б) отсутствие автономности расположения относительно других аналогичных объектов (относительная обособленность);
в) возможность изменения нежилого помещения путем перемещения элементов здания, ограничивающих это помещение.
Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
К числу существенных условий рассматриваемого договора закон отнес предмет и условие о размере арендной платы.
В целях совершенствования действующего законодательства, регулирующего аренду зданий и сооружений предлагается внести соответствующие изменения в действующее гражданское законодательство.
Во-первых, следует признать, что нежилые помещения являются объектами, входящими в состав зданий и сооружений, поэтому аренда нежилых помещений должна регулироваться теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений, поскольку нежилые помещения обладают теми же характеризующими признаками, что и здания: искусственность возведения, индивидуальность, самостоятельность с точки зрения возможности использования по назначению, высокая стоимость. В этой связи нормы 4 гл. 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений» следует распространить на отношения, связанные с арендой нежилых помещений.
Во-вторых, объектом договора аренды зданий или сооружений могут быть только объекты недвижимости, прочно связанные с землей и введенные в установленном порядке в эксплуатацию. Объекты, незавершенные строительством, не являющиеся объектом действующего договора строительного подряда, хотя и представляют собой недвижимость, но предметом договора аренды зданий или сооружений быть не могут.
В-третьих, соглашение сторон договора аренды здания и сооружения об изменении такого договора, подлежащего государственной регистрации, должно пройти государственную регистрацию только в том случае, если подобным соглашением изменяются содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Для расторжения договора аренды зданий (сооружений) в связи с существенным нарушением его условий достаточно, если такое нарушение влечет возможность наступления убытков в будущем. Поскольку обязанность по государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на срок более года, равным образом распространяется как на арендодателя, так и на арендатора, необходимо установить срок, в течение которого стороны обязаны обратиться с заявлением о государственной регистрации договора.
Для реализации указанных положений можно рекомендовать:
1) изменить название §4 гл.34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений» на название «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)».
Указанное изменение на законодательном уровне распространит нормы данного параграфа на отношения, связанные с арендой нежилых помещений;
2) изложить п. 1 ст. 650 ГК РФ в следующей редакции:
«По договору аренды объектов нежилого фонда арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору объекты нежилого фонда (нежилые помещения, здания и иные сооружения).
Объектом договора аренды нежилого помещения может быть только изолированное помещение, не предназначенное для общего пользования».
Тем самым, на законодательном уровне будет урегулирован вопрос об объекте аренды здания (сооружения), которым может быть исключительно нежилое помещение, изолированное от других помещений;
3) дополнить п. 1 ст. 452 ГК РФ абзацем следующего содержания:
«Соглашения об изменении существенных условий или расторжении договора, подлежащего государственной регистрации, подлежат государственной регистрации»;
4) изложить абз.2 п.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:
«С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества в течение месяца со дня заключения договора».
Таким образом, указанные предложения позволят решить имеющиеся в судебной практике по договорам аренды зданий и сооружений проблемы, связанные с существующими пробелами в гражданском законодательстве, неточностью формулировок и определений, противоречиями между нормами права, регулирующими порядок заключения и исполнения указанного договора.
Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации: с гимном России: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства РФ. – М.: Проспект, 2010. – 30, [4] с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: [части первая, вторая, третья и четвертая: официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 15 февраля 2010 г.]. – М.: Омега-Л, 2010. – 474 с.
3. Земельный кодекс Российской Федерации: [официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 1 марта 2010 г.]. – М.: Омега-Л, 2010. – 74 с.
4. Федеральный закон от 14.11.2002 №161-ФЗ (ред. от 01.12.2007) «О государственных и унитарных предприятиях» // СЗ РФ. – 2002. – №48. – ст. 4746.
5. Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2002. – №26. – ст. 2519.
6. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. – 1997. – №30. – ст. 3594.
7. Федеральный закон от 26.12.1995 №208-ФЗ (ред. от 03.06.2009) «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. – 1996. – №1. – ст. 1.
Материалы судебной практики
8. Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. – 1996. – №9.
9. Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. – 2000. – №7.
10. Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 04.03.2002 по делу №КГ-А40/915-02 // Вестник ВАС РФ. – 2002. – №3.
11. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.10.2008 по делу №А56-701/2008 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – №10.
12. Постановление ФАС Уральского округа от 10.11.2008 №Ф09-8198/08-С6 по делу №А76-129/2008 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – №11.
13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.09.02 №3673/02 // Вестник ВАС РФ. – 2002. – №12.
Научная и учебная литература
14. Аренда зданий и сооружений / Под ред. В. Мешалкина // Экономико-правовой бюллетень. – 2005. – №10. – С. 25 – 26.
15. Белобородова А.В. Обзор судебной практики «Существенные условия договора аренды: практическое значение» // Арбитражное правосудие в России. – 2007. – №6. – С. 10 – 17.
16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2004. – 804 с.
17. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. – 1997. – №18. – С. 15.
18. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. – М.: Статут, 1999. – 348 с.
19. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. – 1998. – №7. – С. 3 – 12.
20. Гражданский кодекс. Часть 2. Текст, комментарий / Под ред. Козырь О.М. Маковского А.Я., Хохлова С.А. – М.: Проспект, 2006. – 735 с.
21. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций. / Под ред. О.Н.Садикова. – М.: Юристъ, 2004. – 845 с.
22. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. – М.: БЕК, 2007. – 570 с.
23. Груздев В. Состав и существо договорных обязательств сторон // Хозяйство и право. – 1999. – №7. – С. 89 – 94.
24. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. – 2002. – №7. – С. 105 – 107.
25. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Автореф. дис. на соискание ученой степени к.ю.н.: 12.00.03. – Рязань, 2002. – 35 с.
26. Иоффе О. С. Обязательственное право / О. С. Иоффе. – М.: Юридическая литература, 1975. – 880 с.
27. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 1997. – №10. – С. 113 – 119.
28. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. – М.: Светоч, 2006. – 427 с.
29. Красавчиков О. А., Петрищева Г. И., Шешенин Е. Д. Договор имущественного найма в советском гражданском праве: Учебное пособие / О. А. Красавчиков, Г. И. Петрищева, Е. Д. Шешенин; Свердловский юридический институт. Каф. гражданского права. – Свердловск, УрГУ, 1963. – 71 с.
30. Красноперова О.А. Особенности отдельных видов аренды: Цикл материалов из четырех статей // Гражданин и право. – 2006. – № 7. – С. 13 – 21.
31. Марченко М.Н. Источники права. – М.: Закон и право, 2005. – 362 с.
32. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. – 2003. – №8. – С. 17 – 25.
33. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. – М.: Азбуковник, 1997. – 1092 с.
34. Пахман С. В. Обычное гражданское право в России: Юридические очерки. Том 1: Собственность, обязательства и средства судебного охранения. – СПб., 1877. – 447 с.
35. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. – М., 2002. – 374 с.
36. Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ. – М.: Фонд «Правовая культура», 2008. – 642 с.
37. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – 56 с.
38. Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2007. – №7. – С. 20 – 21.
39. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. – 1998. – №8. – С. 90 – 94.
40. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. – 2006. – №11. – С. 33 – 40.
41. Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. – 2001. – №3. – С. 11 – 18.