Изучение качественного состояния земель в России показывает, что темпы их деградации прогрессируют. За последние 25 лет площадь кислых почв увеличилась на 32,1 млн. гектаров, в том числе пашни - на 21,5, площадь земель, подверженных водной эрозии - на 28,4, засоленных - на 12,0, содержащих солонцовые комплексы - на 13,9, заболоченных и переувлажненных - на 20,0, заросших кустарником и мелколесьем - на 10,5 млн. гектаров. Содержание гумуса в почвах России снизилось в среднем на 20%. Принимаемые меры по повышению плодородия земель носят эпизодический характер, поэтому в девяностых годах практически прекратился прирост ценных высокопродуктивных сельскохозяйственных угодий.
Низкое плодородие земель и их мелиоративная неустроенность, огромные масштабы и интенсивность деградации почв обусловливают ежегодно недобор 37-45 млн. тонн сельскохозяйственной продукции в пересчете на зерно. Главными причинами сложившегося положения является продолжающееся бесхозяйственное отношение к земле, резкое сокращение в последние годы инвестиций в химизацию, мелиорацию и противоэрозионные мероприятия, слабая материально-техническая оснащенность, разрушение государственных земельных служб, ответственных за повышение плодородия почв.
В проведении реальной российской земельной политики важная роль принадлежит государству. В связи с этим вырисовывается несколько крупных проблем, требующих безотлагательного государственного рассмотрения. В первую очередь необходимо в короткий срок принять Земельный кодекс Российской Федерации. Земельный кодекс - это базовый рамочный законодательный акт, который в любом государстве мира, как правило, занимает свое место после Конституции и Гражданского кодекса. В Российской Федерации уже пять лет принятие Земельного кодекса блокируется. В итоге на сегодняшний день в стране отсутствует цельная система земельного законодательства. Значительная часть действующих земельных правовых норм устарела и исчерпала себя, многие нормы носят противоречивый характер. Идет растаскивание земельных правовых норм по другим законодательным актам (Лесной кодекс, Градостроительный кодекс, Водный кодекс, федеральные законы "О сельскохозяйственной кооперации", "О недрах" и другие). Особенно недопустимая обстановка сложилась с муниципалитетами, которые начали активно брать на себя функции государства в области земельных отношений.
Принятие Земельного кодекса позволит ликвидировать противостояние между законодательными и исполнительными федеральными органами государственной власти, между федеральными и региональными органами власти, ввести в действие главу 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, в полном объеме применять иные федеральные законы, в которых по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными участками сделаны отсылочные нормы к Кодексу.
Еще одна серьезнейшая проблема, стоящая перед государством, заключается в необходимости преобразования сельскохозяйственного землепользования на основе требования самодостаточного производства продовольствия. В начале века Россия была крупным экспортером зерна, масла, мяса, но, как справедливо отмечал видный русский ученый Д.И.Менделеев, наш хлебный экспорт был функцией нашей промышленной отсталости, а не земледельческого прогресса. В 1911 году из 72 млн. тонн произведенного зерна 14 млн. тонн было продано за границу. В том же году в стране голодало около 30 млн. человек. В 1909-1913 гг. Россия производила на душу населения всего лишь 450 кг зерна, тогда как Швеция - 490, Бельгия - 660, Дания - 850, а США - почти 1100 кг. Получая мизерные урожаи зерна, в пределах 6-8 ц с гектара, страна экспортировала продовольствие за счет недоедания многих миллионов населения.
Основной задачей аграрной реформы в России в девяностые годы явились приватизация земли и реорганизация колхозов и совхозов с целью формирования эффективного сельскохозяйственного производства на основе частной собственности на землю и личной предприимчивости производителей сельскохозяйственной продукции.
Серьезной проблемой является резкое сокращение объемов работ по улучшению земель. Площадь орошаемых земель с 1990 по 2000 год сократилась более чем на 30%, а осушенных - на 60 %. Истощающее почву использование земель привело к резкому сокращению урожайности сельскохозяйственных культур.
Сегодняшняя сложная ситуация в сельской местности России - результат крупных просчетов последних десятилетий, и особенно последнего десятилетия, как в народнохозяйственной экономической политике в целом, так и в аграрных вопросах в частности.
Главная причина слабой эффективности сельскохозяйственного землепользования России кроется в запущенности материальной базы, то есть отсталости нашей промышленности, и эта отсталость, наряду с организационной неразберихой реформирования сельского хозяйства, огромным ростом цен на ресурсы, сегодня давит на производительность труда крестьян, на плодородие почв, на продуктивность полей и ферм, на количество и качество отечественного продовольствия, поступающего на рынок.
