Из данного Постановления следует, что нежилое помещение – это общее понятие, в которое входит и здание, и сооружение.
В п. 1.3 Положения о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование, утвержденное Распоряжением Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. № 252-р дается определение понятия объекта недвижимого имущества – административные здания, сооружения и нежилые помещения, относящие к федеральной собственности.[7]
В приложении к Распоряжению Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 года № 396–р «О едином порядке определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями», указано, что к помещениям могут относится отдельно стоящее здание, его наземная встроенно-пристроенная часть, чердак (мансарда), подвал.[8]
Посмотрев нормативные акты разных уровней, можно сделать вывод, что законодатели не пришли к общему мнению о понятии «нежилое помещение».
В период с 1993 года (когда действовал ГК РСФСР 1964 г.) по настоящее время общего понимания термина «нежилое помещение» не выработано. Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина «нежилыепомещения», и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие нормативные акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате этого все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.[9]
В связи с тем, что в Российской Федерации законодательство несовершенно, то и авторы, при составлении юридической литературы, статей расходятся во мнении, что такое «нежилое помещение» и какие нормы необходимо к аренде нежилых помещений применять общие или специальные.
Рассмотрим точки зрения ученых-юристов на эту проблему.
В юридической литературе ряд авторов придерживаются точки зрения, согласно которой понятие «здание» включает весь спектр нежилых и жилых строений, как здание в целом, так и его часть.
И. Исрафилов высказывает точку зрения, которую можно свести к тому, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.[10]
А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой приводят довод, что все основания, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и уплаты арендной платы.[11]
Анализ этих точек зрения показывает, что нежилые помещения, будучи составной частью здания и сооружения, по своему правовому статусу имеют аналогичный зданиям и сооружениям режим и, следовательно, отношения по аренде нежилых помещений должны регулироваться аналогично отношениям по аренде зданий и сооружений.
Другая группа авторов придерживается иной позиции, согласно которой в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.
В. В. Витрянский подчеркивает, что в отношении аренды нежилых помещений, какие- либо специальные правила в Гражданском кодексе РФ отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.[12]
Т. Брагинская, комментируя § 4 гл. 34 ГК РФ, поддерживает точку зрения, утверждая «следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Гражданском кодексе РФ отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме».[13]
Проанализировав данные точки зрения, можно сделать вывод, что если в договоре аренды нежилого помещения применяются общие нормы аренды, то значит, нежилое помещение не является частью здания, а является отдельным объектом аренды.
О.Н. Садиков, выдвинул третью точку зрения, согласно которой, понятие «нежилое помещение», как составная часть понятия «здание» употребимо, но к отношениям с ним нормы § 4 гл. 34 ГК РФ применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся.[14]
Точка зрения И. Исрафилова нам более близка, хотя к данным правоотношениям применяются не только специальные (§ 4 гл. 34 ГК РФ), но и общие нормы о договорах аренды (§ 1 гл. 34 ГК РФ), например ст. ст. 610, 613, 615, 619, 620 ГК РФ и т. д.
Т.Ю. Комарова, поддерживая позицию И. Исрафилова, в своей статье «Нежилые помещения, как объект аренды» утверждает, что нежилые помещения как часть нежилых зданий являются объектом договора аренды зданий (сооружений). Она также предлагает §4 (Аренда зданий и сооружений) гл. 34 ГК РФ понимать как «аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)». Не случайно, что несмотря на различия в понимании термина «нежилых помещений», в нормативных актах, регулирующих аренду объектов нежилого фонда, термин - нежилоепомещение всегда употребляется в связке со зданиями, строениями.
Необходимо отметить, что наиболее существенные черты договора аренды, как относимость его к недвижимости, связь с земельном участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутые § 4 гл. 34 ГК РФ было бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений. Трудность состоит в том, что наряду с диспозитивными нормами гл. 34 ГК РФ содержит и императивные. А поскольку нет однозначного ответа на вопрос о том, какими нормами § 1 (Общие положения об аренде) или § 4 (Аренда зданий и сооружений) регулируется договор аренды нежилых помещений, неясно и то, какие из конкурирующих императивных норм соответствующих параграфов надо соблюдать (в частности, в каких случаях договора аренды требует государственной регистрации в органах юстиции). Проблему может разрешить судебно-арбитражная практика.
Хотя, посмотрев арбитражную практику, суды также применяют к данным правоотношениям как общие, так и специальные нормы.[15]
По договору аренды нежилых помещений арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение.
Содержание договора составляетсовокупность всех его условий.
Договорные условия принято по правовому значению объединять в определенные группы. Наиболее широкое распространение получили три группы условий: существенные, обычные и случайные.[16]
Рассмотрим существенные условия гражданско-правового договора, перечисленные в абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК:
1) условие о предмете договора, которое является существенным условием и для договоров аренды нежилых помещений.
При аренде нежилых помещений в договоре должно быть указано, какое именно помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности в аренду в соответствии с техническим паспортом и справкой БТИ, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие – вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.
Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение, т.к. ГК РФ (п. 3 ст. 607) обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор аренды считаться заключенным.
ЗАО «Комплекс» заключило договор аренды с ООО «Гвардия» и предоставило последнему помещение площадью 56 кв. метров. В договоре, заключенным между сторонами, был указан адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить передаваемое помещение отсутствовала. В дальнейшем вместо оговоренных 56 кв. метров ООО «Гвардия» было предоставлено помещение площадью 30 кв. метров. Арендатор обратился в Арбитражный суд за защитой своих прав. Но суд отказал Арендатору в защите его интересов, признав, заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для этого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать Арендатору. Поэтому в соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ Арбитражный суд, данный договор был признан недействителен.[17]
Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт помещения (или экспликация). Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.
В.В. Витрянский утверждает, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должны совершить обязательная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).[18]