Следует отметить, что такое представление о самозащите права собственности имеет давние исторические предпосылки. Так, в дореволюционном гражданском праве в качестве внесудебной защиты гражданских прав рассматривались необходимая оборона, состояние крайней необходимости и дозволенное самоуправство, или самопомощь[43]. Дозволенное самоуправство определялось как "право самопомощи в целях восстановления юридического положения"[44]. Следовательно, основанием применения самозащиты было реальное нарушение субъективного права.
Очевидно, что различие между приведенными точками зрения существенно. Если придерживаться первой, следует признать, что право на защиту (а соответственно, и на самозащиту) существует и до нарушения субъективного гражданского права (в отношении самозащиты права собственности это может быть, например, установка запоров, замков, охранной сигнализации и т.п.). Если принять за точку отсчета другую, то способы самозащиты перестают быть таковыми и становятся мерами охраны права собственности.
Не давая определения понятию самозащиты, ГК РФ содержит лишь требования к способам самозащиты (ст. 14). Во-первых, эти способы должны быть соразмерны нарушению и, во-вторых, они не должны выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем совместном Постановлении № 6/8 от 1 июля 1996 г. указал, что "при разрешении споров, возникших в связи с защитой принадлежащих гражданам или юридическим лицам гражданских прав путем самозащиты (ст. ст. 12 и 14 ГК РФ), следует учитывать, что самозащита не может быть признана правомерной, если она явно не соответствует способу и характеру нарушения и причиненный (возможный) вред является более значительным, чем предотвращенный"[45]. То есть судебная практика считает самозащиту мерой защиты, но не охраны.
Между тем, обратившись к общетеоретическим представлениям о защите и охране права, мы увидим, что данные понятия существенно различаются. Так, А.И. Базилевич соглашается с точкой зрения австрийского цивилиста Е. Месснера[46], под охраной прав и законных интересов следует понимать только такую деятельность государственных и общественных органов, которая содержит в себе мероприятия предупредительного характера. В тех случаях, когда нарушение права уже произошло, в действие вступает защита. Охрана права существует постоянно и имеет цель обеспечить его осуществление, не допустить его нарушения. Охрана обеспечивается, прежде всего, государством. Носитель права сам может предпринять различные меры охраны своих интересов: применить меры охраны своих вещей (ограждения, замки, сигнализации, сдача на хранение или под охрану и т.д.)[47].
Следовательно, в отношении защиты права собственности ситуация двояка. Полагаем, что фактические действия, направленные на предотвращение нарушения права собственности, следует рассматривать как меры охраны права собственности, однако в тех случаях, когда речь идет о причинении вреда имуществу (то есть защите права собственности в рамках обязательственных внедоговорных отношений), имеет место защита права, которая, в частности, может проявляться в применении крайней необходимости. В связи с этим представляется возможным различать самозащиту вещно-правового и обязательственно-правового характера.
Самозащита вещно-правового характера направлена на беспрепятственное осуществление права собственности и является мерой охраны, при обязательственно-правовом характере самозащита направлена на пресечение нарушений права собственности и является средством защиты субъективного права.
Регулированию самозащиты обладает существенным потенциалом и может быть воспринят российским правом. В целях недопущения самоуправства ГК РФ должен иметь норму, дозволяющую применение самозащиты. Ведь согласно ст. 12 ГК РФ право собственности можно защищать только способами, установленными законом.
Купля-продажа жилого помещения, бесспорно, является традиционной, имеющей глубокие корни, и очень распространенной сделкой.
Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.
В настоящее время по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное жилье, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (п.1 ст.454, ст.549 ГК). Жилой дом, иное жилое помещение является видом недвижимости в жилищной сфере, поэтому на договор их купли-продажи распространяются нормы §7 гл.30 ГК, которыми регламентирована продажа недвижимости[48].
В связи с особенностями домов, квартир как объектов гражданских правоотношений для их купли-продажи обычно в законодательстве устанавливается особый порядок оформления договора.
В отличие от прежнего законодательства (ст.239 ГК РСФСР) ГК РФ ограничивается простой письменной формой заключения договора путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550). Он также закрепляет переход права собственности по договору купли-продажи жилого помещения к покупателю только после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора в органах юстиции, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Согласно ст. 551 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Отказ уполномоченных органов в государственной регистрации при совершении сделки купли-продажи жилого помещения либо уклонение от нее могут быть обжалованы как продавцом, так и покупателем в суд общей юрисдикции.
В практике бывают случаи, когда регистрация невозможна в силу объективных причин, например, в связи со смертью одной из сторон (или ликвидацией – в отношении юридических лиц) до осуществления регистрации. Суд идет по пути признания таких сделок действительными, если все остальные условия действительности соблюдены.
Таким образом, для того, чтобы в подобных случаях зарегистрировать свои права по договору необходимо в судебном порядке осуществить их признание.
Особенностью договора купли-продажи жилого помещения следует назвать придание существенного значения таким его условиям, как предмет, цена, порядок исполнения. Кроме того, зачастую, при продаже жилого дома, например, возникает вопрос о судьбе земельного участка, на котором он находится.
Договор должен обязательно содержать точную характеристику продаваемого жилого помещения (ст. 554 ГК). Законодательство не расшифровывает, какие параметры должны включатся в договор купли-продажи (как, впрочем, и в любой договор). Органы технической инвентаризации используют следующие параметры: данные собственника, город с указанием его административно-территориальной принадлежности, улица, номер дома, номер корпуса, номер квартиры, описание доли собственности, правоустанавливающие документы на жилье, количество комнат, общая площадь, жилая площадь, стоимость жилья на текущий год.[49]
Если точные данные отсутствуют, договор может быть и не принят для регистрации права.
Интересно мнение Марткович И.Б. о том, что точное определение предмета договора важно еще и в следующем случае. Если параметры квартиры хотя бы в виде примерного описания были зафиксированы в документах сделки, а административным органами (жилищными инспекциями) выявлена перепланировка жилья, то новый собственник, не знавший об этом, вправе потребовать от старого собственника возмещения ему имущественного и неимущественного вреда (т.к. КоАП РФ (ст.7.21) предусматривает ответственность за самовольное переоборудование жилого помещения[50]).
В отношении цены договор купли-продажи жилого помещения (как недвижимости) является исключением из общего правила. Согласно ст.555 ГК при отсутствии условия о цене договор считается не заключенным. Цена на жилье, находящееся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Если цена жилого помещения установлена в договоре на единицу его площади или иного показателя его размера, то общая цена определяется исходя из фактического размера переданного покупателю жилья. Следует сказать, что в связи с большим количеством обманов на рынке жилья, особо необходимо оговорить в договоре срок и условия передачи денежной суммы (получение «из рук в руки» может быть рискованно, поэтому лучше заключить соглашение с банком о хранении денег). Определить стоимость жилья можно самостоятельно (по примерным методикам оценок, ориентируясь на существующие рыночные цены) либо с привлечением профессиональных оценщиков.