В соответствии со ст. 29 ГрадК РФ 1998 г. градостроительная документация до ее утверждения подлежит государственной экспертизе. Положительное заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации служит основанием для утверждения градостроительной и проектной документации.
В качестве примера взаимосвязи градостроительной документации и типа поселения можно привести п. 4 ст. 35 ГрадК РФ 1998 г. Так, генеральный план города с численностью населения до 50 тыс. человек и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки территорий указанных поселений как единый документ. Согласно п. 1 ст. 36 ГрадК РФ 1998 г., проекты черты малых городов и поселков, черты сельских поселений могут разрабатываться в составе генеральных планов указанных поселений.
Пункт 6 ст. 5 ГрадК РФ 1998 г. закрепляет приоритет его норм, содержащих градостроительные требования, касающиеся условий и порядка пользования землями поселений. Эта правовая норма вполне обоснованна. Дело в том, что земли поселений играют важную роль в жизни общества, выполняя функцию территориально-пространственного базиса. Занимая сравнительно небольшую площадь по отношению ко всей территории, эти земли являются местом проживания большей части населения. Земли, занятые поселениями, предназначены для размещения городов, поселков, сельских поселений и объектов недвижимости, обеспечивающих жизнедеятельность населения.
До принятия ГрадК РФ вопросы правового режима земель поселений регулировались главным образом земельным законодательством. ЗК РФ выделяет эти земли в качестве отдельной категории земель, называя их землями населенных пунктов. Землями населенных пунктов являются все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов. Однако в течение десятилетий земельное законодательство регулировало лишь отдельные, самые общие вопросы использования этой категории земель, уделяя внимание главным образом регулированию земель сельскохозяйственного назначения. В этом плане земельное законодательство носило «аграрный», если можно так выразиться, характер. Широкий комплекс вопросов использования земель поселений оставался неурегулированным. ГрадК РФ восполнил этот пробел. Поэтому при разработке Земельного кодекса РФ в части регулирования вопросов правового режима земель поселений приоритет имеют нормы ГрадК РФ.
2.3 Особенности иных участков
Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99), одобренные Научно-техническим Советом Госстроя России от 10 июня 1999 г., определяют содержание градостроительных регламентов зон инженерной и транспортной инфраструктур. Типы зон инженерной и транспортной инфраструктур (автомобильного, железнодорожного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи и инженерного оборудования) устанавливаются в зависимости от вида и параметров размещаемых сооружений и коммуникаций, а также ограничений на использование соответствующих территорий с учетом обеспечения мер по предотвращению вредного воздействия их на среду жизнедеятельности.
В зоне автомагистрали (Д.) допускается размещение мотелей для легкового и грузового автотранспорта; сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; предприятий общественного питания; магазинов. Такого рода деятельность относится к числу разрешенных видов использования недвижимости.
Неосновным и сопутствующим видом использования является размещение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств.
Требуется специальное согласование для осуществления видов использования недвижимости, нарушающих требования к застройке земельных участков, предоставляемых организациям автомобильного транспорта, а также к земельным участкам для размещения различных защитных инженерных сооружений и зеленых полос.
Разрешенными видами использования недвижимости в зоне железной дороги (Ж.Д.) считаются деятельность организаций железнодорожного транспорта, расположенных на предоставленных им земельных участках для осуществления возложенных на них специальных задач по эксплуатации, содержанию, строительству, реконструкции, ремонту, развитию наземных и подземных зданий, строений, сооружений, трубопроводов, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.
Неосновными и сопутствующими видами использования являются возведение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств, создание предприятий по обслуживанию транспортных средств и эксплуатация инженерных сооружений. Виды использования недвижимости, в результате которых нарушаются требования к застройке земельных участков, предоставляемых предприятиям железнодорожного транспорта, а также к земельным участкам для размещения различных защитных инженерных сооружений и лесонасаждений, являются условно разрешенными (требующими специального согласования).
