Нормальным явлением стала не просто более детальная регламентация договоров, имеющих существенное значение для государства, но и введение примерных и типовых договоров. Такие акты приняты в Германии, Англии, Швейцарии и других странах.
Во Франции жесткое законодательное регулирование аренды земель, введение типовых форм, безусловных для исполнения, привело к тому, что правоведы стали трактовать данный договор как «договор присоединения» или «продиктованный договор»; однако в данном случае условия навязывает не арендодатель другой стороне, а государство – обеим сторонам. Сравнивая процесс формирования условий договора, регулирования условий аренды государством в Западной Европе с порядком регламентации этих отношений в нашей стране, в литературе отмечается, что «В России наблюдается прямо противоположный процесс перехода от публично-правового к частноправовому регулированию аграрных отношений на принципах свободы договора... при этом сфера арендных отношений, рассматриваемая как сфера частных интересов, отдается на произвол рыночной стихни».
В Единообразном Торговом Кодексе США в разделе об аренде (Раздел 2А) только вопросам заключения договора аренды посвящена 21 статья, не считая прочих (20-30), так или иначе связанных с формированием условий арендного договора.
Полагаем, что для нашей страны необходимым является следование такой же практике, в том числе разработка и принятие различных примерных договоров аренды земельных участков: а) договоров для различных категорий земель, б) договоров, учитывающих наличие или отсутствие на земле объектов недвижимости, в) договоров субаренды.
Широкое распространение продажа права на заключение договора аренды получила, в частности в практике г. Москвы. Город Москва, являясь в лице своих уполномоченных органов власти продавцом земель и прав на заключение договора аренды земельных участков, выступает как частный субъект – сторона по сделке. Цена каждой сделки устанавливается продавцом максимально высокой с учетом действительных цен, существующих на земельном рынке г. Москвы. Право г. Москвы на продажу находящихся в государственной собственности города земельных участков и прав на заключение договора аренды земельных участков в настоящее время не ограничено федеральными законами, как и не ограничен предельный размер платы при купле-продаже как земельных участков, так и прав на заключение договора аренды земельных участков. Большинство московских нормативных актов было разработано и издано без учета верховенства действующего федерального законодательства, в ходе их разработки было оставлено без внимания хорошо разработанное правовое регулирование земельных отношений, содержащееся в гл. 17 ГК РФ.
Действующие нормативные акты г. Москвы, регулирующие вопросы аренды и продажи права аренды земельных участков весьма спорны и содержат ряд очевидных ошибок. Так, в указанном выше распоряжении Мэра г. Москвы от 7 августа 1996 г. №192/1-РМ отождествляются такие различные по своей природе правовые категории как «право аренды земельного участка» и «право на заключение договора аренды земельного участка». Вопреки действующему законодательству, договоры аренды земельных участков, имеющие в силу закона правоустанавливающее значение, во многих городских нормативных правовых актах продолжают называться «правоудостоверяющими документами».
1.2 Содержание договора аренды (стороны, предмет, сроки)
Вопросы, связанные с предметом, объектом и участниками соответствующих договорных правоотношений, являются принципиально важными для анализа любого договорного института, поскольку именно эти элементы обычно и выполняют системообразующие функции, позволяют квалифицировать договор, ограничивают его от смежных правовых явлений.
В отечественной литературе не сложилось общего мнения о том, что же именно понимать под объектом, а что – под предметом договора.
В целом большинство авторов признает, что в структуре гражданского правоотношения следует выделять и такой элемент, как объект. Но в одних случаях под ним понимается «то, на что данное правоотношение направлено и оказывает определенное воздействие». Поэтому в качестве объекта гражданского правоотношения выступает поведение его субъектов …» Другие авторы однозначно определяют объект как блага, по поводу которых субъекты вступают в правоотношение.
Формулируя определения соответствующих договорных институтов, законодатель преследует прежде всего цель отграничения одного договора от другого, показывает особые, отличительные их черты, но вовсе не объявляет те или иные условия существенными. Например, не подлежит сомнению, что для договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) цена не является существенным условием, так как в случае ее отсутствия в договоре можно применить норму п. 3 ст. 424 ГК РФ и установить цену через цену на аналогичные товары; однако уплата цены прямо названа в ст. 454 ГК РФ. Следовательно, примененная В.В. Витрянским аргументация не может быть признана надлежащей.
Прежде чем приступить к раскрытию вопроса о предмете договора аренды земельных участков, следует кратко характеризовать земельный участок как объект гражданских правоотношений.
Земля является пространственным базисом всех видов общественной деятельности, средством производства в ряде отраслей народного хозяйства, естественной кладовой минерально-сырьевых ресурсов, основой для производства сельскохозяйственной продукции, уникальным реликтовым ландшафтом. Эта многофункциональность земли предопределяет ее как объект индивидуальных и ведомственных групповых интересов, которые не всегда и не во всем совпадают с интересами всего общества в целом, и, как следствие, – необходимость ее рационального использования, сохранения и защиты независимо от целевого назначения и форм собственности.
ГК РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений, в одном случае земля просто отнесена к категории «вещь» (это следует из ст. 128 ГК РФ), в других случаях говорится о «земле» (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом, в иных применяется термин «земельный участок».
По мнению О.Ю. Скворцова, «земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, которое в свою очередь также оказывается юридически значимым понятием. До того момента, как земельный участок индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается составной частью территории государства как публично-правового образования».
Если же обратиться к земельному законодательству, то можно встретить несколько определений земельного участка. Понятие земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ – земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. №160, земельный участок представляет собой часть поверхности земли, имеющую фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Понятие земли сформулировано также в ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения»: «земля – это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства». Определение земельного участка содержится и в ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре», где ключевым термином является «часть поверхности».
По мнению В.А. Лапача, для любого земельного участка существенны пространственно-качественные характеристики почвенного слоя, они должны включаться в описание каждого земельного участка. Поскольку всегда речь идет о части земли, для земли, сдаваемой в аренду, характерным признаком является наличие территориальных границ. Существование последних позволяет утверждать, что всякая земля как объект гражданских правоотношений имеет пространственные пределы, позволяющие, с одной стороны, идентифицировать ее как таковую (т.е. конкретную землю), и, с другой, отличать (отделять) от иных земель. Следовательно, это всегда квалифицирующая черта земли и именно поэтому в основу всякой земли как объекта аренды целесообразно положить понятие земельного участка (территории).
Объект в правовых связях существует лишь постольку, поскольку в отношении именно его, а не иного, проявлен интерес и сформирована (направлена на него) воля субъекта, т.е. он должен быть выделен среди прочих как таковой; правильно также считать, что до согласования объекта нет и договора, отсутствие данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, приводит к признанию договора незаключенным (см. п. 3 ст. 607 ГК РФ). Установление границ, если даже они имеют привязку к известным объектам на местности, не решает этой задачи; следовательно, всякий земельный участок должен быть определен и с точки зрения его местонахождения. Земельный участок идентифицируется так же и с помощью кадастрового номера, постоянного или условного, но применительно к аренде это требование не обязательно.