--------------------------------
<*> Реализация арендатором предоставленного ему права требования или исполнение возложенного на него долга приводят к прекращению как права требования, так и долга.
Наконец, не все имущество, указанное в документах, удостоверяющих состав предприятия, должно быть передано арендатору. Поскольку оборотные средства, права и обязанности передаются не только "на условиях", но и "в пределах", предусмотренных договором, а земельные участки лишь в части, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, то в договоре стороны вправе исключить отдельные элементы из состава передаваемого в аренду предприятия.
Более того, при аренде предприятия, по общему правилу, не допускается передача прав арендодателя, полученных на основании разрешения (лицензии) заниматься определенной деятельностью. Правило это диспозитивное, и право на передачу указанных прав арендатору может быть установлено законом или иными правовыми актами, но не договором. Если все же при сдаче в аренду предприятия в состав имущества будут включены обязательства, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредитором (п. 2 ст. 656 ГК). К примеру, в случае включения в состав арендуемого предприятия обязательства по ремонту авиационной техники <*> (при условии, что арендатор при этом не имеет лицензии на подобные работы) арендодатель не освобождается от обязательства по выполнению указанных ремонтных работ.
Арендная плата, как уже отмечалось, относится к существенным условиям договора аренды предприятия. При отсутствии согласованного
--------------------------------
<*> Данный вид работ включен в перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию. См.: Федеральный закон от 8 августа 2001 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности" // СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3430; 2003. N 13. Ст. 1178.
сторонами в письменной форме условия о размере платы договор аренды предприятия считается незаключенным (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК). Арендная плата определяется сторонами, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Порядок исчисления размера арендной платы аналогичен порядку ее исчисления, применяемому при сдаче в аренду зданий и сооружений.
4. Права кредиторов арендодателя при аренде предприятия. Долги предприятия - один из элементов его имущественного комплекса. Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из кредиторов письменного согласия на перевод долга явилась бы непреодолимым препятствием для передачи в аренду подобного предприятия <*>. Поэтому законодатель предусмотрел на этот счет специальные правила об уведомлении кредитора о передаче предприятия в аренду и установил специальные последствия на случай как неполучения согласия кредитора на перевод долга, так и неуведомления его о предстоящей передаче.
Согласно п. 1 ст. 657 ГК кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи (а не до заключения договора аренды) письменно уведомлены арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 391 ГК.
--------------------------------
<*> В одних случаях из-за многочисленности кредиторов, в других - из-за обычного для кредиторов нежелания менять должника и проч.
Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, а последний такой перевод осуществил, в законе установлены последствия на случай нарушения арендодателем правила о получении согласия кредитора на перевод долга: кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК) <*>. Но сделать это он может только в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящей передаче предприятия в аренду (а не в течение всего срока действия договора до его исполнения). Этот срок является пресекательным, поскольку установлен на случай неосуществления кредитором его права выразить согласие на перевод долга. Его пропуск влечет досрочное прекращение субъективного права кредитора требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства в связи с включением долгов в состав переданного в аренду предприятия.
Определенные гарантии предоставлены кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника. В подобной ситуации к арендодателю, нарушившему правило о переводе долга, кредитором может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3
--------------------------------
<*> В данном случае, на наш взгляд, имеет место основанное на ст. 168 ГК установление иных (кроме недействительности сделки) последствий совершения сделки, не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов.
ст. 657 ГК). Указанный срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).
Заметим также, что в случае продажи предприятия без согласия кредитора на перевод долга последствия более жесткие. Кредитор вправе потребовать не только прекращения либо досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков, но и признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично (п. 2 ст. 562 ГК).
5. Передача предприятия в аренду. Статья 659 ГК устанавливает формализованный порядок передачи предприятия арендатору. Этот порядок предусматривает не только предоставление предприятия арендатору во владение и пользование, но и подписание сторонами передаточного акта.
Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 658 ГК), то стороны имеют права и несут корреспондирующие этим правам обязанности только с момента такой регистрации. Поэтому передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован.
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Последствия уклонения одной из сторон от подписания акта о передаче предприятия на условиях, предусмотренных договором, регулируются положениями об аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 655 ГК).
Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором аренды предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании общих правил об аренде, предусмотренных ст. 612 ГК. Также на основании общих положений определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК).
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных для его передачи в аренду. Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Правомочия по распоряжению имуществом арендованного предприятия в процессе пользования им. Важную особенность аренды предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению материальными ценностями, входящими в состав имущества предприятия.
Согласно ст. 660 ГК арендатор вправе сдавать материальные ценности, входящие в состав предприятия, в субаренду, передавать в перенаем, а также предоставлять в безвозмездное пользование без согласия на то арендодателя. Это положение - основанное на законе исключение из общего правила п. 2 ст. 615 ГК о совершении перечисленных распорядительных действий лишь с согласия арендодателя. Более того, также без согласия арендодателя он вправе продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности. Устанавливается лишь одно условие, которое арендатор должен соблюдать при распоряжении имуществом: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды. Таких, к примеру, которые определяют сохранение профиля предприятия или устанавливают те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами (например, запрет на продажу оборудования партнерам из других стран) и т.п. Впрочем, правило это диспозитивное, и договором аренды может быть установлен как иной объем правомочий по распоряжению имуществом, так и иной (к примеру, разрешительный) порядок их осуществления. Указанный в ст. 660 ГК порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Права арендаторов земли, участков недр, других обособленных природных объектов определяются специальным законодательством: ЗК, Законом "О недрах", ВК, ЛК и др.