Отмечается, что способ индивидуализации земельного участка должен быть сопоставим со стоимостью земли. При ее невысокой стоимости достаточно иметь недорогие механизмы определения границ (например, использование естественных границ на местности). Земельные участки, имеющие более высокую стоимость, требуют более точных и дорогостоящих методов установления границ. Поэтому неслучайно наиболее высокие требования к точности топографо-геодезических данных о земельных участках предъявляются в странах, где стоимость недвижимости высока, а свободные пространственные ресурсы практически исчерпаны (в Германии, Австрии, Швеции и т.д.).
Рассматриваются особенности создания земельных участков как объектов недвижимости на землях различных категорий. В частности, согласно п.2. ст.102 ЗК РФ не осуществляется формирование земельных участков на землях, покрытых поверхностными водами.
Обращается внимание на то, что создание земельных участков происходит не только в соответствии с земельным законодательством, но и с иным законодательством, что не учитывается в ст.261 ГК РФ. Например, на землях, на которых Лесным кодексом Российской Федерации предусмотрено проведение лесоустройства, создание земельной недвижимости происходит в соответствии с лесным законодательством.
Отмечается, что результатом первого этапа является получение определенных качественных и количественных, прежде всего пространственных (географических), индивидуализирующих характерис-тик, представленных в форме карты (плана) и в виде описания, которые в дальнейшем дают возможность однозначно идентифицировать земельный участок.
На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему уникального (индивидуального) кадастрового номера. В работе исследуется роль и правовое значение государственного кадастрового учета земельных участков для их гражданского оборота, указывается основной принцип ведения государственного земельного кадастра (далее - ГЗК): "один кадастровый номер - одна вещь". Делается вывод о том, что государственный кадастровый учет земельного участка - это момент его фактического возникновения. Отмечается, что ГЗК можно считать "физическим кадастром", отражающим земельные участки как физически существующие объекты.
Третьим этапом, учитывая требование ст.131 ГК РФ, можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП). При этом юридически земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности на него. Отмечается, что ЕГРП представляет собой "юридический кадастр", т.е. свод сведений об объектах (земельных участках), существующих юридически.
Делается вывод о том, что создание земельного участка представляет собой сложную публичную процедуру, включающую проведение земельно-кадастровых работ, государственный кадастровый учет земельного участка и завершающуюся государственной регистрацией прав на него. Обосновывается, что часть земли приобретает правовой режим недвижимости лишь в том случае, если последовательно пройдены все три этапа. Отмечается, что при этом осуществляются действия как фактического (установление границ на местности), так и юридического (принятие решения, государственный кадастровый учет) характера.
В работе приводится опыт правового регулирования вопросов формирования земельных участков в некоторых зарубежных странах (Германии, Швеции и др.).
Отмечается важное значение информационного обеспечения гражданского оборота земельных участков, выполняемого ГЗК, при этом указывается на необходимость совместимости сведений ГЗК и ЕГРП.
Рассматриваются земельно-кадастровые системы, существующие в зарубежных странах. Указывается, что в некоторых из них создаются единые многофункциональные унифицированные системы, основанные на принципах публичности и достоверности и направленные на обеспечение юридической защиты прав собственности на землю, развитие земельного рынка и т.п. Отмечаются преимущества многоцелевого кадастра, в котором данные о земельных участках и иных объектах недвижимости, нанесенные на крупномасштабные топографические карты, совмещены с реестром собственности (в Швеции, Финляндии, Дании и др.).
В работе обосновывается необходимость правового регулирования вопросов создания (формирования) земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости, в том числе определения индивидуализирующих характеристик земельного участка.
Рассматривается проект федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", внесенного в Государственную Думу Правительством Российской Федерации, положительно оценивается его концепция, при этом отмечаются основные недостатки.
В завершение главы приводятся основные выводы по исследованным вопросам, в том числе предлагается следующее гражданско-правовое определение земельного участка: "Земельный участок - это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), целевым назначением, иными физическими и юридическими характеристиками, которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты природного и антропогенного происхождения".
С введением частной собственности на земельные участки, признанием их объектами недвижимости возник вопрос о соотношении земельного и гражданского законодательства в регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Частно-правовые начала проникли во многие отрасли законодательства (земельное, лесное, водное, горное и т.д.), возникла конкуренция между публично-правовыми и частно-правовыми нормами, регулирующими отношения по поводу земельных участков и иных природных ресурсов.
Рассматривается научная дискуссия по вопросу соотношения отраслей земельного и гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по поводу земли.
Делается вывод о том, что вещные права на земельные участки должны регулироваться нормами гражданского права, но с учетом норм земельного права. При этом к земельным участкам как к объектам гражданских прав в полной мере применимы положения ГК РФ и иного гражданского законодательства о вещных правах, об объектах гражданских прав, прежде всего, недвижимости. Задачей земельного, а также градостроительного, экологического, водного, лесного и т.п. законодательства является установление различных публично-правовых ограничений, необходимых для защиты интересов государства, общества и отдельных лиц.
В работе отмечается, что право собственности не является абсолютным, оно всегда, а в отношении недвижимости - особенно, ограничено. Как еще в конце XIX века указывал В.И. Курдиновский, "право собственности по своему существу - право, ограниченное законом. Все ограничения права собственности, установленные в законе, касаются главным образом (но не исключительно) права на недвижимость. Они создаются законом в виду общественного блага, потребностей государственной и общественной жизни, и создаются потому, что осуществление права собственности вне таких границ, грозило бы чрезвычайными бедствиями обществу"1.
В связи с этим предоставление прав на землю собственникам земельных участков, землевладельцам и землепользователям всегда сопровождается возложением на них определенных обязанностей. В свою очередь, выполнение этих обязанностей ограничивает возможности реализации любого права на землю, в том числе права собственности.
Рассматриваются возможные ограничения прав на земельные участки, установленные гражданским, земельным, градостроительным, экологическим и иным законодательством Российской Федерации. Например, для земельных участков, находящихся на территориях, на которых проводится градостроительное зонирование, существенные ограничения устанавливаются градостроительными регламентами.
Отмечается, что правовое регулирование имущественных отношений по поводу земельных участков нуждается в совершенствовании, при этом важнейшей задачей остается поиск оптимального сочетания частно - правовых и публично - правовых методов регулирования, а также согласование норм гражданского и земельного законодательства между собой.
Обращается внимание на то, что в настоящее время значительная часть гражданско-правовых норм, регулирующих права собственности и иные вещные права на земельные участки, содержится в ЗК РФ, что представляется временным явлением, поскольку связано с компромиссным характером ЗК РФ, недостатками юридической техники и т.д. В связи с этим исследование особенностей гражданско-правового регулирования отношений собственности на земельные участки невозможно без исследования соответствующих норм ЗК РФ.
Исследуются содержание и пределы осуществления права собственности на земельные участки по действующему законодательству. Содержание права собственности раскрывается через содержание "триады" правомочий - владения, пользования и распоряжения. Отмечается влияние правового режима объекта (земельного участка) на объем прав и обязанностей собственников земельных участков.
В работе делается вывод о том, что, в силу прямого указания закона (п.2 ст.214 ГК РФ), земельный участок не может быть бесхозяйной вещью. Вследствие этого, земельный участок всегда является объектом правоотношения собственности, а правоотношение собственности является обязательной составляющей гражданско-правового режима земельного участка.