В связи с тем, что арендодатель после истечение одного года с момента заключения договора, может увеличить арендную плату. Мое предложение состоит в следующем, внести в ст. 614 ГК РФ пункт следующего содержания: в случае, если арендодатель выступает инициатором увеличения арендной платы более чем на 5%, то вместе с предложением об увеличении арендной платы, он обязан предоставить арендатору письменное обоснование такого увеличения.
Арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние нежилого помещения существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник нежилого помещения, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Ухудшение по случайным причинам состояния нежилого помещения, переданного внаем, риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения. Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить нежилое помещение в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.
Уменьшение размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния нежилого помещения, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК РФ не сказано. Однако с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния нежилого помещения.
В случае нарушения арендатором данного условия Арендодатель вправе обратиться в суд с истребованием арендной платы, а также о взыскании с арендатора штрафных санкций.
3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю нежилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Требования к состоянию нежилого помещения, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче нежилого помещения, арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды (ст. 611 ГК РФ, которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно, назначение возвращаемого арендованного нежилого помещения должно соответствовать условиям договора аренды.
Состояние возвращаемого нежилого помещения устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату отдельно. Если этого не сделано, нежилое помещение должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа, который арендованное нежилое помещение претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.
Если арендатор не возвратил арендованное нежилое помещение или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного нежилого помещения не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного нежилого помещения договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором;
4) поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание нежилого помещения, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков нежилого помещения, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного нежилого помещения и не устраняет его износ. В то же время не проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование нежилого помещения по назначению.
От текущего ремонта следует отличать поддержание нежилого помещения в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать нежилое помещение в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного нежилого помещения, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание нежилого помещения в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими ему (техническими) причинами. Так, арендованное нежилое помещение необходимо регулярно убирать.
Помимо проведения текущего ремонта и поддержания нежилого помещения в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного нежилого помещения.
5) без письменного согласия арендодателя не сдавать арендованное нежилое помещение в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать нежилое помещение в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в усталый капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли которого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко небезразлично, кому нежилое помещение или права на него могут быть переданы.
Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения).
В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность.
Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов)), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - арендаторами. Субаренда же (как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть особо.
В том случае, когда арендованное нежилое помещение в какой-то части становится не нужны арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.
Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Если арендодатель дал согласие за заключение арендатором договора субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то нежилое помещение, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды.