Договором может быть установлено иное, но далеко не во всех случаях. ЗК РФ существенно ограничивает возможности договорного регулирования в вопросе распоряжения арендатором земельного участка своими правами.
Объектом аренды может быть не любое имущество, включая обособленные природные объекты, а лишь те предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе потребления, так называемые непотребляемые вещи, т.е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Предметом договора аренды также может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.
Употребляя в п. 1 ст. 607 ГК РФ слово "другие", законодатель тем самым дает расширительное толкование объекту аренды, полагая, что перечень объектов аренды не является исчерпывающим.
Имущественные права, хотя и являющиеся самостоятельным объектом купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ), не могут передаваться в аренду.
Правовая норма об использовании арендатором плодов, продукции и доходов от своей деятельности воспроизведена в части 2 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Тем не менее право собственности на такое имущество возникает у арендатора лишь тогда, когда оно использовалось строго целенаправленно, т.е. в соответствии с договором, а не иным образом.
Однако в ч. 2 п. 1 ст. 607 ГК делается все-таки оговорка о том, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.
Что касается сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, то это дополнительно регулируется соответствующими законодательными актами: Земельным кодексом РФ 2001 г., Законом РФ «О недрах», Водным кодексом, Лесным кодексом РФ, а также изданным 30 июля 1997 г. Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Предмет договора - существенное условие договора.
Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи закон обязывает указывать в тексте договора наименование имущества, его количество и качество (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для недвижимого имущества - место его нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и "морального" износа, с тем чтобы предмету договора аренды недвижимости мог быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета (инвентаризации). Последнее обстоятельство играет главенствующую роль при определении размера арендной платы. Например, для договора аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы является обязательным (существенным) и должно быть зафиксировано только в письменной форме. При отсутствии этих условий такой договор аренды недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В случае аренды отдельных, специфических видов имущества, например природных ресурсов, перечень существенных условий такого договора аренды значительно расширяется.
В силу норм обязательственного права правомочием по владению, пользованию и распоряжению имуществом обладает его собственник (ст. 209 ГК РФ). Сам же факт сдачи имущества как собственности в аренду является не чем иным, как актом распоряжения собственным имуществом. И такая конструкция арендного обязательства действительно не представляет собой особых трудностей в правоприменении.
Еще раз напомним о сложности сдачи имущества в аренду не «прямыми» собственниками, а лицами, уполномоченными сдавать его в аренду в силу закона, договора или по распоряжению самого собственника. Особая сложность данного вопроса заключается не только в особом правовом режиме собственности, но и в количестве законодательных актов, регламентирующих данные правоотношения[32].
Важная особенность аренды состоит в том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), если речь идет о сроке более года или когда одной из сторон является юридическое лицо. В последнем случае это условие соблюдается даже вне зависимости от срока.
Хотя в тексте данной правовой нормы и не фигурирует слово «гражданин», но из нее вытекает возможность физическим лицам заключать между собой договоры аренды как в письменной, так и в устной форме. Устная форма договора ограничена пресекательным сроком в один год. Но существуют и другие виды таких арендных договоров, для которых письменная форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от срока заключения и действия: договор проката (п. 2 ст. 626 ГК); договор аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 634 ГК), договор аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК) и предприятий (ст. 658 ГК).
Если в арендном правоотношении одной стороной выступает юридическое лицо, а другой - физическое, то такая сделка должна заключаться в письменной форме.
Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ)[33].
Согласно п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Наиболее распространена денежная форма арендной платы. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Так, при сдаче в аренду имущества научными организациями Российской академии наук и отраслевых академий размер арендной платы определяется договором, но он не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычно взимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций[34].
Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК), в п. 3 ст. 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это является диспозитивным, и договором либо законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.
Арендная плата, как и срок в договоре аренды, не является существенным условием договора.
Поскольку в силу ст. 606 ГК РФ арендованное имущество передается арендатору, как правило, во временное пользование, возникает вопрос о сроках (времени) пользования им. Срок договора аренды регулируется ст. 610 ГК РФ, в которой, как уже и подчеркнуто нами, нет никакого точного или определенного срока аренды. Иначе говоря, Кодекс не указывает конкретного срока аренды.
Так, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Правовая конструкция статьи 610 ГК РФ о сроках аренды по договору составлена таким образом, что какие-либо конкретные сроки опущены. Это сделано законодателем для того, чтобы стороны арендного правоотношения были свободны в выборе срока аренды. Кодекс указывает, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении срока прекращается.