, но сами по себе подобные ситуации чаще всего сопряжены с выполнением каждой из сторон публично-правовых функций, являются вынужденными для обеих сторон и объясняются преимущественно незавершенностью процесса разграничения права собственности на землю.
Форма арендного договора используется и в межгосударственных отношениях, но, совершенно понятно, сходство в регулировании не приводит к единству правовой природы отношений; нормы национального права, в том числе гл. 34 ГК РФ, в отношениях суверенов не применяются.
1.2 Договор аренды и смежные правовые институты
Поскольку договор аренды имеет собственное правовое регулирование, необходимо отличать его от смежных правовых институтов.
Кроме того, сравнение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами позволяет яснее понять и правовой природы договора аренды.
Выяснение же существа договора аренды позволяет осуществлять правильную его квалификацию, поскольку на практике нередко встречаются случаи неверной квалификации этого договора аренды и - как следствие -применение норм, противных его природе. Приведем пример из практики. Между банком и АО был заключен договор, согласно которому банк обязался передать в собственность АО часть своих акций, а АО в порядке оплаты акций обязалось передать банку часть своих нежилых помещений. В дальнейшем АО обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора недействительным. При рассмотрении спора суд установил, что в договоре не указано, в собственность или же пользование передаются помещения. Предшествовавшее заключению договора и последующее поведение сторон свидетельствовало о том, что банк, заключая сделку, имел намерение получить помещения в собственность, а АО - передать их во временное пользование. Поскольку стороны не достигли соглашения о типе заключаемого договора (купля-продажа помещений или передача их в аренду), суд обоснованно признал договор незаключенным.
Сравнение договора аренды может быть проведено применительно и к другим правовым категориям (то есть не только к договорам). Так, в случаях размещения на обочинах полей или иных земельных участков знаков дорожного движения, общественно полезной информации речь должна идти не об аренде и не о сервитуте, а об ограничениях публичного характера (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
В г. Москве была утверждена форма договора пользования поверхностным водным объектом. Однако анализ его содержания позволяет утверждать, что речь идет не о каком-либо пользовании, тем более не о классической аренде, а о способе организации взаимоотношений в процессе реализации публичного сервитута - права пользования водными ресурсами реки Москвы. Совершенно понятно, что большая часть взаимоотношений в таком случае уже урегулирована нормами уголовного, экологического, водного и других отраслей права (например, по возмещению ущерба промышленными стоками) - независимо от наличия или отсутствия аналогичных правил в таком договоре, а также их содержания; вызывает сомнения и субъектный состав: договор заключается водопользователем с Правительством Москвы, очевидно не уполномоченным представлять Российскую Федерацию.
Вообще надо заметить, что на практике договоры аренды часто пытаются по тем или иным причинам обозначать как «договоры пользования» чем-либо.
Если на объекте вещных прав (например, здании) размещается реклама (щиты, рекламные указатели и пр.), то основанием отношений признается не договор аренды (субаренды). В соответствии с п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, договор, на основании которого используется отдельный конструктивный элемент здания (в конкретном случае имелась в виду крыша) в рекламных целях, не является договором аренды. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в подобных случаях речь должна идти о специальной квалификации возникающих отношений из-за иного объекта отношений, и, не исключено, что подобный договор может быть определен как непоименованный ГК РФ (то есть и применять следует не правила об аренде, а общие правила об обязательствах и договорах).