Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными договор аренды, может быть, расторгнут при наличии у арендованного нежилого помещения любых препятствующих пользованию недостатков.
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки.
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.
Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора являетсяих правом, а не обязанностью.
Стороны могут согласовать в договоре аренды иные условия расторжения. Например, договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя в случае ненадлежащего выполнения условий договора арендатором, в случае, если стороны не пришли к соглашению при внесении изменений в договор относительно увеличения арендной платы.
Кроме этого основания, стороны в договоре могут предусмотреть и иные основания для расторжения договора. Например, арендодатель может расторгнуть договор аренды нежилого помещения, в случае, если арендатор передал без письменного согласия арендодателя, в субаренду нежилое помещение; арендатор может расторгнуть договор, в случае, если арендодатель в течение определенного количества месяцев, не производит вывоз мусора.
В ст. 451 ГК РФ впервые для российского законодательства закреплена возможность изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Ссылка стороны на существенное изменение обстоятельств, возникшее после заключения договора возможна только в соответствии будущего исполнения. Если заинтересованная сторона требует применить ст. 451 ГК РФ в отношении уже предоставленного исполнения, то ему должно быть в этом отказано, так как юридическая консультация данной статьи позволяет применить ее лишь в отношении еще не произведенного исполнения. При исполнении до существенного изменения обстоятельств части обязательства ст. 451 ГК РФ применяется в отношении неисполненной части обстоятельств.
Анализируя ст. 451 ГК РФ, нужно подчеркнуть, что данная норма применяется с учетом ст. ст. 309, 420 ГК РФ, устанавливающих принцип обязанности исполнения договора в качестве общего правила.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько фундаментально, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Например, основанием для изменения договора аренды нежилого помещения, заключенного для использования помещений под гостиницу, будет резкое сокращение туристов вследствие изменения экологических условий, в таком случае стороны договора могут прийти к соглашению об изменении договора аренды, в соответствии с которым арендатору будет предоставлено право сдавать арендуемое помещение в субаренду под офисы.
Основанием для расторжения вышеуказанного договора, является наводнение, в результате которого арендуемое нежилое помещение получило такие повреждения, при которых оно стало непригодным для использования по назначению и не подлежит восстановлению. В таких ситуациях стороны могут прийти к соглашению о досрочном прекращении договора аренды нежилого помещения.
Закон возлагает на заинтересованную сторону бремя опровержения презумпции того, что для нее из-за такого изменения обстоятельств возникла ситуация неприемлемости исполнения в измененном виде вследствие чрезвычайной обременительности.
В случае, если стороны договора не достигли соглашения о приведении договора аренды в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его прекращении, то заинтересованная сторона вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.
В литературе справедливо отмечается, что «решающим фактором в оценке изменения обстоятельств будет ответ на вопрос о том, могли ли стороны разумно предвидеть такие изменение»[39]. Положения ст. 451 ГК РФ не применяются, если сторона знала о неблагоприятном развитии событий или могла бы разумно принять их во внимание до заключения договора и избежать отрицательных последствий.
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
Возьмем к примеру, тоже наводнение, оно подмыло фундамент здания и в нежилом помещении пошли по стенам трещины, которые привели данное нежилое помещение в аварийное состояние.
По смыслу закона, к подобным неопределенным причинам можно отнести не только неопределимую силу, но и другие обстоятельства, находящиеся в не контроле сторон (девальвация, резкое изменение конъюнктуры, изменения законодательства и т.д.). Неопределенность должна быть объективной: заинтересованная сторона, обязана доказать, что не для него, не для другого лица, действующего разумным образом, возникшие обстоятельства не могут быть преодолены в этих условиях.
3) исполнение договора без изменения его условия на столько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора.
Существенное изменение обстоятельств приводит к ситуации экономической невозможности исполнения, то есть обстоятельства изменились на столько, что строгое исполнение договора сторонами нарушило бы баланс их имущественных интересов и повлекло бы для одной из сторон весьма ощутимый ущерб.
Суды должны строго и ограничено толковать данное правило, «позитивно» вмешиваясь в договорные отношения лишь тогда, когда исполнения стало объективным неприемлемым для стороны его явной неадекватности в силу изменившихся обстоятельств и противоречий принципам добросовестности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), и только для того, чтобы не допустить злоупотребления стороной своим правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
4) из обычаев делового оборота или существа обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельства несет заинтересованная в расторжении договора сторона.
Не должен принимать на себя риск случайного изменения обстоятельств, которые следует отличать от нормального риска изменения ситуации, не прямо (закрепив это в договоре, не косвенно) (такое принятие подразумевается, вытекает из существа договора или обычаев делового оборота). Сторона, вступившая в сделку, но не признающая факта принятия на себя риска, тем не менее принимает его в силу указанных причин.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Изменение и расторжение договора, также как и его заключение, подчиняются определенным правилам.
Порядок расторжения (изменения) договора аренды зависит от применяемого способа его изменения или прекращения.
Последствия изменения или прекращения договора аренды сформулированы в законодательстве в виде общих (ст. 453 ГК РФ) и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора.
При прекращении или изменении договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении или прекращении договора заключается в том, что форма должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК РФ).
В случае если стороны пришли к соглашению об изменении условий договора, то они заключают дополнительное соглашение, в котором указываются пункты, в которые вносятся изменения и конкретизируется, что именно меняется. Например, в случае если стороны пришли к соглашению об изменении арендной платы, то в договор вносится следующая запись: «п. ХХ договора аренды нежилого помещения, читать в следующей редакции: «Арендная плата за арендуемое помещение составляет ХХХ рублей в месяц».
Но есть ограничение, если стороны пришли к соглашению о сдаче в аренду другого помещения (хотя и аналогического арендуемому и на тех же условиях), то стороны должны заключить новый договор.
Из судебной практики видно, что есть исключения, которые заключаются в следующем: Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.
В Арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом.