- Все договоры аренды являются взаимными, так как у обеих сторон (арендодателя и арендатора) есть как права, так и обязанности.
- Аренда – двусторонний договор, хотя многие юристы считают лизинг трёхсторонним договором в связи с тем, что в нём участвует арендодатель (лизингодатель), арендатор (лизингополучатель) и продавец.
- Договор проката является публичным, так как организация – арендодатель не вправе, при наличии возможности предоставить соответствующие вещи в пользование, отказать, кому–либо в заключение договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим.
По общему правилу существенным условием договора аренды является только предмет – то имущество, которое подлежит сдачи в аренду. Это означает, что если арендуемое имущество не указано в договоре, то договор считается незаключённым. Помимо предмета в некоторых договорах аренды имеются и другие существенные условия. Так, цена является существенным условием в договоре аренды зданий (сооружений) и аренды предприятий. Видимо законодатель считает оценку предметов данных видов договоров очень важной. Существенным условием может являться и форма договора опять таки при аренде зданий и сооружений (заключённых на срок более года) и аренде предприятий (независимо от срока договора). Несоблюдение установленного в этих случаях порядка государственной регистрации означает, что договор недействителен. Что же касается срока, то договор аренды могут заключить как на неопределённый, так и на определённый срок. Но иногда закон устанавливает максимальные сроки аренды , по истечению которых договор должен быть прекращен . Так , срок проката не может превышать одного года ( п.1 ст. 627 ГК ) .
Итак, подводя итог общей характеристики договоров об аренде, следует подчеркнуть, что договоров аренды в действительности существует больше чем предусмотрено ГК. Провести отличие одного договора от другого можно по предмету, специфики целей и особым характером взаимоотношений между сторонами .
2. Договор аренды зданий и сооружений.
а) Понятие, предмет и стороны договора.
Аренда зданий и сооружений – один из видов договоров аренды (см. приложение 1) . Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание и сооружение.
В главе “ имущественный наём” ГК1964 года особенности аренды зданий и сооружений не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность – срок найма строений и нежилых помещений. Новый ГК 1996 года включил отдельный параграф, регулирующий данный вид обязательства. “Этот параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор аренды зданий или сооружений, вызван к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе пользования, неразрывной связью с землёй и т.п.”. 5
Таким образом, предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Ответа на вопрос, в чём различие между зданием и сооружением ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придаёт ._______
5 Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) хозяйство и право , 1996 г. №3 , с 8-9
Однако понятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений. Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК “Найм жилого помещения”. Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда “О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, который поясняет сделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, жилищным законодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ, являются ничтожными согласно ст. 168 (228) ГК.)
Договор аренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в целом так и его части. Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка , обслуживающего часть здания (сооружения) , невозможно , права на такой участок к арендатору переходить не должны .
Прежний ГК 1964 года употреблял термин “строение” в место нынешнего “здание”. По мнению профессора Садикова О.Н. данное изменение в новом ГК 1966 года ограничивает возможности аренды зданий и сооружений, так как понятие “здание” технически характеризуют строение как капитальное 6. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения,_______
6 см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) Отв. ред. Садиков О.Н.- м.: инфра. М, 1996 , с 219.
строения облегчённого (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, ларьки, киоски, буфеты и т.п. В этих случаях, если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение § 4 гл. 34, то применяются общие положения об аренде - § 1 гл. 34 . К нежилым зданиям и сооружениям относятся : промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-оздоровительные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования . Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания , например: служебная квартира в здании больницы). А жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения , например , канцелярские , общественного питания и т.д. на первом этаже . В таких случаях необходимо в договоре указать правовое положение данных исключений .
Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10 марта 1998г. №5096/97 допускает, что незавершённый строительством объект может быть предметом договора купли – продажи. Однако такое правило не применимо к договору аренды зданий или сооружений. Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке (ст. 131 ГК). Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК РФ).
К арендуемым сооружениям относятся: гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, мосты и д.р. инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.
Предмет договора аренды зданий или сооружений является существенным условием. Значит, при заключении договора его необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его место нахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещений и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть – вспомогательными, в приложении к договору следует составить план – схему помещения с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нём, кроме сдаваемого в данном случае помещение есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указать ещё и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план – схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющимся неотемлимой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных , позволяющих однозначно определить , какое именно помещение сдаётся в аренду , означает , что договор является несостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК) .
Как отмечалось, здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землёй. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653) . Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст. 652) . Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка (п.3 ст. 652) .Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка.