Ведение государственного земельного кадастра представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках. В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» государственным органом, уполномоченным вести государственный земельный кадастр и землеустройство, является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
Таким образом, при передаче земельного участка в аренду в договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения должны содержаться следующие сведения о земельном участке: местоположение; кадастровый номер; категория земель; разрешенное использование; площадь в установленных единицах измерения. Данные сведения зафиксированы в проекте Примерного договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, разработанной нами в соответствии с действующим законодательством.
На основании изложенного, предметом договора аренды земель сельскохозяйственного назначения может быть земельный участок, выделенный на местности, обозначенный в размерах и границах территории земель сельскохозяйственного назначения, имеющий кадастровый номер, адресные ориентиры и прошедший государственную регистрацию.
Следует отметить, что Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» устанавливает, что в Едином государственном реестре земель содержатся и другие сведения о земельном участке, помимо указанных наши в договоре. К таким сведениям относятся: описание границ земельных участков; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком. Таким образом, в договоре аренды стороны должны указать все основные характеристики объекта договора. В противном случае договор считается незаключенным.
Следующим этапом соответствующего оформления земельного участка, является регистрация права собственности и иных прав на земельный участок. Регистрация права должна осуществляться в соответствии с Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными приказом Минюста РФ от 25 марта 2003 года № 70.
Право общей долевой собственности на выделенный земельный участок регистрируется на основании свидетельств о праве на земельные доли, извещений, опубликованных в официальных органах печати, соглашения об определении долей и праве собственности на выделенный земельный участок.
Нa регистрацию должен быть представлен кадастровый план выделенного участка и отчет (акт) об оценке выделяемого и оставшегося после выдела участка, составленный в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (с изм. 15 августа 2007 г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Объектом аренды земельных участков могут быть различные виды земельных участков, которые классифицируются по различным основаниям. Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ все земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды земельного участка, сроком более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, – независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Эти правила распространяются и на договор аренды земель сельскохозяйственного назначения. Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор аренды земель сельскохозяйственного назначения не подлежит государственной регистрации, то право аренды земельного участка возникает с момента подписания сторонами договора аренды, а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора.
В соответствий со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав па земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Таким образом, после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности собственник может передать соответствующий земельный участок в аренду, заключив договор аренды.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договора субаренды и безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
На настоящий момент актуальным остается вопрос о фактических затратах, необходимых для того, чтобы владельцы земельных долей могли надлежащим образом оформить выдел земельного участка для передачи его в аренду. Площади земельных участков измеряются десятками тысяч гектаров, проведение их кадастрового учеса требует значительных финансовых затрат, которые исчисляются сотнями тысяч рублей. Это очень большие затраты для владельцев земельных долей, большинство из которых проживает в сельской местности. Без финансовой помощи со стороны государства и муниципального образования решение данной проблемы невозможно. Другой вариант решения данной проблемы – это возложение финансовых затрат на сельскохозяйственные организации. Но это возможно, если сельскохозяйственная организация заинтересована в приобретении данных земельных участков на основе договора аренды. Возврат средств можно осуществись в счет расчетов из арендной платы.
2.2 Населенные пункты
В отличие от земель сельскохозяйственного назначения земли поселений выполняют функцию территориально-пространственного базиса. ЗК РФ выделяет эти земли в качестве самостоятельной категории земель. Землями поселений являются земли, целевым назначением которых является использование их для застройки и иных целей развития городов, поселков и сельских поселений. Признаком, с помощью которого эти земли отграничиваются от иных категорий земель, является черта городского или сельского поселения.
Правовой режим земель поселений регулируется земельным законодательством, которое устанавливает общие принципы регулирования земельных отношений по поводу данной категории земель, и градостроительным законодательством, задача которого – отразить особенности отношений, складывающихся по поводу использования земель поселений.
Понятие земель поселений непосредственно связано с определением территорий поселений. Пункт 1 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту – ГрадК РФ) говорит о том, что градостроительное законодательство регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции (далее – градостроительные отношения).
В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. Вопросы об образовании, объединении, о преобразовании или об упразднении внутригородских муниципальных образований, установлении или изменении их территорий решаются с учетом мнения населения соответствующей территории представительным органом местного самоуправления города самостоятельно в соответствии с уставом города.
Согласно ст. 83 ЗК РФ пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий. В пространственную и земельно-ресурсную основу поселений включаются три сферы. К перовой относится территория в пределах черты поселений, т.е. поверхность земли, используемая в качестве пространственного территориального базиса. Ко второй сфере ГрадК РФ относит подземное пространство, т.е. недра земли в пределах границ поселений. Третья сфера – это воздушное пространство над территорией поселения, т.е. воздушный столб. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. в ст.1 дает определение воздушного пространства РФ как воздушного пространства над территорией РФ, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем.
Понятие «территория городского и сельского поселения» закрепляется в законодательстве для того, чтобы очертить пространственную сферу, на которую распространяется деятельность органов местного самоуправления по регулированию градостроительства. Это та сфера, в пределах которой действуют правила застройки, проекты планировки, проекты застройки и другая градостроительная документация, которая определяет правовой режим земель данной категории.