В последние 5-6 лет главное внимание в нашей стране уделялось частным вопросам регулирования земельных отношений (фермерство, реорганизация колхозов и совхозов, наделение землей граждан, сбор мизерного земельного налога, разговоры о создании кадастра и т.п.).
Фактически земельные ресурсы (под завесой этих разговоров) перешли в распоряжение администраций субъектов Российской Федерации, а вопросы их отвода и перераспределения решали в основном руководители бывших поссоветов, сельсоветов и районов.
Пользуясь тем, что земли государственной собственности России до сих пор не разграничены на земли федерального значения и земли субъектов Российской Федерации, сырьевые и естественные монополии, нефтяные компании и другие отрасли и предприятия фактически пользуются федеральными землями бесплатно и таким образом присваивают земельную ренту, которая является общенародным достоянием. В этой связи заслуживает внимания еще одна проблема современного землепользования. В частности, по оценкам экономистов, из страны за рубеж ежегодно вывозится до 20 млрд. долл., причем подавляющая часть этих средств приходится на ресурсные (рентоиспользующие) отрасли, связанные с землей. Подобные потери, идущие фактически из бюджета страны, стали возможными из-за грубейших ошибок приватизации, связанных с передачей ренты, которая по праву принадлежит государству, недропользователям и сопутствующим им посредникам. Государственная справедливость в этом деле должна быть немедленно восстановлена, даже если для этого потребуется пересмотреть в рамках законодательства итоги приватизации в ресурсных отраслях и отраслях, использующих землю как пространство. Налогооблагаемый потенциал земли и природных ресурсов должен принадлежать российскому государству, так как только он может быть источником покрытия бюджетных расходов.
Реализация на пороге XXI века земельных преобразований в России включает три ключевых направления: 1) реформирование отношений собственности на землю; 2) учет и стоимостная оценка на рентной основе земельно-ресурсного потенциала в составе национального богатства страны и постановка его на государственный баланс; 3) организация эффективного управления земельными ресурсами страны как национальным достоянием, всеобщим пространственным базисом народного хозяйства и главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, вне зависимости от форм собственности. Имеющийся у России огромный земельноресурсный потенциал, решение указанных проблем позволят выдвинуть нашу страну на главное и решающее направление в решении сложных проблем глобального масштаба (экология, продовольствие, сырье, пространство).
2. 3 Зарубежный опыт регулирования рынка земли и земельных отношений и возможность его применения в РФ
В настоящее время имущественно-земельные отношения формируются под воздействием рыночных механизмов. Поэтому для успешного ведения дел и эффективного управления недвижимостью становится важным знание зарубежного опыта, мировой практики в этой области.
Изучение зарубежного опыта позволяет выделить три основных типа организации имущественно-земельных отношений, реализуемых в крупных городах различных стран мира.
Первый тип - это политика местных властей в условиях доминирования муниципальной собственности на землю, основанная на использовании преимущественно арендных методов регулирования. Такую политику проводят в Финляндии, Швейцарии, Канаде, Индии и других государствах, где главными субъектами земельных отношений являются городские муниципалитеты, на которых как на крупнейших владельцах и распорядителях земли лежит основная ответственность за справедливый и эффективный отвод земель и регулирование правового положения недвижимости в городских границах.
Второй тип - это политика, реализуемая при наличии достаточно свободного рынка городских земель, связанная с использованием менее жестких инструментов регулирования объектов недвижимости (рыночная стоимость, налоги). Здесь речь может идти о городах Испании, Португалии, Греции, Кипра, где регулирование имущественно-земельных отношений основывается на привлечении инвестиций в недвижимость, в том числе иностранных, что положительным образом влияет на экономику городов.
Третий тип организации управления недвижимостью можно назвать смешанным, т.е. комбинирующим элементы первых двух типов. Такую политику проводят в США, ФРГ, Великобритании, Италии.
Рассмотрим, например, опыт Финляндии, где считается, что с точки зрения рационального ведения городского хозяйства в собственности муниципальных властей должно быть как можно больше городской недвижимости и земли. Во всех городах страны, включая столицу - г. Хельсинки, в собственности города находятся улицы, парки, зеленые зоны и участки, на которых расположены объекты общественного назначения. В муниципальной собственности Хельсинки находится более 60% всей городской территории. В случае большого дефицита бюджета городские власти могут выставлять участки земли на продажу.