Вероятно, позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в данном конкретном случае правильна. Но только в том отношении, что перед нами не договор аренды здания, а договор аренды такого конструктивного элемента, как крыша. Безусловно, это не снимает возможности и иной квалификации в подобных случаях - исходя из существа соглашения, требующего тщательной оценки и толкования (например, крыша могла бы арендоваться для танцев сотрудников арендатора). Если даже ограничиться случаями, когда речь идет об использовании определенных вещей для рекламы, то даже здесь отношения могут быть квалифицированы и как договор оказания рекламных услуг - если, например, владелец рекламного щита не только размещает, но и создает рекламу других организаций, и как договор оказания возмездных услуг - если, например, на щите лишь размещается реклама, и как непоименованный ГК РФ договор (если он только разрешает поместить рекламу).
Вряд ли можно квалифицировать как договор аренды и договор хостинга, т.е. договор с организацией, обеспечивающей доступ в сеть Интернет для работы с созданной базой данных (сайтом). Такие организации (провайдеры) оказывают услуги по доступу в Интернет, размещают и передают информацию, и в целом для их деятельности более характерно оказание услуг, чем предоставление некоторого объекта в пользование. Элементы внешнего сходства, конечно же, имеются: провайдер за плату предоставляет пользователю свободное дисковое пространство своего сервера (сетевого базового компьютера). Однако суть дела не в факте предоставления такого пространства, а в том, что именно провайдер обслуживает информационный поток; нельзя также исключать, что провайдер будет вмешиваться в процесс подготовки и подачи информации, что практикуется в различных странах и предусматривается договорами. Значительная часть этих отношений, к изучению которых правоведы только приступили, представляет собою разнородные связи, характеризующиеся признаками различных договорных институтов, часть же отношений настолько своеобразна, что заставляет ставить вопрос о появлении непоименованных гражданско-правовых договоров.
Отсутствие однозначных системных признаков договора аренды является причиной споров не только в практической действительности, но и в теории правовой науки. Порой трудно провести границу между договором аренды и иным договорным институтом. Так, значителвные споры вызывает квалификация договора, возникающего при помещении вещи в автоматическую камеру хранения, а также природа отношений, возникающих при заключении договора чартера.
Относительно первого случая наблюдается существование трех точек зрения. Представители первой рассматривают данный договор как договор хранения. Так, З.И. Цыбуленко признает данный договор обычным договором хранения. Представители иной позиции признают его разновидностью договора аренды. Так, О.Н. Садиков обосновывает свою позицию следующим образом: «такие отношения ближе к договору имущественного найма (аренды), поскольку организация (наймодатель) не принимает от гражданина вещи на хранение, а лишь предоставляет место (ячейку автоматической камеры хранения). Обоснование этого вывода подтверждается и тем, что, говоря о хранении ценностей в предоставляемом банком индивидуальном сейфе, ГК также отсылает к договору аренды». Идентичного взгляда придерживаются Н.И. Клейн и В.В. Чубаров: «Хранение вещей в автоматических камерах хранения ГК не регулирует в главе, посвященной договору хранения, так как эти отношения подпадают под регулирование договора аренды. Ведь в таких случаях транспортная организация не принимает вещи на хранение, а лишь предоставляет ячейку автоматической камеры хранения для краткосрочного.использования путем помещения в ней ручной клади».
