Договор аренды нежилых помещений (стр. 11 из 18)

Другой обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы. В ст. 654 ГК РФ установлено обязательное требование для аренды зданий и сооружений об обязательном письменном согласовании размера платы за аренду. Если в договоре соответствующее условие не установлено, плата за аренду нежилого помещения устанавливается за единицу площади, равной квадратному метру, В этом случае действует специальное правило: арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору нежилого помещения (ч. 3 ст. 654 ГК РФ).

Законодатель не ограничивает возможности сторонам самим согласовать в договоре приемлемую форму оплаты аренды, перечислив лишь несколько вариантов в виде (ст. 614 ГК РФ):

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли порученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Как видим, выработанные в теории подходы к определению форм арендной платы в целом ориентированы на защиту прав обеих сторон, Безусловно, вопрос о выборе формы будет решаться с учетом конкретных интересов, В то же время, как показывает правоприменительная практика, наиболее востребованными являются два вида: периодические платежи в твердой денежной сумме и возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества, Нередко эти формы сочетаются.

На арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату только за фактически переданные ему помещения по договору аренды (п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденною информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.02 № 66).

Так, между арендодателем и арендатором был заключен до го вир аренды нежилых помещений. Однако часть помещений, сданных в аренду, не была освобождена арендодателем от имущества, в связи, с чем арендатор принял по акту только свободные площади. Впоследствии арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа. Возражая против иска, арендатор указывал на то, что поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то соответственно у него нет Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав следующее.

В соответствии со ст.606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Согласно п.2 ст.328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. В том случае, если исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

В данном случае арендодатель предъявил к взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы. При этом размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя и:1 ставки арендной платы за 1 кв.м. арендуемой площади. Так как передача помещений состоялась не в момент заключения договора сторонами, арендодатель вправе требовать с арендатора арендную плату с момента передачи помещений только за фактически переданные помещения.

Особую форму вознаграждения под названием «наем из выстройки» приводил Шершеневич Г.Ф.: «Наниматель, за пользование в течение известного числа лет отданную ему в наем землею, обязывается, по окончании срока найма, оставить все возведенные им постройки, дачи, собственности на выстроенное здание принадлежит собственнику земли не со времени только окончания найма, а со времени возведения здания, которое в продолжение договорного отношения находится лишь в пользовании нанимателя»[79].

Применительно к аренде недвижимости различают два вида цены: фиксированная и устанавливаемая договаривающимися сторонами. Специальные правила действуют в отношении фиксированной цены. Во-первых, она может быть установлена только в случаях, предусмотренных законом, и в основном распространяется на аренду государственного (муниципального) имущества. Во-вторых, ставки определяются уполномоченными на то государственными органами. В-третьих, имеет место дифференциация арендной платы в зависимости от назначения нежилых помещений, их технической характеристики и других оснований.

Арендатор вправе сдавать имущество в субаренду, однако осуществить это право он может только с согласия арендодателя (ч. 2 ст. 615 ГК РФ):

1) срок договора субаренды не может быть больше срока договора аренды;

2) при недействительности договора аренды, договор субаренды также является недействительным;

3) при расторжении договора аренды, договор субаренды также прекращается. Однако данное правило является диапозитивным. В качестве дополнительных гарантий прав субарендатора закон устанавливает, что субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ч. 1 ст. 618 ГК РФ). Это права «может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды»[80].

По своему содержанию отношения субаренды идентичны отношениям аренды с той лиши разницей, что субарендные отношения ограничены сроком аренды и объемом прав арендатора. Па отношения, возникающие из договора субаренды, распространяются нормы об аренде и об отдельных видам договора аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Особенностью этих отношений является то, что отношения аренды и отношения субаренды являются относительно самостоятельными по отношению друг к другу. Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности. Перед арендодателем остается ответственным арендатор по договору аренды.

В рамках рассмотрения вопроса о субаренде необходимо ответить на вопрос о характере и форме согласия арендодателя на заключение арендатором договора субаренды.

Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду является частью юридического состава, который необходим для возникновения отношений субаренды, данный юридический состав включает в себя: 1) договор между арендатором и субарендатором; 2) согласие арендодателя на передачу имущества в пользование третьему лицу; 3) государственная регистрация договора (если предметом является недвижимое имущество). В отношении

государственной регистрации необходимо учитывать следующее: для применения ч. 2 ст. 651 ГК РФ надо иметь в виду, что срок договора субаренды в любом случае не может превышать срок договора аренды.

Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду является изъявлением воли одного субъекта, оно направлено на возникновение отношений между арендатором и субарендатором, следовательно, такое согласие можно признать односторонней сделкой. Согласие должно быть выражено в адрес арендатора, а не третьего лица, и воспринято арендатором по договору аренды.

Что касается формы выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду, то законодатель не регулирует этот вопрос. Но коль скоро согласие является сделкой, то к его форме должны применяться положения главы 9 ГК РФ о форме сделок - Однако следует заметить, что согласие арендодателя не может быть выражено в форме молчания, которое должно пониматься как несогласие, а также в форме конклюдентных действий. Чаще всего право сдавать имущество в субаренду оговаривается при заключении договора аренды (непосредственно в тексте договора) или же представляет собой отдельный письменный акт, составляемый для каждой сделки субаренды отдельно.

Что касается последующего согласия (одобрения) арендодателя. То следует признать, что оно невозможно. Часть 1 ст. 615 ГК РФ прямо говорит о том, что заключение договора субаренды возможно только с согласия арендодатели. Следовательно, нет согласия - заключенный договор субаренды ничтожен в силу ст. 168 ГК РФ-Положения ч. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом того, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком договора аренды.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору об истечением срока; установленного в договоре субаренды. Ответчик, возражая против заявленного требования, сослался на то, что договор является продленным на неопределенный срок по правилам ч.2 ст. 621 ГК РФ. Поскольку истец не предупредил его в соответствии со ст. 610 ГК РФ об отказе от договора, иск не подлежит удовлетворению. Арбитражный суд разрешая спор, исходил из следующего.