Основной целью договоров коммерческого и социального найма жилого помещения является удовлетворение потребности граждан в жилье (потребительская направленность). Потребительский характер обозначен нормами ГК РФ (статьи 671, 672, 678) и ЖК РФ (ст. 17), в соответствии с которыми жилое помещение должно предоставляться гражданину для проживания в нем, а гражданин должен использовать жилое помещение по назначению. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). При коммерческом найме такое использование жилого помещения должно быть обязательно согласовано с его собственником в договоре. Запрещается размещать в жилых домах промышленное производство (ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).
Жилые помещения предоставляются из разных жилищных фондов; различны и основания, по которым предоставляется жилье. Договор коммерческого найма может быть заключен в любом жилищном фонде, исключая фонд социального использования жилья, в котором жилые помещения предоставляются по договорам социального найма (ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд социального использования предназначен для социально не защищенных слоев населения, следовательно, договор социального найма заключается не со всеми нуждающимися в улучшении жилищных условий, а только с гражданами определенных категорий (статьи 49, 51, 57), которые в соответствии с законом признаются нуждающимися в жилых помещениях[91]. Для заключения договора коммерческого найма достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении, а не обязательно был малоимущим.
Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит от желания нанимателя и его финансовых возможностей. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы (ст. 50 ЖК РФ).
Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671). Категорию нанимателей можно определить путем исключения субъектов, которые в силу п. 2 этой же статьи не могут быть стороной договора, - это юридические лица. О том, что нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин, упоминается и в ст. 677 ГК РФ. По договору социального найма жилого помещения наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные управомоченные лица, которые обязаны передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 672 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ). В обоих договорах наймодателем выступает собственник имущества или уполномоченное им лицо, а в качестве нанимателя - физическое лицо, использующее жилое помещение для проживания.
Существенные отличия в правовом регулировании социального и коммерческого найма усматриваются в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем. В жилищном законодательстве используется понятие "члены семьи нанимателя", к которым относятся совместно проживающие с ним супруг, дети и родители (ст. 69 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (лица пенсионного возраста, инвалиды I - III группы, лица, не достигшие 16 лет, учащиеся до 18 лет) признаются членами семьи нанимателя, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица (например, свойственники, опекуны, попечители) могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство[92]. Члены семьи нанимателя должны быть обязательно указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ). Перечень членов семьи нанимателя является существенным условием договора социального найма жилого помещения. Изменение субъектного состава членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость внесения изменений в договор[93].
При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина "члены семьи нанимателя", заменив его категорией постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ). При этом не требуется, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство, были членами его семьи. Не установлены также критерии для определения круга этих лиц. Их устанавливает сам наниматель; но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677).
По обоим договорам предусматривается солидарная ответственность дееспособных граждан, совместно проживающих с нанимателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Отличие состоит в том, что для возникновения солидарной ответственности по договору коммерческого найма граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, должны, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем и становятся сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК РФ). По договору социального найма жилого помещения все дееспособные члены семьи нанимателя изначально несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Социальный наем в отличие от коммерческого всегда характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, так как проживающие совместно с ним члены семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем или нет[94].
Различия договоров коммерческого и социального найма жилого помещения проявляются не только в определении круга лиц, использующих жилое помещение вместе с нанимателем, но и в установлении разных оснований для их вселения. При коммерческом найме, помимо требования о согласии нанимателя, граждан, совместно с ним проживающих, обязательным условием вселения является согласие наймодателя (хотя в ГК РФ не предусмотрены специальные правила, касающиеся формы такого согласия), за исключением вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ). Еще одно основание вселения - соблюдение нормы общей площади жилого помещения (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) на одного человека, предусмотренной жилищным законодательством, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.
Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Отличительный признак договора коммерческого найма - его срочность. Договор будет считаться заключенным на 5 лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает 5 лет (ст. 683 ГК РФ).
По срочности ГК РФ выделяет два вида договоров коммерческого найма:
долгосрочный (до 5 лет), дающий определенную устойчивость правовому положению нанимателя, которая выражается в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок - 5 лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды - п. 3 ст. 610). По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок (ст. 684). При долгосрочном договоре значительно шире по сравнению с краткосрочным договором круг прав нанимателя: он имеет право с согласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679) и временных жильцов (ст. 680), передавать часть или все нанятое им жилое помещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685);
краткосрочный, который заключается на срок до одного года. При этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения.
В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством. Бессрочный характер договора отражает не только его потребительскую, но и социальную направленность (предоставление жилья малоимущим слоям населения).
Специфическим правом нанимателя по договору социального найма жилого помещения является право на замену (ст. 81 ЖК РФ) и обмен (статьи 72 - 75) занимаемого жилого помещения. Право нанимателя на обмен жилого помещения возникает только из договора социального найма жилого помещения. Причинами осуществления обмена являются семейные обстоятельства, смена места работы и т.д. При совершении обмена объяснение наймодателю его причин не требуется.
По договору обмена жилых помещений наниматель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому нанимателю, который, в свою очередь, передает взамен принадлежащее ему по договору социального найма жилое помещение. Договор обмена жилыми помещениями является самостоятельным по своей природе договором и распространяется лишь на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма жилого помещения.