Согласно статье 453 ГК при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не следует из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Изменение договора аренды лесного участка может потребоваться, например, в случае, если его положение вступит в противоречие с новым лесохозяйственным регламентом (ст. 87 ЛК).
Статья 619 ГК устанавливает случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а статья 620 ГК - по требованию арендатора. Во всех указанных в них случаях договор расторгается только судом.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом (лесным участком) с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество (лесной участок);
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество (лесной участок) в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество (лесной участок) имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (если оно было на лесном участке) в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (например, в связи с радиоактивным загрязнением).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Согласно статье 618 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество (лесной участок), находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества (например, разборные временные сооружения) являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества (например, лесовозная дорога), арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (статья 623 ГК).
Основания прекращения договора аренды участка установлены также статьей 46 ЗК. Они аналогичны основаниям прекращения права постоянного (бессрочного) пользования участком (ст. 9 ЛК).
Приведенные положения законодательства не относят к основаниям прекращения договора аренды лесного участка ни изменение вида его разрешенного использования (ст. 25 ЛК), ни вида деятельности арендатора, ни его преобразование в иную организационно-правовую форму юридического лица.
Во всех случаях, когда договор аренды заключался по результатам аукциона, он не может быть расторгнут по инициативе сторон (часть 2 статьи 74 ЛК). Расторжение такого договора возможно только в судебном порядке при существенном нарушении договора одной из сторон (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК). Если же договор аренды лесного участка заключался в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 74 ЛК, то есть без проведения аукциона, расторжение договора по соглашению сторон ЛК не запрещает.
Таким образом, можно сделать вывод, что в основном порядок расторжения договора аренды лесного участка соответствует порядку, установленному ГК РФ с учетом особенностей, установленных ЛК РФ.
Основные направления совершенствования законодательства о договоре аренды участка лесного фонда
Лес - один из важнейших природных ресурсов страны. В связи с этим задачей российского государства наряду с удовлетворением потребностей населения в лесе, организацией работы по воспроизводству, охране, недопущению истощения леса и обеспечением его экологического благополучия является создание нормативной базы эффективного использования лесов.
Концепцией развития лесного хозяйства Российской Федерации, одобренной распоряжением Правительства РФ от 18 января 2003 г. N 69-р, определяется, что основополагающее значение имеет создание единого правового, экономического и организационного механизма государственного управления лесами.
На первом этапе (2003-2005 гг.) происходило формирование эффективной структуры по управлению лесным фондом, находящимся в федеральной собственности, осуществлялась разработка новых и совершенствование действующих нормативных правовых актов, регулирующих лесные отношения, обеспечивались условия дальнейшего развития рыночных отношений в лесопользовании.
На втором этапе (2006-2010 гг.) предусматривается осуществить планомерное развитие лесного хозяйства на основе внедрения достижений науки и техники, широкого использования геоинформационных систем и технологий для обеспечения интенсивного комплексного использования лесных ресурсов при сохранении экологического и генетического потенциала лесов России.
На сегодняшний день единственным основанием возмездного использования лесов в Российской Федерации является договор аренды участков лесного фонда.
Другим распространенным, основанным на принципе платности и широко используемым на практике, основанием лесопользования является лесопользование по лесорубочному билету, ордеру и лесному билету, выдаваемым на основании решения федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или органа исполнительной власти субъекта Федерации.
Законодателем рассматривался вопрос о возможности предоставлении участков лесного фонда в собственность частным лицам, например путем предоставления арендаторам права выкупа арендуемых лесных участков, что должно находить отражение в договоре аренды. Доходность частных лесов практически во всех странах Западной Европы, как правило, выше государственных. Этот экономический аргумент является главным козырем для сторонников частной собственности на леса.
Однако принятие решения о предоставлении участков лесного фонда в частную собственность судьбоносно не только для лесопромышленных организаций, но и для всех граждан России. В обществе уже прошла волна недовольства по поводу передачи лесных угодий в собственность, еще свежа память о приватизации государственного имущества начала и середины 90-х годов, выгоду от которой получили лишь лица, так или иначе приближенные к административному ресурсу[12].
Учитывая указанные обстоятельства, рассмотрим преимущества предоставления лесов в пользование по договору аренды по сравнению с предоставлением их в частную собственность, а также с лесопользованием по лесорубочному билету, ордеру и лесному билету.
В первую очередь остановимся на причинах, по которым на сегодняшний день введение частной собственности на леса недопустимо.
Леса при их интенсивном использовании истощаются. Передача части лесного фонда в частную собственность может повлечь нестабильность и необратимые последствия как для самих лесов с их важной экологической функцией, так и для окружающей среды в целом, а следовательно, и для здоровья населения.