М(х)предл=(2,5138+2,4064+2,0948+1,9022+1,8854+1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+ +1,2014) / 10 =1,8880
Математическое ожидание спроса:
М(х)спрос=( 1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+1,2014 ) / 5 = 1,6154
Медиана предложения:
Мепредл = (1,8854+1,8317) / 2 = 1,8586
Медиана спроса:
Меспрос = ( 1,7503+1,4712 ) / 2 = 1,6108
Цена сделки:
Р = ( М(х)предл + М(х)спрос) / 2 * К ти
Кти определяется в том случае, когда медиана отличается от математического ожидания более чем на 10 %
Кти = (Меспрос + Мепредл) / ( М(х)спрос + М(х)предл )
Р = ( 1,8880 + 1,6154 ) / 2 = 1,7517
Цена квартиры
Ркв = Р * Общ. площадь
Ркв = 1,7517 * 90 = 160,653 млн.руб
3.3. Согласование результатов (расчет стоимости методом капитализации ренты)
Цель: Определить стоимость квартиры в зависимости
-от дохода, который она будет приносить
-от срока реализации данного проекта
-от применяемой для инвестора ставки капитализации
СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА АРЕНДУ КВАРТИР (в месяц)
| Месторасположения | Тип квартиры | |||
| Комн. Млн р. | 1 ком млн р. | 2 комн млн р. | 3 ком млн р. | |
| Центр | 0,5 | 1 | 1,3 | 2 |
| Приближенные к центру | 0,3 | 0,6 | 0,8 | 1,3 |
| По линии метро (800 м от станции) | 0,3 | 0,6 | 1 | 1,1 |
| Средней удаленности | 0,2 | 0,5 | 0,6 | 0,8 |
| Удаленные | 0,2 | 0,4 | 0,5 | 0,6 |
| Престижный пригород | 0,35 | 0,75 | 1 | 1,4 |
| Пригород | 0,1 | 0,25 | 0,35 | 0,5 |
| Средняя рыночная арендная ставка | 0,6 |
| Мебель | 0,3 |
| Телефон | 0,2 |
| Сумма периодической ренты (Дт) | 1,1 |
*Поправки берутся из затратного метода
Ставки по налогам используемые в расчетах
| НДС | Налог на пользователей автомобильных дорог | Налог на содержание жилищного фонда и объектов соц-но культурной сферы | Налог на прибыль | Налог на имущество |
| 20% | 2,6% | 1,5% | 35% | 2% |
РАСЧЕТНАЯ ТАБЛИЦА
| Текущих издержки за период (Зт) | 0,28 |
| Сумма налоговых отчислений за период (Н) | 0,098 |
| Сумма чистого дохода за период (после уплаты налогов) (ЧДт) | 0,7216 |
| Безрисковая ставка на реинвестированные средства (Сб) | 0,14 |
| Суммарный чистый доход за весь срок владения (ЧД) | 9,1896187,3944 |
| Ставка капитализации (Ск) | 0,5 |
| Ставка прироста будущей стоимости (Сп) | через 1 год - 0,1через 10 лет - 0,2 |
| Денежный эквивалент (Э) | - |
| Сумма издержек на смену прав собственности (Зи) | 0,05 |
| Стоимость по методу капитализации (Р) | 19,14539,702 |
ЧД = R * ([ (1+j/m)mn - 1 ] / j/m) , где
R - сумма чистого дохода за период (ЧДт)
j = 0.14
m = 12
для n = 1
ЧД = 8,6572 * ([ ( 1+0,14/12)12 - 1] / 0,14/12 ) = 9,1896
для n = 10
ЧД = 8,6572 * ([( 1+0,14/12)120 - 1] / 0,14/12) = 187,3944
Р = (ЧД / n*Ск) +( Р*Сn + Р*(1+Сn)*0,05 ) / (1+ni) , где
С1 = 10% = 0,1
С10=0,2
i = 0,15
Р1 = 19,145
Р10 = 39,702
Заключение
Без оценки стоимости не обходится не одна операция с недвижимостью. Стоимость недвижимости оценивается при операциях по купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, налогообложении и т.д.
Все сделки с недвижимостью заключаются на рынке. Рынок – пространство , которое может представлять собой конкретное место, где заключаются сделки по бизнесу, либо его можно соотнести с деятельностью по ведению переговоров, направленных на достижение соглашений между сторонами. Оценщик должен достичь полного понимания рынка недвижимости прежде, чем он может правильно определить рыночную стоимость любого объекта представленного на этом рынке.
В советский период рынок недвижимости в России почти полностью отсутствовал, а имевшие место сделки с квартирами, дачными домиками, как правило носили незаконный характер. Естественно, в этих условиях ни о какой рыночной оценке недвижимости не могло быть и речи. С развитием рыночной экономики в России нам приходится догонять промышленно развитые страны, изучая и внедряя механизмы функционирования цивилизованного рынка недвижимости. Одним из них и является оценка недвижимости
Список используемой литературы.
1. Интернет-сайт Российского общество оценщиков - www.mrsa.ru
2. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер. 1996г.
3. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета. № 4. 2003г.
4. Паттури Я. В. Экономика надвижимости: Учебное пособие. – Великий Новгород. 2002 г
5. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь . № 3. 1999г.