Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота зданий и сооружений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок со зданиями и сооружениями. ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл.34), предприятий (§5 гл.34), жилого помещения (гл. 35). Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§1гл. 34).
Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом, в самом ГК РФ говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Получается, что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде (параграф 1 Гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (параграф 4 Гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых общими положениями об аренде. Вряд ли это можно признать правильным с точки зрения юридической техники, тем более, что никаких оснований для подобного «деления» нет.
В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения. Ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз.2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Упоминается нежилое помещение и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона о государственной регистрации прав помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом в правовом поле могут существовать одновременно два объекта - здание (сооружение) и помещение, технически являющееся его частью, и является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав.
Научные взгляды современных правоведов на данную проблему порой занимают полярные позиции: от отрицания нежилых (жилых) помещений в качестве недвижимых объектов гражданских прав до признания бесспорного права собственника недвижимой вещи (многоквартирного дома, иного здания и т.д.) «расчленять» вещь и свободно распоряжаться ее «частями». Следует заметить, что и ранее предпринимались попытки исследования данной ситуации. Еще К.П. Победоносцев подчеркивал, что «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное...» [35, с. 135].
Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд современных авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О.Ю. Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения [37, с. 18]. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть [27, с. 114].
Однако существуют сторонники и противоположного мнения. Так, по мнению Е.А. Суханова, признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома [38, с. 20 – 21].
Кроме того, в настоящее время российское законодательство не решает такой важный вопрос, как правомочия арендатора нежилого помещения в здании в отношении так называемых вспомогательных помещений и оборудования. Отсутствие же данного регулирования приводит к спорам, поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно практически невозможно. На практике это осложняется тем, что арбитражные суды отказываются применять нормы об общей собственности собственников квартир (ст. 290 ГК РФ) в отношении нежилых помещений. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда в своем Постановлении от 10 сентября 2002 г. №3673/02 указал, что, поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения [13].
Из сложившейся ситуации представляется возможным выходом введение специального вещного права на помещение, которое бы предусматривало возможность его продажи, а равным образом использование всех вспомогательных помещений и оборудования. Иным вариантом может являться введение фикции общей собственности на здание без преимущественного права покупки. Таких же взглядов придерживается и К.И. Скловский, который считает, что применение данной конструкции в чистом виде (с сохранением права преимущественной покупки доли другими участниками общей собственности) противоречило бы экономическим потребностям и практике делового оборота [32].
Применительно к аренде нежилых помещений пробелы в законодательстве, связанные с определением самого нежилого помещения как объекта гражданских прав, также являются причиной различного рода толкования действующих норм, регулирующих арендные отношения.
Так, по мнению В.В. Витрянского, «в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме» [28, с. 74]. Такого же мнения придерживается и Е.Е. Дорогавцева, которая считает, что, если признать нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости, следует применять для регулирования отношений по его аренде не нормы параграфа четвертого главы 34 ГК РФ, а общие правила об аренде [24, с. 106].
Некоторые ученые считают, что нежилые помещения вообще не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов арендных отношений, так как они объединены под общим значением «здание», и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий и сооружений [27, с. 119].
Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» [9] нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, и, учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Данным письмом ВАС закрепил в практике применение при рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с арендой нежилых помещений, норм, установленных в отношении зданий и сооружений. Однако следует отметить, что позиция ВАС не подкреплена содержанием норм гражданского законодательства [25, с. 16].
Все вышеизложенное указывает на острую необходимость совершенствования действующего российского законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества, в частности, аренду зданий и сооружений.
Что касается самого нежилого помещения, то в его определении должна быть отражена конструктивная (техническая) связь помещения со строением и его обособленность, возможность самостоятельного использования. Например, нежилое помещение - это изолированное неделимое помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.
Основываясь на анализе действующего законодательства, а также сложившейся практике, предлагается вместо §4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда объектов нежилого фонда», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил о правах на земельный участок.
Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы гражданского законодательства позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.
Из определения договора аренды, данного в абз.1 ст. 606 ГК РФ, следует, что по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Можно заметить, что аналогичную формулировку содержит ст. 650 ГК РФ, определяющая договор аренды здания или сооружения. В то же время законодатель определяет договор аренды предприятия и договор найма жилого помещения несколько иным образом.