Отмечаются специфические особенности разных форм собственности на земельные участки, а также основные проблемы, связанные с разграничением государственной собственности на землю.
Рассматриваются вопросы правоспособности иностранных граждан, юридических лиц и лиц без гражданства на приобретение земельных участков в собственность.
Обозначаются причины возникновения судебных споров между собственниками соседних участков. Как правило, такие споры возникают по вопросам пользования участками, либо связаны с правами на разделяющие земельные участки объекты (пограничные сооружения - стены, заборы, канавы, межи и т.п.). Отмечается необходимость введения ограничений права собственности на земельный участок, направленных на защиту частных интересов собственников соседних земельных участков. Не случайно присутствие норм, регулирующих "соседские отношения", как в дореволюционном российском законодательстве, так и в современном законодательстве некоторых стран. Например, в Гражданском уложении Германии регулируются вопросы, касающиеся воздействий, исходящих с других земельных участков (§ 906), возведения сооружений и строений на земельных участках (§§ 907, 908, 912), использования пограничных сооружений (§ 921) и даже ветвей и корней с соседнего земельного участка (§ 910).
В работе указывается на отдельные проблемы возникновения и прекращения права собственности на земельные участки. Отмечается, что в ГК РФ при регулировании данных вопросов недостаточно учтена специфика земельных участков. В связи с этим предлагается внести в него соответствующие изменения, в частности, дополнить главу 14 ГК РФ, касающуюся приобретения права собственности, нормами о приращении к недвижимости как основании приобретения права собственности на земельный участок.
Сделки с земельными участками распространяются общие требования гражданского законодательства, предъявляемые к условиям, форме, сторонам сделок и т.п. При этом земельным и иным законодательством Российской Федерации предусмотрены дополнительные требования к земельным сделкам.
Такими требованиями являются обязательность сохранения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, соблюдение предельных (максимальных и минимальных) размеров, установленных для участка соответствующего целевого назначения (в том случае, если они установлены), и иные требования, которые существенно различаются в зависимости от принадлежности земельных участков к определенной категории земель и их разрешенного использования.
Обязательным требованием, предъявляемым к сделкам с земельными участками, является приложение к документам сделок кадастрового плана земельного участка, что обусловлено необходимостью однозначной идентификации предмета сделки.
В работе отмечается, что основной метод государственного контроля над сделками с земельными участками состоит в законодательном ограничении свободы договоров, заключаемых их сторонами.
Обращается внимание на необходимость поиска оптимальной меры государственного вмешательства в регулирование гражданского оборота земельных участков и всего земельного рынка.
В работе делается вывод о том, что государственное регулирование земельного рынка должно решать следующие задачи:
определение основ государственной политики в области использования земель, а также ее реализация через механизмы территориального планирования, зонирования территорий и т.п.;
установление единых принципов правового регулирования отношений на земельном рынке;
контроль за соблюдением участниками земельного рынка установленных стандартов, норм и правил;
создание гарантий устойчивого оборота и укрепление прав собственности и иных прав на земельные участки;
совершенствование и упрощение процедур формирования земельных участков как объектов недвижимости, а также регистрации прав и сделок с ними;
создание современных информационных систем, являющихся основой информационного обеспечения участников земельного рынка и иных заинтересованных лиц;
постепенное уменьшение роли государства и его органов в регулировании земельного рынка и замена государственного регулирования деятельностью саморегулируемых объединений (риэлтеров, девелоперов, кадастровых инженеров, оценщиков и т.п.) при условии сохранения государственного контроля за деятельностью таких объединений и установления в отношении них адекватной имущественной и иной ответственности.
Что касается других вопросов гражданского оборота земельных участков, то большинство из них может быть урегулировано сторонами соответствующих договоров и иными участниками сделок в частно-правовом порядке.
1. Крамкова Т.В. Ограничения прав на землю и обязанности обладателей прав на земельные участки // Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". - 2004. № 1 (18). (0,5 п. л)
2. Крамкова Т.В. Правовой режим земель промышленности и иного специального назначения // Ежеквартальный научный журнал "В мире права". - 2004. № 1-2. (0,4 п. л)
3. Современное земельное законодательство. Комментарий и сборник законодательных актов Российской Федерации. М.: "Издательство ЭЛИТ", 2005. - 688 с. (в соавторстве) (43 п. л).
4. Крамкова Т.В. Комментарий к статье 9 Федерального закона "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую" // Комментарий к Федеральному закону "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую" (постатейный) / Под ред.
А.А. Ялбулганова. М.: ЗАО Юстицинформ. - 2005. (0,4 п. л).
5. Крамкова Т.В. О некоторых особенностях правового регулирования оборота земельных участков // Государство, общество, личность: современные тенденции и проблемы развития. Сборник статей. Выпуск 5. - М.: ТИССО-Полиграф. 2006. (0,2 п. л).
6. Храмов О.В. О концепции единого объекта недвижимости // Актуальные проблемы современности глазами молодежи. Сборник статей. Выпуск 7. - М.: ТИССО-Полиграф. 2006. (0,3 п. л).
7. Яковлева И.Г. Проблемы совершенствования законодательства, регулирующего оборот земельных участков // Правовое обеспечение рыночной экономики. Сборник статей. Выпуск 2. - М. РАГС. 2006. (0,3 п. л).
1 Определение Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Волгоградской областной Думы о проверке конституционности пункта 1 и абзаца второго пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации».
1 Курдиновский В.И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России. Одесса. 1899. С. 7.