С.И.Пегов квалифицирует данный договор как разновидность аренды: «При помещении ручной клади в КХС железная дорога, владеющая КХС, не принимает от гражданина ручную кладь на хранение, а лишь предоставляет место для краткосрочного хранения ручной клади». Ранее судебная практика разделяла позицию отнесения этого вида договора к разновидности аренды. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1989 г. «О практике рассмотрения судами РСФСР дел по спорам, связанных с обслуживанием населения» данный договор однозначно отнесен к арендному; лица, помещающие вещь в автоматическую камеру хранения признавались арендаторами ячейки. Ю.В. Романец при решении данного вопроса занимает похожую позицию, так как транспортная организация не несет обязанности по обеспечению сохранности имущества, она отвечает только в случае неисправности камеры. Но у данного автора заметны две нескоординированные позиции: с одной стороны, он отмечает отсутствие у железной дороги функций поклажедателя, а, с другой, указывает, что «направленность обязательства как нормообразующий признак выражается не в основном действии обязанного лица как таковом, а в экономическом и юридическом результатах, на достижение которых направленно это действие». То есть именно цель договора и определяет права и обязанности сторон. «Цель обязательства - это удовлетворение известного интереса». С этой позиции, рассматриваемый договор может и должен быть признан договором хранения, так как конечная цель лица, воспользовавшегося автоматической камерой хранения, результат, к достижению которого он стремится, - это именно возможность хранения вещи, а не возможность пользоваться самой камерой хранения. Лицу, сдающему имущество в автоматическую камеру хранения, важно сохранить вещь, камера хранения как таковая, ее свойства его не интересуют. Тогда как для арендатора превалирующее значение имеет объект договора, и интерес его удовлетворяется возможностью пользования им. Лицу же, сдающему имущество в автоматическую камеру храпения, совершенно безразличен сам объект. Кроме того, автоматическая камера хранения - приспособление, специально созданное для строго определенной цели - хранения вещи. Правда, для такой оценки надо выделить - чей интерес является преобладающим и, тем самым, квалифицирующим; мы же полагаем, что камеры хранения для того и существуют, и потому так называются, что предназначены для хранения.
Так, договор фрахтования законодателем однозначно отнесен к договору перевозки, хотя фрахтовщик и предоставляет всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств для перевозки грузов, пассажиров и багажа, то есть так же, как железная дорога предоставляет пространство камеры хранения. Поэтому правы авторы, которые договор о предоставлении камер хранения в транспортных организациях относят к хранению: «На наш взгляд, толкование ст. 923 ГК позволяет склониться к тому, что законодатель охватил ею и деятельность, связанную с эксплуатацией автоматических камер хранения».
Таким образом, в правовой действительности часто возникает проблема правильной квалификации договора аренды. Отсутствие четко сформулированных признаков договора часто ведет к злоупотреблению правом участниками гражданского оборота; недобросовестные участники гражданских правоотношений пользуются существующими размытыми границами разграничения договоров и употребляют это в свою пользу, выбирая наиболее выгодный вид договора (обычно - для ухода от налоговых, таможенных и иных платежей). Для решения изложенной проблемы необходимо четкое определение квалификационных признаков договора аренды, чтобы в каждом конкретном случае верно оценивать и квалифицировать договор, соответственно применив к нему именно те нормы права, которые предназначены для его правового регулирования.
Отличие договора аренды от купли-продажи обычно затруднений не вызывает, оно легко проводимо по критерию - сохраняется или не сохраняется право собственности у отчуждающего лица. Аналогично следует осуществлять отграничение аренды от ренты (см. п. 1 ст. 583 ГК РФ), мены (п. 1 ст. 567 ГК РФ) и дарения (см. п. 1 ст. 572 ГКРФ).
Что же касается коммерческой концессии («франшизы»), то нормы гл. 54 ГК РФ однозначно ограничивают ее предмет предоставлением исключительных прав (п. 1 ст. 1027 ГК РФ), не допуская передачи вещей по этому же договору; возможная передача вместе с исключительными правами некоторых вещей не меняет квалификацию основного договора и позволяет говорить лишь о том, что помимо коммерческой концессии заключен еще и договор аренды этих вещных объектов.
Об оценке соотношения договора аренды и договора ссуды. Гражданский кодекс РФ относит оба договора к однотипным, направленным на передачу объектов гражданских прав во временное пользование. Сходство их отмечалось в цивилистической литературе издавна, так, в учебнике Д.И. Мейера указывается: «ссуда близко подходит к договору найма имущества. Она разнится от найма только тем, что представляется договором безмездным, так что подходит от части под понятие дарения и не требует определения о сроке договора. Но право, устанавливаемое по договору ссуды, совершенно то же, что и право по договору найма, - право пользования вещью сообразно ее назначению, без повреждения ее существа». Современная правовая наука также указывает на особую близость обозначенных договоров. «Сопоставление указанных договоров иногда идет столь далеко, что возникает желание признать ссуду разновидностью имущественного найма». Однако вряд ли можно согласится с подобным утверждением. Конструкция договора безвозмездного пользования имеет свою специфику, обусловленную фактором безвозмездности, что является основанием для выделения ее в отдельный от аренды договорной тип. Основное отличие между двумя договорами заключается в возмездном характере договора аренды, и безвозмездном -ссуды; это обстоятельство и предопределяет большинство отличий в правовом регулировании.