Договор аренды земельного участка по общему правилу заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Хотя гл. 34 ГК РФ прямо и не предусматривает указанного правила, как это сделано, например, в ст. 550 ГК РФ («Форма договора продажи недвижимости»), это правило вытекает из толкования п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договора аренды.
Регистрация договора, согласно правилам ведения единого государственного реестра, состоит во внесении соответствующей надписи в реестр и проставлении штампа соответствующей формы на документе, выражающем содержание сделки, которым и является договор аренды. Исключение составляет договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ, между физическими лицами на срок менее одного года. Данный договор может быть заключен в устной форме, поскольку согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Правовая основа регистрации прав на земельные участки вначале была ограничена подзаконными актами: постановлением Совета Министров-Правительства РФ от 30.05.1993 г., Указами Президента РФ от 11.12.1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» и от 07.03.1996 г. «О развитии ипотечного кредитования». В настоящее время подлежат применению ст. 131, 164 ГК РФ и Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ряд иных актов.
Из толкования текста Закона о государственной регистрации вытекает необходимость регистрации, с одной стороны, договора аренды недвижимого имущества, с другой стороны, права аренды. Аналогичный вывод вытекает из анализа Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219, в приложениях к которому установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форму надписи-штампа на документе, выражающем содержание сделки (договоре аренды недвижимого имущества), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию договоров и иных сделок.
По поводу соотношения государственной регистрации права аренды и договора аренды в цивилистической литературе ведутся споры. Так, О.Ю. Скворцов в подтверждение дискуссионного характера проблемы отметил, что «ст. 26 Закона о регистрации вызывает дополнительные вопросы, требующие дополнительного регулирования», сам же он, судя по высказываниям, допускает возможность государственной регистрации «права аренды».
По мнению ряда авторов, в ст. 26 Закона о регистрации имеет место простое смешение понятий. Так, если права третьих лиц в отношении чужого имущества установлены договором, то в качестве объекта регистрации должна выступать сделка, хотя, безусловно, и этом случае в соответствующий раздел реестра должна быть внесена запись об ограничении или запрете осуществления вещного права на недвижимость.
B.В. Витрянский считает, что «никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора и им же удостоверяется»; самостоятельного «права аренды» не существует.
Весьма противоречивой является позиция П.В. Крашенникова. Так, он указывает, что в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ Закон о регистрации устанавливает лишь порядок регистрации и основания отказа в регистрации и не может своей нормой устанавливать государственную регистрацию «права аренды», не предусмотренную нормами ГК РФ. Исходя из приоритета норм ГК РФ, по мнению П.В. Крашенникова, следует руководствоваться п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающим обязательную регистрацию договора аренды, а не права аренды, однако тут же он ссылается на то, что в Законе о государственной регистрации «под термином «государственная регистрация прав» понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 2 Закона)», и, кроме того, делает предположение, что «возможно, законодатель не совсем юридически точно сформулировал название статьи 26».
Предложение изменить Закон о государственной регистрации высказывается также Л.М. Ахметшиной, по мнению которой, в целях избежания споров, имеющихся в науке и практике правоприменения, «в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество к сделок с ним 1997 года следовало бы закрепить необходимость обязательной регистрации в Едином государственном реестре только вещно-правовых обременений (каковым, например, право аренды не является)». Однако мнение о том, что право аренды является исключительно обязательственным правом, разделяется не всеми учеными, о чем уже говорилось ранее.
Некоторые ученые, наоборот, говорят о том, что регистрировать необходимо только право аренды, ссылаясь на п. 2. ст. 609 ГК, согласно которому договоры аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, и то, что закон о государственной регистрации устанавливает обязанность регистрации права аренды как обременения прав на земельный участок, но не договора аренды.
Все-таки не следует отождествлять и смешивать регистрацию договора аренды и права аренды. Их разграничение, как верно отмечает Ю. Кулешова, основано на существовании разных «ипостасей» договора: договора-сделки и договора-правоотношения. Договор как сделка – юридический факт, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей – подлежит регистрации в силу общего требования к форме сделок с недвижимостью (ст. 164 ГК РФ). Практически из любого договора-сделки (за исключением так называемых вещных договоров) «возникает обязательственное правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности сторон; регистрации в данном случае подлежит именно право аренды, возникшее из договора-сделки, причем регистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество».
Кроме того, в соответствии с действующим законодательством возможна ситуация, когда необходимо регистрировать право аренды, а государственной регистрации договора аренды не требуется, например, при заключении договора аренды здания на срок менее года; к договору аренды земельных участков не применимы специальные нормы § 4 гл. 34 ГК («Аренда зданий и сооружений»). Законом о регистрации прав не предусмотрено исключений из правила о необходимости регистрации права аренды» поэтому регистрация только договора аренды (сделки), отдельно от регистрации права исключается, хотя в принципе такая ситуация возможна, например при заключении договора аренды под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ), т.е. когда договор уже заключен, а право аренды еще не возникло.
В литературе также обращается внимание на различие правовых последствий нарушения требований об обязательной государственной регистрации договора аренды и права аренды. Если отсутствие регистрации договора аренды недвижимости согласно ст. 165 ГК РФ влечет за собой его недействительность, то правовые последствия отсутствия регистрации права аренды в законодательстве не установлены: в данном случае сделка, на основании которой это право возникло, недействительной не будет.
На практике при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрация права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав па участки лесного фонда (леса), утвержденной Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. №18, независимо от того, сколько лиц участвует в договоре с каждой стороны, обеими или одной стороной было подано заявление о государственной регистрации, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие – государственная регистрация договора. При этом в соответствии с п. 10 части III Инструкции учреждением юстиции по регистрации прав одновременно под одним и тем же номером вносится регистрационная запись, как о договоре аренды, так и об обременении права собственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел III-4 Единого государственного реестра прав («Запись о сделке») и в подраздел III-1 («Запись об аренде»); на подлинные экземпляры договора аренды, договора безвозмездного пользования, договора концессии проставляется штамп регистрационной надписи на документах.
Иначе говоря, возможность признать существование «права аренды» есть, но в рамках регистрационных процедур она обеспечивается (может быть обеспечена) государственной регистрацией обременении арендой земельного участка, право аренды, например, может вытекать из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды. Именно поэтому следует внести ясность непосредственно в текст закона.
По общему правилу свидетельство о праве аренды не выдается.
До вступления в силу ЗК РФ государственной регистрации подлежали все договоры аренды земельного участка, независимо от срока договора, как и установлено в ст. 164 ГК РФ. Правила параграфа 4 гл. 34 («Аренда зданий и сооружений») к договору аренды земельных участков не применяются. Земельный кодекс (п. 2 ст. 26 ЗК) установил отмеченные выше ограничения для регистрации. Но при этом вопрос о том, необходимо ли регистрировать в случае заключения договора аренды на срок до одного года право аренды, остается нерешенным, поскольку п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации устанавливает обязанность регистрировать право аренды, а п. 1 ст. 4 Закона – обременение права собственности. Полагаем, в данном случае речь идет об одном и то же.