Смекни!
smekni.com

Договір найму приміщень (стр. 4 из 5)

2.2. Права наймача житла

Стаття 817. Право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, на вселення інших осіб у житло

Стаття, що коментується, встановлює право наймача та осіб, які постійно проживають ра­зом із ним (а ці особи відповідно до ст. 816 набувають рівних з ним прав та обов'язків щодо користування житлом), за їхньою взаємною зго­дою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньо­му. У законі відсутні вимоги щодо належної форми досягнення взаємної згоди між найма­чем, особами, які постійно проживають разом з ним та з наймодавцем. Уявляється, що мова йде про зміну умов договору найму житла. Тому на нашу думку, згода наймодавця має бути висловлена у письмовій формі, виходячи з ви­мог ст. 811 ЦК та ст.ст. 651 і 652 ЦК. Згода наймодавця — юридичної особи має відповідати вимогам статутних документів. Відмова най­модавця в наданні такої згоди може бути оскар­жена до суду, хоча законодавець пов'язує виник­нення вказаного права у наймача та осіб, які по­стійно проживають разом з ним, тільки після отримання згоди власника. Це правило поши­рюється й у разі недосягнення взаємної згоди між наймачем та особами, які постійно прожи­вають разом з ним. Частина 1 ст. 161 ЖК пе­редбачає, що на вселення до батьків, які є най­мачами житла, їх неповнолітніх дітей згоди най­модавця не потрібно. У ЦК такий виняток з правила відсутній. Підстав для розірвання до­говору найму у разі вселення у житло неповно­літніх дітей для постійного проживання у ньо­му немає. Виселення неповнолітніх дітей у та­ких випадках неможливе. Відповідно до ст. 29 ЦК місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їхніх батьків або одного з них, з ким вони проживають.

Частина 2 статті, що коментується, передба­чає, що особи, які вселилися у житло відповід­но до ч. 1 цієї статті, набувають рівних з інши­ми особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їхньому вселен­ні. На відміну від вимог ст. 816 ЦК, яка вказує, що наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, набувають рівних прав та обов'яз­ків щодо користування житлом, у осіб, які піз­ніше вселилися в житло можуть бути нерівні права з наймачем та іншими мешканцями. Нерівність цих прав повина бути встановлена за домовленістю між наймачем, особами, які постійно проживають разом з ним та особами, які вселяються в житло. Названими особами може бути встановлено, що особи, які вселяються в житло, мають право користуватися тільки певними житловими приміщеннями, тобто може бути встановлений нерівний порядок користу­вання житлом. На нашу думку, при встановлен­ні нерівних прав на користування житлом у осіб, які вселилися, виникають відповідні, у мен­шому обсязі обов'язки. Фактично такі особи стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обов'язками стосов­но наймодавця і наймача. Правила, встановлені ст. 816 ЦК щодо відповідальності наймача за порушення умов договору для осіб, які прожи­вають разом із ним, та щодо форми домовлено­сті про встановлення порядку користування житлом, поширюються на відносини між най­мачем, іншими мешканцями й особами, які все­лилися у житло відповідно до ч. 1 цієї статті.

Стаття,818 що коментується, передбачає ще одне право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним. За взаємною згодою вказаних осіб наймач та особи, які постійно проживають разом з ним можуть дозволити тимчасове про­бивання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тим­часових мешканців). Про форму взаємної згоди наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним див. коментар до ст. 817 ЦК. Для (вселення тимчасових мешканців згоди наймодавця не потребує. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають повідоми­ли наймодавця про майбутнє проживання тим-Касових мешканців. Порушення вимоги щодо [попереднього повідомлення само по собі не пе­редбачає яких-небудь наслідків для наймача і (Тимчасового мешканця. Поняття тимчасових [мешканців ЦК не розкриває, як і не передбачає строк проживання цих осіб. Такі особи за ко­ристування житлом не сплачують плати. Відповідно до ч. 2 ст. 818 ЦК тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом незалежно від строку проживання і [взаємовідносин з наймачем та особами, які по­стійно проживають разом з ним. Вони можуть Скористуватися лише тими приміщеннями, якими їм дозволили наймач та інші мешканці. [Відповідно, тимчасові мешканці не можуть дозволити проживання у помешканні інших осіб. {Частина 3 ст. 818 ЦК встановлює, що тимчасові мешканці повинні звільнити житло після ! спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання. У разі відмови \ звільнити житло тимчасові мешканці виселяються за позовом наймодавця, наймача, осіб, які і постійно проживають разом з ним, за рішенням

[ суду без надання іншого житла.

2.3 Розірвання договору найму житла

1. Наймач житла має право за згодою ін­ших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від догово­ру найму, письмово попередивши про це най­модавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без по­передження, наймодавець має право вимага­ти від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від догово­ру найму житла, якщо житло стало непридат­ним для постійного проживання у ньому.

2. Договір найму житла може бути розірва­ний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановле­ний більш тривалий строк, а при короткостро­ковому наймі — понад два рази;

2) руйнування або псування житла найма­чем або іншими особами, за дії яких він від­повідає.

За рішенням суду наймачеві може бути на­даний строк не більше одного року для віднов­лення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму жит­ла. На прохання наймача суд може відстро­чити виконання рішення не більше ніж на один рік.

3. Договір найму частини будинку, кварти­ри, кімнати (частини кімнати) може бути ро­зірваний на вимогу наймодавця у разі необ­хідності використання житла для проживан­ня самого наймодавця та членів його сім'ї.

Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

4. Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують жит­ло не за призначенням або систематично по­рушують права та інтереси сусідів, наймода­вець може попередити наймача про необхід­ність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, най­модавець має право вимагати розірвання до­говору найму житла.

Стаття, що коментується, присвячена підста­вам і порядку розірвання договору найму жи­тла. Вказаний порядок може бути двох видів: позасудовим та судовим за ініціативою найма­ча або наймодавця.

Першою підставою для розірвання договору найму житла (в позасудовому порядку) є відмо­ва наймача житла за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час від договору найму. Порядок (процедура) розірвання договору найму житла за цією під­ставою вимагає письмового попередження про це наймодавця за три місяці. Цей строк закон встановлює з метою захисту прав наймодавця, якому (наймодавцю) він необхідний для підшу­кання і укладання договору з іншою особою.

Якщо наймач звільнив помешкання без по­передження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. У разі попередження наймодавця про розірвання договору менше, ніж за 3 місяці, на нашу думку, наймодавець має право вимагати від наймача плату за користу­вання житлом за відповідний час. Форма та­кого попередження законом не встановлена. Тому попередження може бути і в усній формі, але обов'язок доведення цього факту лежить на наймачеві.