Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском об изменении или расторжении договора аренды.
Обязательное изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон – соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.
Суть досудебного порядка состоит в следующем: заинтересованная сторона до обращения в суд обязана направить другой стороне предложение с изменениями или расторжением договора аренды. Другая сторона, которой направлено предложение, обязана в срок, указанный в предложении или в договоре, а при его отсутствии в тридцатидневный срок направить стороне, отправившей предложение: либо извещение о соглашении, либо извещение со своими вариантами изменения договора. В случае, если заинтересованная сторона в изменении или расторжении договора получила согласие, то стороны заключают соглашение, в порядке указанного выше. В случае, если сторона, направившая предложение об изменении, получила отказ другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора, либо неполучение ответа на соответствующее предложение имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть или изменить договор в судебном порядке, который и разрешит возникший спор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
В случае получение заинтересованной стороной предложения с иными условиями, то она может согласиться с изменениями контрагента, тогда порядок внесения изменений будет такой же, что и в первом случае. Если сторона, сделавшая предложение об изменении договора, не согласилась со встречным предложением контрагента, она вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора. В этой ситуации, условия, подлежащие изменению, будут определены решением суда.
Необходимо помнить, что нельзя изменить условия, которые уже исполненные, потому что нельзя изменить то, что уже не существует. Например, в договоре аренды нежилых помещений указано, что арендодатель до ххх даты проводит капитальный ремонт, арендодатель исполнил свои обязательства, а арендатор отправляет арендодателю предложение об изменение этого пункта и обязательства, которое уже исполнено возлагает на себя.
Нарушение досудебного порядка урегулирования споров об изменении или расторжении договора аренды в суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, будет обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения.
В ст. 453 ГК РФ установлены последствия изменения и расторжения договора.
В случае изменения договора соответствующим образом, меняется и содержание обязательства, основанного на данном договоре. При этом обязательство изменяется в той части, в какой был изменен лежащий в его основе. Например, стороны согласились на увеличение арендной платы, то арендатор оплачивает арендную плату в новом размере, в остальной части договора аренды нежилого помещения (например, сроки внесения арендной платы, условия об использование данного помещения и т. д.) сохраняются в прежнем виде, а стало быть, в прежнем виде сохраняется соответствующее этим условиям содержание обязательства аренды.
При расторжении договора аренды он прекращает свое действие и вместе с этим прекращается и основанное на нем обязательство. С этого момента стороны лишаются принадлежащих им в силу обязательств прав и освобождаются от лежащих на них обязанностей.
Если изменения и расторжения договора аренды произошло по взаимному соглашению сторон, то основанное на нем обязательство соответствующим образом изменяется или прекращается с момента заключения и государственной регистрации сторонами соглашения об изменении и расторжении договора аренды. Так в приведенном выше примере стороны могут прийти к соглашению об изменении арендной платы, и арендатор обязан вносить арендную плату в новом размере с момента подписания дополнительного соглашения с изменением и государственной регистрации его в Государственном учреждении прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если она требуется), если иное не установлено в данном дополнительном соглашении.
При изменении и расторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство соответственно изменяется или прекращается с момента осуществления в законную силу решения суда об изменении и расторжении договора.
Поскольку до изменения или расторжения договора последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора. По общему правилу, стороны не вправе требовать возращения того, что было исполнено ими по обязательству до изменения или расторжения договора. Так, если стороны по договору аренды нежилого помещения пришли к соглашению о том, что следующего месяца величина месячной арендной платы снижается, то арендатор не вправе требовать от арендодателя возврата суммы, которая уменьшилась и была внесена до момента изменения договора аренды, хотя стороны могут установить иное условие. Так, в приведенном примере стороны могут согласовать, что излишне выплаченная до момента изменения договора аренды, арендная плата подлежит возврату.
П. 5 ст. 453 ГК РФ установлено, что если договор был изменен или расторгнут вследствие существенного нарушению его условий одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков: согласно ст. 15 ГК РФ, причиненных изменением или расторжением договора, а потребовать же уплаты неустойки за допущенное ухудшение арендуемого нежилого помещения арендодатель вправе лишь тогда, когда уплата такой неустойки предусмотрена в заключенном договоре аренды.
Суд при расторжении договора, может определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора.
В случае, если арендодатель подал иск не только о расторжении договора аренды, но и выселении из арендуемого нежилого помещения, то арендатор обязан освободить нежилое помещение после вступления в силу решения суда. Если арендатор не освобождает арендуемое нежилое помещение, то арендодатель по истечению 30 дней после вступления решения суда в силу, может обратиться в Службу судебных приставов для исполнения данного решения суда.
Согласно ст. 9 Федерального закона от 21.07.97 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»[43] выносит постановление о возбуждении исполнительного производства и предоставляет арендатору 10 дней для добровольного освобождения нежилого помещения. В случае не исполнения арендатором в 10 дневный срок таких требований, то в соответствии со ст. ст. 45 , 81 и 83 Федерального закона «Об исполнительном производстве» Службе судебных приставов принудительно выселяет арендатора из нежилого помещения.
В настоящей работе, на основе материалов федерального, регионального законодательства, судебно-арбитражной и договорной практики, были рассмотрены несколько аспектов достаточно обширной темы: «Договор аренды нежилого помещения». Мы попытались описать как динамику процесса, так и правовое состояние проблемы в настоящее время.
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
1. Договор аренды нежилого помещения занимает особое место среди других договоров аренды, он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещение.
2. Аренда является одним из наиболее распространенных способов владения и (или) пользования нежилыми помещениями.
3. Договор аренды нежилого помещения регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, указами Президента РФ и различными подзаконными нормативными актами.
4. Нормативные акты, принятые органами власти и управления различных уровней содержат противоречия в правовом регулировании арендных отношений. С одной стороны нормативные акты, принятые и на федеральном уровне, и на уровне субъектов РФ противоречат ГК РФ. С другой стороны, нормы правовых актов субъектов РФ и местного самоуправления входят в противоречие с законодательными актами федерального уровня. Кроме того, указания и распоряжения органов власти и управления противоречат не только названным нормативным актам, но и друг другу на одном уровне. Такое положение вещей создает трудности в применении арендного законодательства и нередко приводит к спорным ситуациям.
5. Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право- и дееспособностью. Для определения надлежащего арендодателя в договоре аренды нежилого помещения важно знать, к какой форме собственности относятся данные помещения: частной, федеральной, муниципальной (государственной субъектов РФ).
6. Арендные отношения возникают только после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для договоров аренды нежилого помещения, заключенных на срок не менее года, требуется их регистрация в государственных органах.
7. К существенным признакам договора относятся: предмет, арендная плата и форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.
8. Содержание договора аренды нежилого помещения нужно рассматривать шире, чем оно представлено в ГК РФ ст. ст. 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.