Предмет договора аренды длительное время остается неизменным, однако существует несколько сложных ситуаций, требующих специального анализа именно предмета договора аренды.
Действующее законодательство однозначно определяет всякие случаи найма имущества как аренду независимо от объема предоставляемых арендатору прав, дифференциация правового регулирования арендных отношений связывается преимущественно с объектом. До принятия ГК РФ в отечественном гражданском праве наблюдались попытки проведения различий между договором найма и договором аренды; так, в этот период отмечалось, что договор хозяйственной аренды «заключался для хозяйственной деятельности в отношении недвижимого имущества, такого как предприятия и земельные участки. Обычная же аренда служит различным, в том числе потребительским целям». Эта позиция имела под собою теоретические положения, давно известные в цивилистической науке. Так, К.П. Победоносцев отличал простой наем имущества от «съема» или аренды; судя по всему, границей служил критерий объемности предоставляемых прав: в первом случае вещь поступала в пользование для удовлетворения личных потребностей как таковая, а во втором - для использования всех ее производительных сил, в том числе с извлечением и присвоением плодов и доходов.
Кроме того, и в Германском Гражданском кодексе структура третьей главы второй книги вначале содержит общие правила о найме (первый раздел), затем об аренде (второй раздел) и далее (третий раздел) - об аренде земли. При этом правила об аренде применяются тогда, когда из объекта предполагается и получение плодов, доходов. Однако, анализ соотношения правил, изложенных в данных разделах, не позволяет сделать вывод, что они соотносятся так же, как и параграфы в главе 34 действующего отечественного ГК, нет и определений найма в целом (как потенциально универсального института), и собственно аренды (как частного случая найма).
Представляется, отечественный законодатель обоснованно не пошел по пути разграничения найма и аренды в указанном выше смысле; связанные с этим разграничением задачи решаются не путем дифференциации единого договора аренды (найма), а путем установления цели пользования либо в императивных нормах закона, либо непосредственно самими сторонами в соглашении.
Действующее законодательство (ст. 606 ГК РФ) предусматривает, что арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Иными словами, допускается возможность предоставления объекта только в пользование (без владения).
В этой связи целесообразно уточнить: в какой степени владение характерно для аренды, всегда ли она (аренда) сопровождается владельческой ситуацией и как аренда соотносится с правом пользования и владения, в том числе - надо ли различать владение и пользование при аренде.
Прежде чем ответить на указанные вопросы, следует обратить на порядок формирования прав арендатора. В случае с арендой отсутствует передача прав, например, как это имеет место при передаче обязательственных прав. Права арендатора не производны от прав собственника (иного арендодателя), поскольку правовые возможности арендатора вытекают не из права собственности (которого у арендодателя может и не быть). И какого-либо «перехода» или «передачи прав» от арендодателя к арендатору здесь не происходит; не действует в данном случае и известная формула - «nemoplusiurisadaliumtransferrepotestquamipsehabet».
Права и обязанности арендатора каждый раз формируется заново и включают в себя: а) права и обязанности, закрепленные за арендаторами непосредственно в законе (см., например, ст. ст. 41, 42 Земельного кодекса РФ), б) права и обязанности, определенные правосубъектностью арендатора (в том числе с учетом формы собственности его имущества, организационно-правовой формы и пр.), в) права и обязанности, вытекающие из назначения имущества, г) права и обязанности, предусмотренные содержанием договора же поэтому вряд ли правильно говорить о простом отделении от права собственности арендодателя некоторых правомочий и предоставлении их арендатору. Впрочем, и само право собственности может быть мыслимо «расщепляемым» на более мелкие полномочия, не сводимые только к владению, пользованию, распоряжению. Надо также отметить, что полномочия владения, пользования и распоряжения в большей степени выражают фактическую и экономическую меру воздействия на объект, каждое из них не может быть строго отграничено от другого. В литературе правильно отмечается, что полномочия владения, пользования и распоряжения представляют собою, скорее, направления действий собственника (иного лица), а не исчерпывающие содержание права собственности полномочия.
В конечном счете, определенные элементы владения и пользования есть и у арендодателя, и у арендатора. Впрочем, такое видение вполне согласуется с логикой фактических обстоятельств: если даже арендатор получил возможность проходить (проезжать) на земельный участок, обрабатывать его, тем не менее, арендодатель сохраняет некоторые права: право на осуществление мониторинга (контроля) за состоянием участка, право на учет в своем оперативном (статистическом) и бухгалтерском учете и т.д.
Но никакого «двойного владения» при этом не возникает, так как каждый из участников договора аренды обладает собственным набором прав и обязанностей. В тех случаях, когда говорится о «двойном владении», данные слова следует ставить в кавычки, что обычно и делается авторами. Ситуация «двойного владения» предусмотрена нормами Германского Гражданского кодекса относительно нанятой вещи: предполагается, что хозяин нанятой вещи продолжает оставаться «самостоятельным» владельцем, а арендатор представляется «несамостоятельным» владельцем. Вероятность «наслоения» прав разных лиц на один и тот же объект (т.е. «двойное владение и пользование») наблюдается также при аренде морских судов - см. 632 ГК РФ. Но во всех этих случаях правомочия арендатора непосредственно не связаны с элементами права собственности, названными в п. 1 ст. 209 ГК РФ. Каждый из участников договора имеет собственные права.
Кроме того, законодатель в п. 1 ст. 209 ГК РФ указывает что собственнику принадлежат именно «права владения, пользования и распоряжения» (выделено мною - Л.К.); в статье же 606 говорится уже не о правах, а о том, для чего передается имущество.
Отсюда следует, что если понятия «владение» и «пользование» и применять к аренде, то это следует делать с неизбежной корректировкой их содержания, исходя из существа, целей аренды.
В пользу оценки соотношения названных понятий и совокупности прав и обязанностей арендатора можно привести немало аргументов.
Так, нормы дореволюционного, а в последствии и советского гражданского законодательства, направленные на регламентацию арендных отношений, предусматривали передачу арендованного имущества арендатору во временное пользование, специально не упоминая о существовании у арендатора правомочия владения. Пользование без владения характерно для ситуаций, когда эффект состоит в получении плодов; но если требуется, «то лицо, приобретшее право пользования, вправе требовать от собственника, чтобы он предоставил ему и владение вещью».
Аналогичный подход наблюдается в зарубежном законодательстве. Так, в соответствии с нормами Германского Гражданского кодекса «наниматель обязуется предоставить нанимателю вещь в пользование на время найма». Подобное указание закона не означает, что у нанимателя возникают только правомочия пользования. Но нет и необходимости подробно описывать все возможные полномочия - они следуют из факта предоставления имущества для определенных целей (прежде всего правомочия, которые обычно именуются правом пользования и правом владения). По германскому законодательству указанные правомочия предполагают существование друг друга: передача права пользования вещью происходит исключительно на основе передачи нанимателю права владения вещью; т.е. «расщепление» правомочий арендатора на отдельные правомочия владения и пользования не мыслится корректным.
В Проекте Гражданского Уложения (ст. 277) займодатель обязывался предоставить имущество только «во временное пользование»3, имея в виду, что прочие полномочия, включая элементы владения, предопределены целью пользования.
Более того, права арендатора не ограничиваются правами пользования и владения: в некоторых случаях арендатор может быть наделен также отдельными правомочиями распоряжения, хоть и в ограниченном, «урезанном» виде. Так, согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ, арендатор вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
И на самом деле - основной экономический эффект, получаемый при претворении арендных отношений в жизнь, состоит в возможности именно пользоваться имуществом, извлекать его полезные свойства, присваивать плоды и доходы арендатором-несобственником. Осуществление пользования как такового не обязательно должно быть сопряжено с физическим обладанием (владением) используемой вещи. Для достижения эффекта, к которому стремится арендатор, заключая арендный договор, в большинстве случаев вполне достаточно обладания правомочиями, характерными для пользования. Права, обычно выражающие владение, предоставляются лишь постольку, поскольку это необходимо для реализации главной цели.
Целью договора аренды, как отмечает А.А. Иванов, является обеспечение передачи имущества именно во временное пользование; то, «что в ч. 1 ст. 606 ГК указывается не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда».