Перейдем к анализу формы договора имущественного найма. Изначально в гражданском законодательстве предусматривалась письменная форма по всем договорам, заключаемым на срок более одного года независимо от передаваемого внаем имущества. В соответствии с ГК 1922 г. договоры о найме государственных или коммунальных предприятий должны, под страхом недействительности, совершаться в нотариальном порядке. Договоры о найме всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме, под страхом последствий, указанных в примечании к ст. 136. К договору о сдаче государственного или коммунального предприятия должна быть, под страхом недействительности договора, присоединена подробная опись сдаваемого имущества (ст. 153 ГК).
ГК 1964г. упростил требования к форме договора имущественного найма, установив общее требование письменной формы к договорам между гражданами. Что же касается предприятий и организаций, то действовало общее правило о том, что сделки между данными субъектами должны быть заключены в письменной форме независимо от срока договора и вида имущества.
Определенной тенденцией правового регулирования арендных отношений является усложнение правовых норм о сроке договора имущественного найма в ГК РСФСР 1964 г. по сравнению с ГК 1922 г. В соответствии со ст.154 ГК 1922 г. срок найма не должен был превышать 12 лет. Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. общий предельный срок имущественного найма был сокращен до девяти лет (ст. 277).
В соответствии с нормами ГК РСФСР 1922 года наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма, имел право отдать все имущество или его часть в поднаем. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года вообще запрещал нанимателю сдавать в поднаем нанятое имущество без согласия наймодателя, а сдача в поднаем имущества, предоставленного нанимателю по договору бытового проката, не допускалась (ст. 287).
Законодательство об аренде конца 80-х гг. Новый этап развития законодательства о найме и аренде связан с принятием основ законодательства об аренде 1989 г. К началу 90-х гг. аренда становится особым правовым институтом, позволяющим наделить государственные предприятия большей самостоятельностью. Введенный Основами законодательства об аренде договор нельзя было отнести к классическому варианту договора имущественного найма, так как он являлся способом организации хозяйственной деятельности, специфической экономической моделью предприятия. Такой договор был направлен на разгосударствление предприятия, опосредовал отношения трудовых коллективов и государственных органов в процессе приватизации, а также являлся формой организации и оплаты труда.
В качестве вывода отметим, что к моменту принятия части первой ГК России в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовали серьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства. К отношениям из договора аренды применялись положения ГК РСФСР 1964 г., Основ гражданского законодательства 1991 г. как акты общего гражданского законодательства. Кроме того, применялись положения Основ законодательства об аренде, а также Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», который основной целью имел урегулирование отношений по сдаче в аренду имущества, принадлежащего государству.
Попытка вернуть договору аренды его нормальное цивилистическое содержание была сделана при разработке части 1 и 2 ГК России. Их принятие в значительной степени разрешило имевшиеся коллизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственного права. При введении в действие части 2 ГК были упразднены нормативные акты специального арендного законодательства. В соответствии со ст.3 федерального закона от 26 января 1996 г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" с 1 марта 1996 года на территории Российской Федерации не применяются Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде.
1.2 Понятие договора аренды зданий и сооружений
Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).
Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».
Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Как указывает О.Н. Садиков, «арендный договор зданий (сооружений) – возмездный, консенсуальный, двусторонний. Цель договора – передать на время эти объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей» [21, с. 297].
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ), а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора. К тому же, в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ, случаи, когда договор будет считаться заключенным только после передачи имущества, должны быть перечислены в законе, а в параграфах 1 и 4 главы 34 ГК РФ не сдержится норм об обязательной передаче имущества для заключения договора.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы. Так в силу ст. 606 ГК РФ имущество передается во владение и пользование за плату, а в статье 614 ГК РФ конкретизируется, что плата может быть выражена как в денежной сумме, доходах и плодах от использования имущества, предоставлении услуг и т.д. Исходя из этого и в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор аренды здания (сооружения) является возмездным.
Взаимным договор признается, потому что каждая из сторон имеет корреспондирующие права и обязанности.
Однако в юридической литературе продолжаются попытки критики Гражданского кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ утверждают, что новый ГК РФ отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А. Сыродоев пишет: «Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров» [39, с. 91].
В связи с этим, прежде всего, необходимо указать на фактическую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК РФ никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм, предусматривающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью.
В юридической литературе было высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений [16, с. 523 – 524]. Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений [9].
В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом [33, с. 227, 747].