Что же касается отношений по удовлетворению жилищных потребностей граждан, то их регулирование носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания жилищного и гражданского законодательства.
В этой связи важное теоретическое и практическое значение имеет выяснения вопроса о том, что такое «жилищные отношения» как предмет регулирования. В юридической литературе по этому вопросу были высказаны разные мнения.
Жилищные отношения – это отношения, связанные с удовлетворением потребности в жилье, либо отношения, которые складываются в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей, При этом некоторые считали, что жилищные отношения – это отношения по предоставлению гражданам жилищ и права пользования жилыми помещениями. Было высказано также мнение, что жилищные законы регулируют как собственно жилищные, так и примыкающие к ним в реальной действительности иные имущественные отношения, не являющиеся жилищными.[12]
В настоящее время бесспорен тот факт, что жилищное право является самостоятельной, отличной от гражданского, отраслью права. Следовательно, гражданско-правовой и жилищно-правовой режимы не идентичны и поэтому понятие «жилищные отношения» нельзя применять для характеристики гражданско-правового режима удовлетворения жилищных потребностей граждан.
В этой связи следует заметить, что под действие жилищного законодательства подпадают не все отношения, обеспечивающие удовлетворение постоянной потребности в жилье. Так, право собственности гражданина на жилище призвано обеспечить удовлетворение этой потребности[13]. Однако поскольку удовлетворение потребности самого собственника в жилье не выходит за пределы правоотношения собственности, указанное отношение регулируется не жилищным, а гражданским законодательством.
К жилищным отношениям не могут быть отнесены отношения, возникающие в процессе строительства домов (ст.2 ЖК). Они должны квалифицироваться как подрядные (строительный подряд) и регулироваться нормами гражданского права. Однако в жилищно-правовые акты иногда включаются нормы, регулирующие отношения по строительству (например, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политике»[14] в понятие «жилищная сфера» включал и строительство жилища). Такая позиция представляется неоправданной с точки зрения структуры законодательного материала, особенностей гражданского и жилищного законодательства. И не убедительна позиция отдельных ученых, поддерживающих объединение жилищных и строительно-подрядных норм. Так, П.И. Седугин считает, что строительные отношения «обычно выступают в качестве предпосылки возникновения жилищных отношений и поэтому между ними трудно провести четкую грань; они образуют жилищные отношения в широком смысле».[15]
Обоснованно считается, что область жилищного законодательства включает нормы и правила административно-распорядительного и технического характера. Это и отличает жилищно-правовой режим и гражданско-правовой. Основанием для четкого определения характера регулируемых отношений следует считать п.1 ст.2 ГК РФ. Указанные в ней черты в полной мере определяют, что гражданско-правовые отношения в принципе лишены властно-распорядительного момента. Это можно отнести и к праву собственности, и к сделкам с жильем (даже разрешение органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, нельзя рассматривать как чисто административный контроль, т.к. в результате заключения сделки наступают правовые последствия).
Согласно п.3 ст.2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено. Прямая отсылка к жилищному законодательству приведена в п.3 ст. 672 ГК РФ, при этом отдается приоритет жилищному законодательству. Из этого следует, что договорные отношения подвержены двойному регулированию – со стороны ГК и со стороны ЖК, что нельзя признать удачным решением с позиции юридической техники (экономия нормативного материала).
Субсидиарное применение норм ГК к жилищным отношениям не только не исключается, но и признано оправданным и подтверждено практикой судов. Этот пример позволяет заключить, что в жилищных отношениях может существовать частноправовое начало, закрепленное в нормах ГК. Цивилисты также указывают на наличие принципа равенства участников жилищных отношений, но в несколько иных случаях (например, при пользовании жилыми помещениями).
Следует отметить, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере – это области, регулируемые гражданским правом.
Важно также то, что Конституция РФ (ст.71) предусматривает, что гражданское законодательство относится к исключительному ведению РФ в лице органов государственной власти, тогда как жилищное законодательство отнесено к предмету совместного ведения РФ и субъектов (ст.72). Кроме того, вопросы, касающиеся реализации права на жилище, являются и частью вопросов местного самоуправления. Из этого следует, что вопросы гражданского права, связанные с жилыми помещениями (в частности, право собственности и сделки) должны быть полностью урегулированы нормами гражданского права федерального уровня.
Таким образом, гражданско-правовой и жилищно-правовой режимы тесно взаимосвязаны, т.к. оба создают условия для удовлетворения потребности граждан в жилье. Вместе с тем между ними имеются существенные различия, заключающиеся, прежде всего, в характере регулируемых отношений, складывающихся при реализации конституционного права на жилище. Гражданско-правовой режим удовлетворения жилищных потребностей граждан определяется наличием принципа равенства режима для всех субъектов, диспозитивным методом регулирования, экономическим, собственническим характером регулируемых отношений; это по сути условия реализации права собственности или иного правомочия на жилое помещение в рамках гражданского законодательства. Жилищно-правовой режим характеризуется административно-распорядительным методом регулирования, отсутствием частной инициативы, пользовательским характером жилищных отношений.
Как известно, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита нарушенных гражданских прав, в частности защита права собственности, осуществляется судом перечисленными в ее содержании способами, которые не являются исчерпывающими.
Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного и реституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мере не может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретенной недвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственности добросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защиты были оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено только несколько это: признание права, обжалование действий и решений государственных органов, самозащита.
Вопрос об иных (не указанных в законе) способах защиты добросовестного приобретателя также является противоречивым. Ссылка на добросовестное приобретение является мерой обороны, мерой пассивной (ответной). В связи с этим встает вопрос о возможностях активной защиты (путем предъявления каких-либо исков) своих прав добросовестным приобретателем. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что ссылка на добрую совесть, в настоящий момент (до внесения соответствующих изменений в законодательство) возможна лишь в качестве возражения на требования по виндикационному иску и иску о применении последствий недействительности сделки.
Статья 12 Гражданского кодекса РФ[16], устанавливая способы защиты гражданских прав, среди последних называет признание права, отводя ему в ряду перечислений первое место и уже одним этим обстоятельством подчеркивая значимость рассматриваемого способа защиты, его приоритетность по отношению к остальным.
В самом общем смысле признание права является одним из предусмотренных действующим гражданским законодательством случаев признания (установления), т.е. правовой квалификации того или иного явления в рамках существующего публичного правопорядка. Так, именно путем признания производятся установление порочности сделки (признание сделки недействительной), констатация несоответствия закону актов государственных органов и органов местного самоуправления, неплатежеспособности должника-банкрота, установление недееспособности (дееспособности) субъекта права и т.д. Вместе с тем признание права стоит особняком по отношению к другим, однопорядковым явлениям и, в частности, к иным способам защиты гражданских прав[17].
Прежде всего, признание права прямо обозначено ст. 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав, перечень которых открыт, допустив тем самым возможность нормативного установления иных способов защиты гражданских прав. Однако представляется, что, в отличие от носящих специальный характер способов защиты, основополагающие и универсальные способы перечислены все же непосредственно в ст. 12 ГК РФ. Именно в таком качестве выступает и признание права.
Опираясь на сложившуюся судебную практику, можно с уверенностью утверждать, что как способ защиты гражданских прав признание права применяется и к вещным, и к обязательственным правам. Так, из смысла п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 17 февраля 2004 г. "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение"[18] прямо следует, что признание права возможно в отношении права собственности, права хозяйственного ведения, а также обязательственных прав, например права из договора. Именно в этом смысле можно говорить об универсальном характере признания права как способа защиты[19].