В зоне воздушного транспорта (В.Т.) разрешено размещать аэропорты гражданской авиации, иные объекты воздушного транспорта, а также объекты, связанные с эксплуатацией, содержанием, строительством, реконструкцией, ремонтом, развитием наземных и подземных зданий, строений, сооружений и устройств воздушного транспорта. Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости считаются возведение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; размещение предприятий и учреждений по обслуживанию пассажиров, а также инженерных сооружений.
К числу условно разрешенных видов использования объектов недвижимости относятся виды использования, нарушающие требования к застройке земельных участков, предоставляемых предприятиям воздушного транспорта, а также к земельным участкам для размещения шумозащитных сооружений, устройств и лесонасаждений.
Все виды нового строительства, реконструкции и расширения объектов, размещаемых в границах указанных территорий, осуществляются в соответствии с градостроительной и проектной документацией и подлежат согласованию с соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления, органами контроля и надзора. В целях исключения неблагоприятного воздействия эксплуатации объектов внешнего транспорта, связи, инженерных объектов и коммуникаций на среду обитания населения городов и других поселений следует обеспечивать необходимые расстояния от этих объектов до жилой застройки и соблюдение других требований в соответствии с установленными градостроительными и специальными нормативами, правилами застройки городов и других поселений.
Территории в границах отвода объектов внешнего транспорта, связи, инженерных объектов и коммуникаций и их санитарно-защитных зон подлежат благоустройству и озеленению. Ответственность за осуществление указанных работ возлагается на собственников, владельцев, пользователей соответствующих объектов. Объекты внешнего транспорта, связи, инженерных объектов и коммуникаций, косвенно или прямо воздействующие на безопасность населения, размещаются за пределами городов и других поселений.
Статья 45 ГрадК РФ 1998 г. определяет целевое назначение рекреационных зон, организация мест отдыха населения и их состав. Пункт 2 данной статьи закрепляет основной принцип правового режима этих зон: в этих зонах не допускаются строительство и расширение различных объектов, использование которых не связано с функционированием этих зон.
В соответствии с Методическими рекомендациями по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99) одним из типов рекреационных зон является зона открытых пространств (Р.1.). В состав этой зоны включаются парки, скверы, бульвары, прибрежные территории рек, активно используемые населением для отдыха. Территория этой зоны может использоваться для устройства пляжей, спортивных и игровых площадок, аттракционов, летних театров, концертных площадок. В качестве неосновных и сопутствующих видов использования недвижимости допускается размещение мемориалов, автостоянок; вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха (администрация, кассы, пункты проката, малые архитектурные формы и т.д.).
Условно разрешенными видами использования объектов недвижимости, которые требуют специального согласования, являются устройство кафе, баров, закусочных; объектов, связанных с отправлением культа, и общественные туалеты.
В зону природных ландшафтов (Р.2.) входят парки, рощи, лесопарки, природные заповедники. Цель организации зоны: сохранение ценных природных особенностей и ландшафтов и одновременное стимулирование создания условий для отдыха населения города, иного поселения при условии, что планируемые мероприятия будут осуществляться с минимальным воздействием на уязвимые элементы окружающей среды. К разрешенным видам использования недвижимости относятся организация лесопарков; спортивных и игровых площадок, лыжных трасс, велосипедных и беговых дорожек и т.д. К неосновным и сопутствующим видам – устройство открытых стоянок для временного хранения транспортных средств; вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха (беседки, скамейки и другие малые архитектурные формы). Условно разрешенными видами использования недвижимости, т.е. требующими специального согласования, являются размещение гостиниц, мотелей, кемпингов, туристских центров, профилакториев, санаториев; больниц, госпиталей общего типа, интернатов для престарелых, кафе, баров, закусочных и других учреждений общественного питания, мест для пикников, общественных туалетов.
Зона отдыха (Р.3.) выделяется на территории лесопарков для организации отдыха населения. Назначение этой зоны состоит в сохранении уникального ландшафта при создании условий для полноценного отдыха. Строительство разрешается только в том случае, когда в результате создания объекта обслуживания оказывается минимальное воздействие на окружающую среду и создаются привлекательные места для отдыхающих. Однако в этом случае должна быть обеспечена сохранность характерных природных особенностей данной территории.