1. Заключить договор не только в письменной форме, еще и путем обмена документами почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
2. Между физическими лицами договор аренды нежилых помещений на срок до года можно заключить устно.
В связи с отсутствием необходимости в государственной регистрации, такие правила вполне применимы для договоров на срок менее года, что не скажешь для договоров, заключенных на один год или более.
Но, как видится, стороны не прибегают к возможностям оформить договор в ином, чем письменном виде, Причем как на срок в один день (для проведения конференции, совещания), так и на больший.
Письменная форма договора аренды была предусмотрена уже статьей 153 ГК. РСФСР 1922 г., которая содержала требование, чтобы договор найма всякого имущества на срок более одного года совершались в письменной форме под страхом последствий, указанных в примечании к ст. 136. Если в аренду сдавалось государственное или коммунальное предприятие, то под страхом недействительности договоры требовали нотариального удостоверения.
В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ особенностью договора аренды зданий (сооружений) является то, что исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами,
В целях обеспечения стабильности экономического оборота целесообразно распространить требование о составлении передаточного акта подчиняются общим положениям об аренде. Хота, как показывает судебная практика, доказательством передачи нежилых помещений по договору аренды и является составление передаточного акта.
Так, между районным обществом инвалидов и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения. Поскольку индивидуальный предприниматель не выплачивал арендную плату, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции на том основании, что сторонами не подписан передаточный акт, а другие доказательства, бесспорно подтверждающие факт передачи спорного помещения арендатору, в материалах дела отсутствуют[49]. Таким образом, передаточный акт - это решающее, но единственное доказательство передачи вещи. Иные доказательства могут быть приняты только в случае бесспорности их доказательственной силы.
Высказывается мнение, что подписание сторонами передаточного акта является частью формы договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, поскольку простое «соблюдение формы договора аренды условие необходимое, по недостаточное»[50].
Как известно, главным существенным условием договора аренды нежилых помещений является условие о предмете договора. При отсутствии характеристик последнего, договор считается незаключенным.
В практике арендных отношений широко применяются проформы договоров аренды, прежде всего это касается случаев, когда в аренду сдается государственное или муниципальное имущество. Кроме того, на регулирование отношений по сдаче имущества в аренду направлены и различные акты публичных образований.
В этой связи существенное значение имеет оценка данных актов с точки зрения влияния предусмотренных в них правил на порядок заключения договоров аренды, а также на права и обязанности сторон. Не всегда подобные акты имеют нормативный и (или) правовой характер. Например, органы местного самоуправления (прежде всего — в крупных городах) обычно принимают постановления о порядке и условиях сдачи в аренду нежилых помещений, земельных участков и т.д. Однако, как известно, в силу п. 1 ст. 3 ГК РФ муниципальные образования и органы местного самоуправления не вправе регулировать отношения договора аренды, эти вопросы находятся в исключительно ведении самой Российской Федерации. Следовательно, в этой сфере органы муниципального образования могут либо установить правила, которые не затрагивают товарно-денежные отношения, либо правила, которые следует считать адресованными не другой стороне по договору (арендатору), а собственным предприятиям и организациям. Так, к компетенции администрации муниципального образования следует отнести вопрос о том, кто именно из органов местного самоуправления и даже муниципальных унитарные предприятий выступит в качестве арендодатели; в том числе администрация может устанавливать порядок (процедуру) заключения таких договорил; администрация муниципального образования, а равно администрация субъекта РФ, также может устанавливать порядок перечисления и расходования поступающих средств; предельные размеры средств, связанных с исполнением бюджета, а также предопределять иные аналогичные условия таких соглашений.
Вместе с тем, следует сказать, что если эти условия не вошли в оферту (акцепт) непосредственно от стороны данного договора, не были надлежащим образом доведены до арендатора, то они составляют, лишь содержание властного указания администрации своему подчиненному органу (например, комитет по управлению имуществом). Следовательно, такого рода решения (как представительного, так и исполнительного органа) не могут иметь юридического значения для контрагентов, и к заключаемым соглашениям не должны применяться правила о недействительности сделки, в том числе норма ст. 168 ГК РФ. Такого рода акты публичных образований являются по своей природе административными и, предопределяя поведение организаций, относящихся к данному публичному образованию, не меняют объема их гражданской правосубъектности, они лишь создают препятствия в се реализации на определенное время в данных условиях. Необходимы разработка и утверждение общих правил заключения договоров, в том числе договоров аренды, администрациями муниципальных образований, органами исполнительной власти субъектов РФ на федеральном уровне, а также принятие на их основе соответствующих положений в каждом публичном образовании.
По общему правилу полномочиями по сдаче имущества в аренду от имени публичных образований наделяются соответствующие комитеты (департаменты) по управлению имуществом. Арендодателем выступает тот, кто обладает правом распоряжаться соответствующим имуществом[51]. При отсутствии такого права собственник либо уполномоченное им лицо должны дать согласие на сдачу имущества в аренду; например, унитарные предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество только после получения согласия от собственника (ст. 295 ГК РФ). Акт согласия - вполне самостоятельный юридический факт в сложном юридическом составе («согласие — договор»). Необходимость его предварительного получения усложняет процедуру заключения договоров аренды, но объективно требуется для внесения ясности в объем прав арендодателя в условиях, когда он непосредственно не осуществляет акты распоряжения принадлежащим ему имуществом[52].
В случаях, когда используются проформы договоров, разработанные одной из сторон (обычно это арендодатель, являющийся публичным образованием), есть основания применять правила о договоре присоединения (ст. ст. 438 ГК РФ), а в соответствующих случаях - и нормы о публичном договоре (ст. 426 ГК РФ).
До заключения договора аренды нежилых помещений, прежде всего необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тоже является арендатором, сдающим имущество в субаренду. В первом случае, когда арендодатель - собственник, он имеет полное право на сдачу недвижимого имущества в аренду, как и в случае, если он владеет недвижимым имуществом на праве оперативного управления. Необходимо лишь удостовериться в наличии свидетельства Федеральной регистрационной службы, в котором должны быть указаны один из названных видов права и форма собственности (государственная, муниципальная или частная)[53]. Свидетельство является единственным документом, подтверждающим правоспособность юридического липа в данном вопросе, поскольку подтверждает внесение данного права в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - эти юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная: регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Если арендодатель сдает имущество в субаренду, необходимо запросить экземпляр основного договора аренды, в силу которого он является арендатором, и проверить при этом договоре допустимости на сдачу имущества в субаренду. Это одно из важнейших условий договора, которое решается только с согласия первоначального арендодателя. Если это согласие не закреплено в договоре аренды, сдавать помещения в субаренду нельзя. Кроме того необходимо проверить, состоялась пи государственная регистрация договора, что означает вступление его в силу, поскольку и соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. При этом необходимо учесть на какой срок он заключен. Договор аренды нежилых помещений на срок менее одного года обязательной государственной регистрации не подлежит. Также необходимо согласовать сроки при заключении договора субаренды: договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок первоначального договора аренды. Кроме того, договор субаренды на срок более одного года необходимо регистрировать.
Проиллюстрируем вышесказанное примерами судебной практики.